你好，贷款抵押一般是由房产局办理他项权证押在银行。但按揭是由开发商与银行签订合作总协议后对购房者贷款，在按揭时通常还没到办房产证时候，所以后来办证也有拿出来的。

土地使用证是开发商拿，你只有房产证就能证明房子永远是你的了

不能。过户住房是过户住房产权和土地使用权，不能分割。你住房所属土地已经抵押，需要还清贷款，赎回抵押的土地使用权，才可办理住房过户手续。

专注于房地产财税管理人才培养10年，以“解决实际问题、提升实战技能”为目的，聚焦房地产行业经营特点，汇聚国内知名财税专家，“培训+咨询”双管齐下，是房地产财税教育培训行业的领航者！【案情概览】长沙金霞开发建设有限公司于1993年与湖南省长沙市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，获取了长沙市北郊1961.235亩的国有土地，有权在土地使用年限内将土地进行转让、出租、抵押或用于其他经济活动。1996年12月31日，金霞公司（甲方）与长沙市交通局（乙方）签订《土地使用权转让协议》，约定金霞公司将位于长沙市经济开发区金霞小区内43000平方米国有土地使用权转让给长沙市交通局。协议规定：该地将开发建设成为长沙汽车北站和长沙公路主枢纽指挥中心以及其他经政府批准的项目；乙方如需改变土地用途应取得甲方及规划行政部门批准；乙方向甲方支付土地使用权转让金500万元，协议签订当日支付200万元定金，乙方在支付40%转让金后90天内甲方应给《国有土地使用证》；乙方有权将全部或部分地块的余期使用权再转让、出租、抵押；如一方未履行义务，视为违约，违约方赔偿另一方的一切损失；如乙方不能按时支付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的1%缴纳滞纳金；本协议所有附件、补充协议，作为本协议不可分割的部分与本协议具有同等效力。同日，双方还签订了一份补充协议，补充规定甲方交给乙方土地红线后，乙方再付300万元；乙方保证给甲方修水泥道路一条，不包括下水道、绿化、电讯、电杆等其他工程；乙方在甲方指定时间内进场施工。1997年3月14日，金霞公司告知长沙市交通局转让土地的坐标，即时可开始三通一平工作，双方约定拆迁、补偿、安置等问题由金霞公司负责解决，由金霞公司派员现场24小时处理当地村民矛盾。1997年12月15日，金霞公司向长沙市交通局发函称已投入资金500余万元，现资金制约导致红线未分割，恳请长沙市交通局尽早到位第二期购地款，承诺半月内将水沟填盖好，二个月之内将三栋民宅拆迁完毕。1999年12月23日，金霞公司和长沙市交通局又签订了一份《补充协议》“乙方在十二月底预付征地补偿款150万元整给甲方，若乙方迟付，按每天1‰罚款给甲方；2000年2月底甲方要完成拆迁任务，若甲方迟交，按每天1‰付款给乙方；乙方3月1日后进场施工，由于拆迁方面造成的阻工，损失由甲方付全部责任。乙方在二季度底以前负责办理汽车北站的有关手续，甲方完成客站的征地拆迁。”2006年4月7日后，湖南龙骧交通发展有限责任公司（长沙市交通局下属企业）在该土地上经营长沙汽车北站，由于土地至今未能过户，长沙汽车北站的建设滞后，龙骧公司将部分土地出租给他人经营非运输业务。长沙市人民政府根据长沙市交通局请求于2011年4月27日决定：汽车北站用地已明确为交通基础设施用地，该宗地不得再次转让和抵押；由开福区政府与金霞公司协调土地过户问题，如协调未果再通过行政裁决和法律途径解决；由长沙市交通局和龙骧公司进行汽车北站交通枢纽项目规划、方案设计和建设前期准备工作。金霞公司已于2010年办理国有土地使用权证。双方签订协议后，长沙市交通局于1997年1月6日至1999年12月28日向金霞公司付款共计500万元，也按约定履行修建道路的义务，中建五局一公司第八分公司完成了该施工任务，长沙市交通局支付了工程款，而金霞公司则认为该道路系金霞公司出资完成修建。金霞公司因未及时偿还中国工商银行股份有限公司长沙五一路支行的贷款，双方与江湾公司达成调解协议，约定由江湾公司代金霞公司偿还本金3830万元和利息59.1407万元，金霞公司将该土地的土地使用权证和权益交给江湾公司。双方就协议的土地产生纠纷，向中华人民共和国最高人民法院提起诉讼。【评论】金霞公司作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，均未办理土地使用权变更登记手续。长沙市交通局先行合法占有投资开发土地，应该优先取得土地，并且可已请求金霞公司履行土地使用权变更登记等合同义务。