[摘要]当今，商品房买卖市场的火爆场面人们有目共睹，开发商的暴利人人皆知，他们为自己量身定做的霸王条款更是无处不在地挑战着广大买房者的心灵。房屋作为一个家庭安身立地的居所，购房款更是一笔巨大的家庭财政开支，此作为买房者，在买房时，一定要慎重考虑、认真抉择，以便能购得舒适满意的房屋。 当今，商品房买卖市场的火爆场面人们有目共睹，开发商的暴利人人皆知，他们为自己量身定做的霸王条款更是无处不在地挑战着广大买房者的心灵。房屋作为一个家庭安身立地的居所，购房款更是一笔巨大的家庭财政开支，此作为买房者，在买房时，一定要慎重考虑、认真抉择，以便能购得舒适满意的房屋。本人特意搜集与整理了如下内容，包括阅读售楼书、签订认购书、签订商品房买卖合同等内容，谨供大家在签订商品房买卖合同时参考： 一、如何阅读售楼书，不受开发商的广告宣传所迷惑 售楼书通常是开发商所做的宣传广告，能迷惑购房者，所以我们在阅读售楼书的时候，需要注意如下事项： 第1、要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，不仅需要认真观察售楼核心墙壁上挂的那预售许可证证是否有相关机关的公章、签发日期等，而且，也有必要通过在互联网上查询、核对，核对这家开发商是不是名副其实的，是不是真有预售许可证。 第2、可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及*者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，用较少的车程来说明它的地段是多少合适、优越，这里面车程的伸缩性就非常大了（看你是开的小轿车还是坐公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置），这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。 第三、应该就售楼书中有关不明白、有歧义等地方，及时和售楼工作人员沟通，要求他们解释，不要盲目顺从售楼书的书面表达。 注意：如何保证售楼书的内容真实，实际所买到的商品房像售楼书中所描述的那些完整？ 二，认购书的签订注意事项 (一)定金问题 在查阅、审查售楼书后的下一个步骤就是要签订认购书，要交定金了。在这里需要提醒购房人要注意的事，认购书里的“定金”和“订金”的区别。 订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，；若给付方违约，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。而对于定金，《合同法》规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。” 可见，定金和订金虽只一字之差，但其所产生的法律后果是不一样的。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，“买房者应该在签订认购书XX之日起买房，否则不予退还。” 建议:购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为“买房者应当在签订认购协议之日起XX日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。”这样对购房者应该是比较有利的。 （二）认购书问题。 在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般有如下两种情形：一、是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；二、是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款（即前面所说到的“定金”或“订金”）。 对于第1种情形下的认购书，由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的。而依据我国《合同法》第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第1种情况的认购书在法律上是无效的。但较高人民法院颁布施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。” 对于第2种情形下的认购书，需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。较高法院《解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何?较高法院《解释》并未作明确规定，本人认为，如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，未满足商品房合同应具备的基本条款，那么该认购书不应具有法律效力。 故，签订认购书的时候，一定要仔细审查，因为认购书中的条款会直接适用于其后所签的正式的商品房买卖合同。在有条件容许的前提下，买房者在签订认购书的时候就应当聘请专业人士为其提供审查、出具意见和建议，以防在这一环节上被开发商下套。 三，签订正式的商品房买卖合同 （一）五证问题 签订认购书之后XX日之内就是和房地产开发商签订正式的商品房买卖合同了。签订买卖合同应非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的*主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理产权证问题，去产权登记部门办理产权登记。下面我介绍一下“五证”： 五证，即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，施工证由市建委核发，国有土地使用证由市土地资源局核发，商品房预售许可证是市房屋管理局核发。 这五证，*主要的是两证，即国有土地使用证和商品房预售许可证。一定要看准确，是预售许可证是决定你们双方买卖合同是否成立，国有土地使用者则决定后面能不能办理到房屋产权证。 要提醒大家的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。买房*重要的产权证，那是物权凭证，没有它不行，万一你以后需要出让、转让、赠予房屋等等，怎么办，定要房屋产权证的。 在购房的过程中还涉及到一个问题，就是在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。 （二）和谁签购房合同