[摘要]提前还房贷利息怎么算成了媒体炒作的热点，某报上刊登了一篇题为“提前还贷，利息损失多！”的文章，文中说道：“个人住房贷款提前还贷时，已支付的利息是不退还的，所以，就等于相对支付了许多原本不应该提前支付的利息，借款期限越长，利息损失越大。 提前还房贷利息怎么算成了媒体炒作的热点，某报上刊登了一篇题为“提前还贷，利息损失多！”的文章，文中说道：“个人住房贷款提前还贷时，已支付的利息是不退还的，所以，就等于相对支付了许多原本不应该提前支付的利息，借款期限越长，利息损失越大。而等本还款法相对于等额还款法，利息的损失就较少一些。”真是这样吗？个人住房贷款提前还贷要损失利息？ 许多人容易这样理解：个人住房贷款采用等额还款法，在还款初期，每月还款中包含的本金部分只有一点点，而大部分是利息，所以起初还贷时多支付了以后年份的利息，到后来年份，还款利息的比重逐渐下降，本金逐渐上升，就如有的报纸所指出的，提前还贷将损失一笔不小的利息费用。在这种观点的指导下，等本还款法较等额还款法，就具有相对的优势，因为在起初还款中本金所占的比重较大，总的利息支出比较少。有的借款人认为等额还款法，就是将一次到期还本利息的总额平均分摊到每个月，那么，提前还贷当然损失了大量为以后所支付的利息，而且期限越长，损失越大。 但学过财务管理的人应该知道，个人住房贷款等额还款法每月还款额的计算是通过年金现值来计算的，它只与贴现率有关。比如说，在等额还款法下，公积金10万元贷款10年期，月利率为3.375‰，每月还款额A＝p×Ｉ×１＋1／(1＋I)n-1其中p＝10万元，I＝3.375‰n＝10×１2＝120计算可得1014.83元。第1个月还款中利息为100000×３.375‰＝337.50元，本金为1014.83—337.50＝677.33元；第2个月还款中利息为(100000-667.33)×３.375‰＝335.21元，本金为1014.83-335.21＝679.62元……直到较后一个月还款后本金为零。在等本还款法下，同样公积金10万元贷款10年期，月利率为3.375‰，每月还本金固定为833.33元(100000÷１20个月)，每月的利息为10万元扣除已还本金后的余额与月利率的乘积，比如说，第1个月的利息为100000×３.375‰＝337.50元，总还款额为1170.83元(833.33＋337.50)；第2个月的利息为(1000000-833.33)×３.375‰＝334.69元，总还款额为1168.02元……如此计算下去。 可以看出，个人住房贷款两种还款方式都是支付上月本金余额的利息，与将来无关。也可以发现两种方法第1个月的利息是相同的。其实无论使用何种还款方法，也无论借款期限多长，第1个月支付的利息总是相同的，因为第1个月本金的余额都是相同的，都是期初数10万元。之所以等额法比等本法以后的每月利息较多，仅仅是因为等本法在还款期初几年内每月还款额高，支付利息后偿还的本金就多，上例中，等本法要比等额法多支付156元(1170.83-1014.83)，当然就多还了156元本金。道理很简单，借银行的钱，还得早总是比还得晚少支出利息，举个极端的例子，如果借款当天就将10万元全部还清，那么1分钱的利息也不用支付，而如果十年到期时再一次还本付息，那么支付的利息在数字加总上肯定是*多的。 其实，个人住房贷款每月还款额是不能简单加总的，就好比现在的1元钱和一年后的1元钱并不等值。如果把任何一种还款法每月还款的金额按照贷款月利率折算为现值，然后加总，就应该等于贷款的金额。所以，不同的还款方式只不过是为了适应不同客户对自己未来现金流出的不同考虑。等本法适用于那些认为自己将来收入会减少，希望当前多偿还贷款的人，收入预期看涨的人，更适合使用等额法，如果希望每月多还一些贷款，可以通过缩短期限来调节每月还款额。 从上面的分析来看，个人住房贷款提前偿还贷款时，不管是何种还款法，已支付的利息都是借款人已占用资金的成本，都是应该支付的借款利息，并没有多付任何将来的利息给银行。 那么，个人住房贷款究竟应不应该提前还贷呢？关键因素是个人住房贷款的利率，也就是资金的使用成本。当你能够运作空余资金，使它的资本*高于贷款的利率时，就不应当提前偿还贷款。(这里所说的贷款利率，指的是贷款的实际利率。以十年期按揭贷款为例，月利率为4.2‰名义年利率为4.2‰×１2＝5.04%，而购房贷款是按月计算复息的，它的实际年利率为5.16%。)当然，决定是否提前还贷的因素还有很多，比如持有现金满足突发预防性需求以及投机性需求，日常生活的消费水平，临时筹措现金的能力，对未来收入的预期以及对风险的偏好程度等。但千万记住，还款方式与期限长短不应是提前还贷时考虑的因素，因为银行从来没有提前收取过未来的利息。