\r\n 近日有媒体报道，高层密切关注楼市出现的问题，要求住建部等部门研究对策，做好政策储备，稳定房地产市场。有关部门已准备相关储备政策，正等待合适时机推出，其中包括将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成。     个人房贷政策包括两部分。一是商业性房贷，二是公积金贷款。其中，商业性房贷是主导，但在当前利率市场化改革加快推进、社会实际利率居高不下的背景下，商业银行在商言商，为了维护自身的商业利益，并不情愿大幅降低房贷门槛、支持购房者，尤其是不愿降低房贷利率。     与商业性房贷不同的是，公积金贷款政策不涉及商业机构的商业利益，主要由政府操控，便于根据官方意愿进行调整，而且利率远较商业贷款利率优惠。当前5年期以上商业贷款基准利率为5.9%，而同期公积金利率只有4%。也就是说，利用公积金贷款，其利率相当于商业贷款基准利率打6.8折。因此，住建部和各地政府，都在积极筹划降低公积金贷款门槛，通过满足和刺激合理的住房需求，稳定房地产市场和经济。 由于商业银行落实不给力，公积金政策放宽必将成为2015年各地救市的重要工具和抓手。这将有利于刺激自住需求，同时在其他政策暖风频吹之下，今年一二线城市的楼市复苏大局已定。 许多分析认为，降低住房公积金门槛，旨在为处于低迷中的房地产市场施以援手。     这确实是降低住房公积金门槛的现实动力之一。应对趋于增大的经济下行压力，房地产市场不可能置身事外。而激活房地产市场，也是地方政府熟习的施政套路。在楼市调控权力基本下放后，通过降低住房公积金门槛刺激房地产市场，充分发挥房地产对于经济的带动作用，自然成为优先选择。     但是，假如降低住房公积金门槛的动机仅是如此，即使短期内能达到预期效果，也未必持久。长远来看，功利性的政策使用，只会扰乱市场预期，增加经济表现的反复性，导致政策使用的边际效应过快递减。这样的例子不胜枚举。近年来地方对于房地产市场的开闸之举，并未达到预期效果，已经反映出了功利性政策的局限性。\r\n