迷雾之下，仍有蓬勃。当诸多企业还在疫情黑天鹅的阴影下彷徨，一些选手已在赛道上率先领跑，并传递出逆势复苏的强劲信号。

2019年12月30日，走过近30年风雨征程，宝龙商业正式登陆港交所，成为国内商业运营第一股。转眼一年间，锣声犹在耳畔，宝龙商业这颗资本新生的种子，已蕴含着饱满能量，带着希冀的目光，从萌芽走向茁壮。

这一年，从0到1，宝龙商业在资本加持下的表现可圈可点：业绩保持高速稳定增长，应对疫情卓然有效、首单战略并购告捷、智慧商业探索更上层楼、轻资产拓展加快步伐、长三角区域优势凸显、战略布局成果斐然。截至12月30日收盘，宝龙商业（HK.9909）股价报24.00港元，累计涨幅153%，超过同期上市物业公司均值，总市值达155亿港元。

成长提速

资本市场持续看好

2020年，商业地产走过非同寻常的一年，困境与破局同在，风险与机遇共舞。波澜动荡下，有人从容前进，有人踌躇不前。

依托宝龙集团的雄厚实力，宝龙商业亦展现出强劲的抗风险能力。财报显示，2019年，宝龙商业实现收入16.21亿元，同比增长35.0%，为2016年以来最大增幅；规模净利润为1.79亿元，同比增长34.0%。上市后，借力资本平台，宝龙商业再度腾飞。

中期业绩显示，2020年1-6月，宝龙商业实现营业收入8.69亿元，同比增长16%；归母净利润1.45亿元，同比大增66.4%；净利率达16.7%，同比上升超5个百分点。各项盈利指标全方位增长，且高于行业平均水平。

优秀的盈利能力也广受投资机构认可。今年以来，花旗、野村、瑞银、建银国际、农银国际、中信建投、银河联昌、第一上海证券等17家国内外机构纷纷给予宝龙商业“买入”评级。同时多机构提升目标价，其中高盛在近期发布的研报中，上调宝龙商业目标价至42港元，较当前股价还有超60%的上升空间。

今年4月27日，克而瑞证券发布研究报告，首次覆盖宝龙商业（HK.9909）并给予“强烈推荐”评级。克而瑞证券表示，随着地产存量时代的到来，公司在零售商业业态上的物业运营和管理经验将形成竞争壁垒，从而走向对外输出的轻资产运营模式。

花旗亦指出，基于宝龙2018-2019年合约销售的强劲增长，预计公司2020年上半年业绩增长亮眼，利润将保持20%以上的增长。

在优质股的锋芒下，5月13日，宝龙商业被纳入MSCI中国小型股指数，9月8日，宝龙商业又入驻港股通市场。种种动作表明，资本市场对宝龙商业的价值及财务表现高度认可，股东及投资者基础不断扩充后，势必将进一步提升公司知名度，增加股票流通性，进而提升企业估值。

现金流及负债方面，宝龙商业后盾坚实。受疫情管控影响，今年诸多企业陷入资金链吃紧困局，但凭借良好的开源节流，上半年，宝龙商业实现经营性流量净额2.62亿元，同比增长31%。

通过大力缩减销售、营销及行政开支，截止2020年6月30日，集团拥有现金及现金等价物29.5亿元，同比增长12.78%；资产负债率亦处于较低水平，为51%，显示出良好的资金运转优势。

紧抓机遇

科技助力消费内循环

今年年初，突如其来的疫情牵动着无数人的心，严峻时刻，商业地产人积极响应，团结奋战。与多数企业一道，宝龙商业在特殊时期亦踊跃承担社会责任，与此同时，宝龙商业应时而变，在疫情期间大力加码线上渠道，着力搭建“智慧商业”版图。疫情后，紧抓商业地产复苏机遇，宝龙商业又推出促进消费回暖的系列举措，重启客流高峰。

将时间轴调回至开局的魔幻时刻，在举国上下援助武汉、抗击疫情的第一时间，宝龙集团即宣布捐款2000万港元用于抗击新型肺炎疫情。此外，今年1月25日-2月2日，宝龙商业还给予旗下各在营购物中心品牌商户租金减半的优惠措施。

值得嘉许的是，由于防疫管控到位，宝龙商业实现了“零病例”，购物中心出租率亦维持在稳定水平。2月5日，宝龙商业发起“品牌关爱计划”，据悉，在为期48天的关爱行动中，其共与1500+家品牌召开专项对接会议550场，给予场地支持427次，线上营销推广1060次，并评选出132名优秀店长。

科技已成为宝龙商业的重要护城河，以数字化购物中心为趋势引领，化疫情为契机，宝龙商业持续强化科技赋能，推动企业智慧转型。

1月3日，宝龙与微信联合发布“智慧商圈3.0”支付即积分首发；4月27日，宝龙“悠派”及“悠秀”全面上线，提前预热五一长假；7月，宝龙商业又携手支付宝，推出宝龙悠悠支付宝消费积分。

在“内循环”战略背景下，宝龙商业紧跟消费者习惯变化开启线上直播。今年上半年，宝龙商业联合全国3000多个知名品牌、商家，向全国18座城市的消费者发放共计价值千万元的“悠派”消费券。

此外，宝龙商业还首发微信直播，推出“宝龙悠秀”直播购物，在悠悠小程序内即可实现“直播+购物”闭环，将会员、商户、商管三大程式初步联通，促进线下成交量。

数据显示，在宝龙商业6个项目试点的13场直播内，滨江宝龙城创下单日单品牌68万以上的销售额业绩。

受惠于消费回暖、数字化应用、双线联动等带来的利好，宝龙旗下商场客流及营业额恢复迅速，于今年七夕重启客流高峰。科技赋能方面，宝龙商业还没有停下探究的脚步，目前，其还在推进包括AI客流，可视化Mall，LBS位置数据在内的三大数据产品创新。

拓展迅速

商业运营力显著提升

以轻资产业务模式为核心优势，宝龙商业的成长并不是单向度向上，其向下基本功的扎实深入，内在的裂变式创新亦令人欣喜。

疫情影响下，宝龙商业仍拓展迅猛，势头不减。今年以来，宝龙商业新增签约项目35个，累计签约达103个，同比增长43%。新增签约商业管理面积超230万平方米，累计签约面积约1130万平方米，同比增长27%。新增签约物业管理面积超300万平方米，累计超2200万平方米，同比增长16%。

首单并购的成功落地，无疑是宝龙商业的里程碑事件。今年7月，宝龙商业成功收购浙江星汇60%股权，首单并购的成功落地也标志着其轻资产项目的外拓实现零突破。资料显示，浙江星汇扎根于杭州，项目涵盖华北、华东、西北等多个省份和地区，总建筑面积约89万平方米，累计营运面积超150万方。

截至2020年12月31日，宝龙商业累计在营项目达68个，其中轻资产输出累计15个。

新开业项目方面，2020年宝龙商业共有9个购物中心入市亮相。高效的商业管理运营能力，成为项目如期圆满入市的坚实后盾。

据了解，1月21日，宝龙商业上市后首个轻资产项目“柯桥宝龙广场”正式落地，仅历时10个月便完成相关改造及招商开业；10月12日，宝龙商业首进苏州，落地轻资产项目苏州星韵宝龙广场，从签约筹备到盛大开业仅历时54天，并实现了招商率100%。

区域布局上，长三角仍是宝龙商业的重中之重。目前，在宝龙商业总布局的118个项目中，长三角占比达71%，此外，东南部占比10%、环渤海10%、中西部9%。可见，宝龙商业“1+1+N”战略布局已形成密集的网络优势。

商业地产的下半场，运营为王已是业内共识，深谙生存法则，宝龙商业上市之年着重修炼内功。

目前，遵循经济发展、区域特点、消费形态等商业规律，经过多年探索、总结、提升，宝龙商业已形成四大产品线：[宝龙一城]、[宝龙城]、[宝龙广场]、[宝龙天地]，分别对应超级标杆、标杆、标准、街区系列产品，力求实现品质与口碑双赢。

组织架构方面，今年6月，宝龙商业从3大区域裂变为8大区域，并首度提出“为爱Ready | We’re Ready”口号，意在为规模扩张提前布局。

下半年，在实体零售回暖浪潮下，宝龙商业于9月启动“Yes! Love You 兔！爱的庆典”全国统一联动主题活动，为宝龙集团30周年庆献礼。持续的活动热潮有效释放了消费活力，仅在这个月，宝龙商业总销售同比增长近10%，客流超1.5亿人次。

圣诞节之际，宝龙商业还首次联动61座宝龙购物中心，带来全国圣诞亮灯仪式，秉承“让空间有爱”的商业运营理念，开启年末美陈大秀。

基于上市之年杰出的商业表现，宝龙商业获“2020中国商业地产运营十强企业”、“2020中国商业地产品牌十强”、“2020最具潜力上市公司”、“2020中国房地产开发企业商业地产综合实力十强”等荣誉奖项。

放眼未来，宝龙商业表示，将继续以商业运营为主营业务，不断深化拓展多元化的服务，以创新发展模式，构筑全方位的商业物业管理平台，努力成长为区域商业地产前3强。

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