根据不同的情况，二手房贷款首付比例也会有所差异，以购房人首次贷款为例，首付比例最低2成，则相应的二手房贷款首付款，可通过公式：首付款=二手房评估价格*20%计算得出。1.售房者因素1）全款购房或已偿清银行房贷如果购房人手中资金不多，但资信状况良好，一般只需首付2成作为二手房贷款首付款即可。2）尚未偿清房贷，要求购房者配合还款视购房者资信状况，一般首付3成即可。此外建议走资金监管程序，以免因某些原因造成损失。

一般而言，二手房的首付比例是百分之三十，但是在现实生活中，有人购买二手房时所交纳的首付款是高于这个比例的。其实，首付比例是要根据二手房的实际情况而言的，每个银行有自己的规定，不能一概而论。就首付比例而言，就有三个因素会对二手房产生影响：1、贷款人所拥有的房产数影响首付比例的一个因素是看二手房按揭贷款是第几套房，二手房按揭贷款有首套房和二套房之分，两种房的首付比例是不一样的。如果二手房是购房者的首套房，那么贷款的首付比例要求缴纳至少百分之三十的首付款，而假如是第二套房子，那么所要求缴纳的首付款会更多，通常是在百分之五十到百分之六十左右。贷款人在考虑购买二手房之前需要对自身的拥有的房产心里有个数。2、当地的政策当地的政策也会影响二手房首付比例，每个地方都有着符合当地实际情况的不同的政策，政策一般会对买卖二手房中的首付比例标准有所涉及和规定，每个地方的政策是具有差异的，是当地政府根据该地区的实际情况依法设定。不管是申请商业贷款买二手房还是申请公积金贷款买二手房，不同的地方，不同的地区政策不同，所需要准备的首付款金额也不尽相同，存在差异。因此在购买二手房之前一定要查询好当地的相关的买房政策，了解对于首付比例又没有什么规定。3、二手房的评估价二手房的首付比例还会受到银行的评估价的影响，我们通常说的二手房可贷款七成，并不是说一百万的房子，我们就能贷到七十万，而是指上述银行的“评估值”的七成。所以在购买二手房准备首付款时还得看银行对该房产的评估价格是多少。

王某通过某中介公司居间购买一处房屋，该房屋是尚未出证的一手房，不过卖方已经跟开发商签署商品房买卖合同。由于中介公司承诺可以通过内部转名的方式将房屋直接过户至王某名下，故王某同意购买该房屋并签署房屋买卖合同，向卖方支付了购房定金以及向中介公司支付了3万元中介费。 后王某不愿意再继续购买此房，并要求卖方返还定金以及中介公司返还中介费，中介公司以已经促成双方签署买卖合同为由，拒绝退还中介费给王某。双方协商不成，王某将此情况向当地的住房保障和房屋管理局反映。房管局以“为禁止交易的房屋提供经纪服务”对中介公司做出罚款1万元的行政处罚。但王某的定金和中介费没能要回。仲裁审理 随后，王某便向合同约定的仲裁委员会申请仲裁，请求中介公司退回中介费。 庭审中，中介公司陈述，合同履行不成是因为买方王某拒绝继续购买导致的，他们对此并没有过错，所以王某的请求并不能得到支持。 经过审理，仲裁委员会出具裁决书，认为房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规，合同成立生效。合同履行不成是因王某拒绝继续购买导致的，中介公司对此没有过错，对其要求退还中介费的请求不予支持。律师说法 中介公司在签订合同的过程中为尚未出证的一手房屋提供经纪服务，按照《房地产经纪管理办法》第二十五条以及第三十七条的规定将会受到相应行政处罚，但并不必然会导致签署的买卖合同无效。 对尚未出证的一手房屋进行买卖并未违反法律强制性和禁止性的规定，只是违反了管理性规范，合同具有法律效力。中介公司在居间此类性质的房屋时明确告知买方相关情况，买方自愿购买的，促成交易的有权收取中介费。因受限贷、限购政策影响产生的房屋买卖合同纠纷如何处理【附最高法民一庭意见】 　　【问题主旨】　　本问题主要是关于如何妥善处理由于房地产政策调整而产生的开发商、二手房业主、购房人之间已经签订的房屋买卖合同的履行、解除等纠纷问题。　　【审判指导】　　审判实践中，在国家对房地产市场实行宏观调控背景之下，由于政府限购、限贷措施引发房屋买卖合同产生的纠纷，人民应当区分具体情况，作出妥善处理。审理相关案件时，需要注意以下几个方面的问题：　　一、人民法院审理相关纠纷时，应当首先对当事人的合同约定进行审查，只有就相关问题没有约定或者约定不明的，才涉及适用本文所述的处理方法，应当充分尊重双方当事人的合意，当事人对相关问题有明确约定时，要严格按照约定内容审查双方合同义务的履行情况。由于国家对房地产市场进行调控已经持续了一段时期，双方当事人在进行房屋买卖时，有的对于政策早有预期，事先已经考虑到政策变动等因素，在签订合同时对于未来一些诸如贷款不能如期获批、购房资格未获通过等，合同后续如何处理，都进行明确约定。还有的双方当事人约定，如果双方未能在新政实施前办理完过户手续，合同自动解除，互不追究违约责任，等等。对于当事人有诸如此类的明确约定且内容不违反法律规定的，我们认为，本着民有所约、视同法律的理念，应当优先按照合同约定处理双方的纠纷。而实践中，有一些地方的法院不对双方合同的具体内容详细审查就作出支持解除的判决，有欠妥当。　　二、在审理涉及限贷产生的纠纷时，应注意平衡买卖双方当事人的利益，加大调解的工作力度，尽可能地维护原合同的效力和原法律关系的持续，调解不成的，再作出判决。为维护市场交易秩序的平稳，应尽量促成当事人之间继续履行合同。在合同解除与合同变更二者均有可能的情形下，可倾向于首先考虑变更合同。第一，因首付比例、贷款利率以及税负提高而要求解除买卖合同所产生的纠纷时，如当事人因无力支付首付或无法办理贷款而不履行合同，系其对于自身履约能力的预见不足。严格说来，合同中约定违约责任的，应当按约定；未约定的，违约一方应赔偿因其违约给对方所造成的损失。但是如果有可能继续履行的话，法院可以积极促成双方当事人就购房款的支付进行协商，对合同的部分内容加以变更，减轻买房人因首付和利率上调而造成的履约压力。第二，对于合同未明确规定以按揭贷款方式付款或者约定购房人如未能取得按揭贷款则应在约定期限内一次性付清全部房款等情形，合同双方均对各自履约之能力相互信任，双方亦应承担合同义务。故对于无法支付房款的购房人，应判令其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三，对于合同约定以按揭贷款方式付款的情形，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，即“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。同时，此类纠纷中，买房人应举证证明其确因不能办理按揭贷款而无法继续履行，但该证明责任标准不宜过高，否则将过分加重购房人的义务。如果出卖人有相反证据证明购房人有足够的支付能力，则法院应该依法判令继续履行合同或允许双方当事人变更合同。　　三、对因限购、禁购引发的房屋买卖合同纠纷，人民法院应当判令合同解除。经审查发现由于交易主体受到国家宏观调控政策限制而无法从事房屋买卖交易的，人民法院只能判令解除合同。这是因为，限购、禁购的规定属于国家房产调控下的禁止性规范，具有强制性，新政实施前签订的房屋买卖合同赖以存在的基础已发生根本动摇，买房人因不具合法购房主体资格而无法继续履行房屋买卖合同，合同目的已经无法实现。人民法院在此类纠纷中能够做到的，是对于合同无法继续履行产生的原因、责任进行准确认定，如认定宏观调控政策构成“不可归责于当事人双方的事由”，对购房人解除合同的请求予以支持，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还给购房人。同时，当事人请求对方承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，法院亦可酌情予以支持。如果由于当事人履行过程中有违约行为造成遭遇限购的，应当支持守约方关于违约金、赔偿损失等的合理主张。实务中，购房人在诉请解除合同的同时，还要求出卖人支付中介费。前文已经介绍过，如果中介机构的居间服务已经完成且不存在恶意情形的，中介机构有权按照合同约定获得报酬，此时，购房人向中介机构主张返还的，人民法院不予支持。那么，购房人在诉请合同解除时，将已经支付的中介费作为损失向对方主张赔偿的，是否应予支持？多数观点认为，该中介费属于实际损失，是否应予赔偿以及如何赔偿，需要结合案件情况作出公平、妥善的处理。