一、从实务的角度看合同具有相对性，合同双方当事人之外的人可以称之为第三人。第三人要想主张合同无效，有两种途径:1、非诉讼途径。即直接告知房屋买卖双方，你们的合同是无效的，你们应当按照《合同法》第五十八条(合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任)的规定返还财产，赔偿损失等。但是，这基本不会起什么实际效果。2、诉讼途径。即通过一个诉讼程序来请法院确认房屋买卖合同的效力(我们所说的第三人可否主张房屋买卖合同无效一般也就是指第三人可否诉请确认房屋买卖合同无效)。但是，走诉讼途径就必然涉及到一个问题，即法院是否受理的问题(不要误解所谓的立案登记制)。《民事诉讼法》第一百一十九条规定:“起诉必须符合下列条件:(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。” 即原告要与本案直接利害关系才具备起诉的资格。具体到本文所讨论的问题就是第三人要与房屋买卖合同的效力的确认有直接的利害关系，如合同能被确认无效与第三人要有直接利害关系(如标的房屋是卖房人由第三人处购得，第三人和卖房人之间的房屋买卖合同已被确认无效，如果卖房人和买房人之间的房屋买卖合同能够被确认无效，第三人即可取得标的房屋的所有权)。即第三人要与房屋买卖合同效力的确认有直接利害关系才可以诉请确认合同无效。

合同签订后，他向刘某给付了首付款52万元并向某公司给付了中介费3万元，刘某也如约交付了房屋。此后，刘某配偶魏某却以刘某未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，后法院支持了魏某的诉讼请求，并要求刘某及某公司将购房款、居间服务等费用返还给陈某。但是陈某如另行购置同样状况的房屋，则需要支付高于原房价70万元的房价款，故陈某提起诉讼，要求刘某、魏某、某公司赔偿其房屋差价损失70万元。在庭审过程中，刘某表示并不知道出卖房屋还需取得丈夫的同意，自己不存在过错；而且房屋买卖合同里面约定了违约责任是总价款的10%赔偿，所以她不同意给付70万元的差价补偿款。魏某表示对于妻子出卖房屋毫不知情，陈先生不应该向自己主张赔偿。某公司则认为房屋买卖合同无效是刘某隐瞒事实所致，不应担责。法院经审理认为，依据已生效判决书，陈某与刘某在签订《房屋买卖合同》时，对合同附件三房屋共有人情况一页的存在及所载内容，双方均未按照常理进行填写，故均存在主观过错。刘某作为共有人魏某的配偶，最容易避免因魏某拒绝出手涉案房屋导致合同无效后果的发生，且其作为出卖方，在买卖关系上占主动地位，故其对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任最大。某公司作为提供巨剑服务的专业机构，忽视对魏某相关意思表示的审核，且未能对买卖双方，有其事买方风险予以提示，因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所承担的责任较陈某重。陈某作为买受人，未认真审核刘某房屋共有人的情况，主观上亦存在一定过错。法院确认刘某按50%的比例承担过错责任，某公司按30%的比例承担过错责任，陈某按20%的比例承担过错责任。

确认房屋无效，确认有效，撤销合同都是属于房屋买卖合同纠纷案由下的二级案由。

　　小产权房作为一种物权，也具有占有、使用、收益和处分的性质。既然有处分的性质，在不违反法律强制性规定的前提下就可以买卖。我国土地管理法虽然规定集体土地使用权不得出让、转让和出租用于非农业建设，但小产权房的买卖并没有将其土地用于非农业建设，也没有改变其居住的性质。我国虽然颁布了许多规定禁止城镇居民农村购买小产权房和宅基地，但这些规定都没有上升到法律或行政法规的高度，依据最高法院对合同法的解释，只有违反了全国人大或其常务委员会颁布的法律或国务院颁布的行政法规的强制性规定的合同才是无效合同，因此小产权房的买卖协议有效。