[摘要]315公布商品房消费十大典型案例 合同物业纠纷多 11日，重庆第五中级人民法院公布商品房消费者权益保护十大典型案例，内容涉及合同纠纷、物业管理纠纷、逾期违约等，其中合同物业纠纷问题*为突出。现将十大案例公布如下： 一、王强诉长江公司逾期交房违约金案 【基本案情】长江公司将其开发建设的住房一套预售给王强，约定长江公司应于2008年9月6日前将已竣工验收备案登记的商品房交付王强使用，否则按逾期天数支付违约金。2008年9月6日，长江公司通知王强接房，王强以长江公司没有取得竣工验收备案登记证为由拒绝接房。长江公司于2009年3月9日取得竣工验收备案登记证，但未再通知王强接房。王强于2010年8月16日诉至法院，要求长江公司支付从2008年9月7日起至2010年8月16日止的逾期交房违约金。 【裁判情况】市五中法院终审认为，王强与长江公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。长江公司在未取得房屋竣工验收备案登记证的情况下通知王强接房，王强有权拒绝接房；长江公司在取得竣工验收备案登记证后，应当履行通知义务，再次通知王强接房并出示房屋竣工验收备案登记证。长江公司未按照合同约定交付房屋，亦未在房屋符合交付条件后及时告知王强，应当承担逾期交房的违约责任。遂判决长江公司向王强支付从2008年9月7日起计算至2010年8月16日止的逾期交房违约金。 【法官点评】购房者在接房时，应注意开发商交付房屋是否符合合同约定，对尚未取得竣工验收备案登记证的房屋，购房者有权拒绝接房。若购房者在明知房屋未竣工备案登记的情况下接房，事后又以开发商交房时未取得房屋备案登记证，要求开发商承担逾期交房违约责任的，因购房者接房时有一定过错，其实际接房并占有房屋的行为，已使其损失有所减少，且房屋事后经竣工验收合格，不存在质量问题，人民法院则会支持开发商适当调低违约金的请求。 二、张玲丽诉天源公司逾期办证违约金案 【基本案情】张玲丽与天源公司签订商品房买卖合同，约定商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。如因天源公司责任导致张玲丽不能在规定期限内取得《房地产权证》，天源公司按照逾期天数支付违约金。合同签订后，天源公司于2006年11月28日交房，于 2007年11月29日将办证资料提交至土地房屋权属登记核心。2008年1月22日，房地产权属登记机关就张玲丽所购商品房颁发了《房地产权证》。张玲丽于2009年9月9日向法院提起诉讼，要求天源公司从2007年1月28日起至2008年1月22日止支付逾期办证违约金。天源公司答辩认为张玲丽的诉讼请求已过诉讼时效。 【裁判情况】市五中法院终审认为，张玲丽与天源公司签订的商品房买卖合同合法有效，天源公司未按合同约定办理《房地产权证》的违约事实成立，但逾期办证违约金应适用诉讼时效的规定，诉讼时效为2年，即对张玲丽主张2007年9月10日以前违约金的诉讼请求不予支持。遂判决天源公司支付张玲丽从2007年9月10日起至2007年11月29日止的逾期办证违约金。 【法官点评】购房人追索逾期办证违约金，应当及时行使权利。诉讼时效是指权利人不行使权利的事实状态持续经过法定期间，其权利即发生效力减损的制度。如果权利人的权利受到侵害后，长期不依法定程序寻求保护，法律便没有给予永远保护的必要。购房人应当及时向违约的开发商追索逾期办证违约金，一方面可以督促开发商尽快办证，另一方面也可以促使纠纷尽早解决。 三、陈红诉蓝波公司迟延办证违约金案 【基本案情】陈红与蓝波公司签订了商品房买卖合同，约定陈红购买蓝波公司开发的房屋一套，并约定了迟延办证违约金等事项。合同签订后，因蓝波公司原因，未在合同约定的时间内为陈红办理房地产权证。陈红在取得房地产权证后，又将该套房屋卖与他人。2009年2月，陈红诉至法院，要求蓝波公司支付迟延办证违约金。蓝波公司答辩认为陈红已将房屋出售给他人，再来起诉迟延办证违约金，主体不适格。 【裁判情况】市五中法院终审认为，陈红要求蓝波公司支付迟延办证违约金系依据合同产生的请求权，陈红在取得房屋所有权后将房屋转卖，是对物权的处分，不影响其依据合同约定向蓝波公司追索迟延办证违约金。遂判决蓝波公司向陈红支付迟延办证违约金。 【法官点评】取得房屋所有权后将房屋转卖，仍可依据合同相对性，要求签订合同的开发商承担违约责任。在转卖商品房的过程中，应注意区分是合同的权益转让还是取得房产证后物的转让。前者是合同权利义务的概括转移，导致合同主体的变更；后者产生新的合同关系，转让方仍可依照与开发商签订的购房合同，要求开发商履行合同义务。 四、杨林诉徐丽二手房买卖合同纠纷案 【基本案情】杨林(买方)、徐丽(卖方)与东诚公司(居间方)签订房地产买卖合同。约定合同签订当日，杨林支付定金1万元；杨林须出资为徐丽还清按揭贷款，还款当日办理注销抵押登记手续，余款在办理过户手续当天支付；徐丽须在杨林还贷前将该房全权委托经纪方代表办理后续相关手续；如违约应承担房款5%的违约金。杨林按约支付了1万元定金。此后，杨林、东诚公司与徐丽就是否应当办理经公证的委托书及全权委托事项发生争议，徐丽未能与东诚公司办理委托手续，杨林也因此拒绝付款。杨林诉至法院，要求解除合同，判令徐丽返还定金1万元并支付违约金。徐丽同意解除合同，但不同意退还定金，也不愿支付违约金。 【判决情况】市五中法院终审认为，本案合同中约定的“全权委托办理后续手续”只是一种概括性陈述，对委托的具体事项及委托的形式要求均未作明确约定。因合同约定不明，致使当事人发生争议，合同未能继续履行，合同缔约三方均有过错，现当事人均同意解除合同，对杨林要求返还1万元定金的请求予以支持，对其要求徐丽支付违约金的请求不予支持。遂判决徐丽返还定金1万元。 【法官点评】委托中介进行二手房交易，委托事项、权限及形式要求应尽可能详尽、无歧义。在二手房的交易过程中，很多环节需要买卖双方以及中介方的积极配合，当事人应当按照诚实信用原则，积极履行合同义务。在合同约定不明确的情况下，应当及时达成补充协议，互谅互让，尽量促销售易，避免纠纷的发生。 五、谢海诉王琴、周明租赁合同纠纷案 【基本案情】王琴是谢海的母亲，王琴将其与谢海共同共有的一间门面出租给周明经营使用。谢海得知后，不同意出租，遂向法院起诉要求确认王琴与周明签订的租房协议书无效。 【裁判情况】市五中法院终审认为，王琴将门面出租给周明经营使用，使共有财产生*，属对共有财的利用和管理。谢海亦未举示证据证明其与王琴之间对共有财产的管理有其它约定，共有人对管理共有财产没有约定或约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务，王琴有权将共有门面出租。遂判决驳回谢海的诉讼请求。 【法官点评】对于家庭共有财产，共有人不得以不知情、不同意等理由请求确认其他共有人对共有财产进行利用和管理的行为无效。租赁房屋时，承租人应当审查出租人是否房屋的所有权人、所有权人的委托代理人，或者房屋的合法使用权人。转租房屋还应当征得原出租人的书面同意。 六、田志明诉陈英区分所有权侵权纠纷案 【基本案情】田志明与陈英在同一小区购买了别墅，且两人的别墅相邻。陈英的别墅四周圈有栅栏，栅栏内建有花园系陈英自用。别墅正面栅栏处建有供人、车通行的铁门，铁门两侧安放有石狮及花盆。田志明以陈英侵害建筑物区分所有权为由，请求法院判令陈英将其改建的私家花园恢复为公共绿化地；拆除安放在公共通道上的石狮及花盆。 【裁判情况】南岸区法院审理认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。陈英未能举示证据证明其使用的绿地属个人所有，其在小区公共绿地上修建栅栏、铁门圈地自用，以及安放石狮、花盆的行为侵害了包括田志明在内的小区其他业主的合法权益。遂判令陈英拆除栅栏、铁门、石狮及花盆，恢复该处公共绿地原状。 【法官点评】小区业主不得将业主共有部分独占使用，不得侵害其他共有权人的使用和管理权。小区公共部分归共有人共同使用，共同管理。共有人的权利包括：使用、*、修缮等；承担的义务主要是依共用部分的本来用途使用，共同承担有关费用。小区业主在使用与其私人房产邻近的公共部分时，如门前过道、外墙等，应以合理利用为限，不能据为己有，妨碍或限制邻居及其他共有人行使权利。 七、蓝娟诉长城物业管理公司物业管理纠纷案 【基本案情】蓝娟系长城物业管理公司提供物业管理服务的小区业主。该小区系开放式小区，每栋楼有一个防盗门。双方的物业管理服务合同约定，长城物业管理公司对其物业管理范围内的房屋共用部位、公用设施设备等进行维护、修缮、服务与管理。若长城物业管理公司未能履行约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，蓝娟所在单元的防盗门损坏一个多月，长城物业管理公司未能及时修复。其间，小偷进入蓝娟家，偷走现金、相机、首饰等物品。 【裁判情况】市五中法院终审认为，根据《物业管理条例》的规定和当事人双方的约定，长城物业管理公司对蓝娟所在楼栋的防盗门长达一个多月未及时修复，导致小偷进入蓝娟家中偷走部分物品，应承担赔偿责任。双方的物业管理合同第四条中关于“业主专有部分的私有财产，由业主自行保管”的约定不能免除物管公司因违约造成业主财产损失的赔偿责任。根据被盗物品的价值，法院酌情主张损失二万元。 【法官点评】物业管理公司不尽合同义务，应承担法律责任。小区的安全、和谐是居民的期望，也是物业管理公司追求的目标。让物业管理公司承担违反合同的赔偿责任，有利于其加强内部管理，也有利于业主与物业管理公司之间建立信任关系。因此，业主在选择物业管理公司时，应看重其品质。物业管理公司应严格履行合同义务，塑造企业诚信形象。 八、*诉长宏公司商品房买卖合同纠纷案 【基本案情】*购买了长宏公司开发的商品房一套，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中有住宅标准层层高均为3.0米，小区配有运动乐园、游泳池、篮球场、社区运动场等约定。*接房后，认为房屋主卧仅有2.65米高，游泳池、篮球场不符合国家标准，运动乐园因地理条件限制根本无法按照开发商广告宣传的数据完成。遂诉至法院，要求长宏公司赔偿损失1万元。 【裁判情况】九龙坡区法院审理认为，开发商登载的广告右下角有“本广告所涉及规划、图片及数据以*终政府批文和实施结果为准”的说明，广告只是开发商对楼盘的宣传，并非明确具体的承诺，且本案合同中仅约定了“运动乐园、篮球场、游泳池”，而上述内容确已存在。*关于运动乐园、篮球场、游泳池不符合约定的理由不成立。但房屋主卧层高确与合同约定的层高3.0米不符，法院酌情判决长宏公司支付*赔偿金8000元，驳回*其余诉讼请求。 【法官点评】开发商随意降低楼层层高，应承担赔偿责任。商品房买卖合同是约定和记载双方当事人权利义务的主要依据，开发商交付的房屋及设施不符合合同约定，应承担违约责任。开发商的销售广告和宣传资料为要约要请，除非开发商对其销售的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及价格确定有重大影响，否则不能依据广告内容要求开发商承担违约责任。 九、吴川诉朝阳公司认购协议欺诈纠纷案 【基本案情】吴川与朝阳公司签订《认购协议书》，约定吴川认购朝阳公司开发的商品房一套，定金2万元，吴川应于2010年4月30日前与朝阳公司签订《重庆市商品房买卖合同》，逾期未签订则视为放弃购房，定金不退。吴川以朝阳公事置业顾问承诺讼争房屋的土地使用年限为50年，而实际只有38年，朝阳公司行为构成欺诈为由向法院起诉，要求解除《认购协议书》，由朝阳公司双倍返还定金4万元。 【裁判情况】市五中法院终审认为，朝阳公司在签订《认购协议书》时已将有关建设用地规划许可证、土地使用证、施工许可证等项目证明文件在网上和购房部大厅公示。双方签订的《认购协议书》系当事人真实意思表示，合法有效。吴川未提供证据证明朝阳公司有隐瞒房屋土地使用年限的行为，对吴川的诉讼请求不予支持。遂判决驳回吴川的诉讼请求。 【法官点评】购房者签订认购协议书前，应当全面了解房屋的有关情况，包括土地使用权状况、商品房买卖合同及补充协议的具体内容、物业管理协议等。在商品房卖方市场的环境下，开发商在开盘之前通过认购协议的方式变相销售房屋，购房者往往只能在图纸或沙盘上选房，一旦签订了认购协议，就几乎丧失了对房屋交易条件进行磋商的权利。因此，购房者签订认购协议除了要全面了解房屋有关情况外，还应尽量保留开发商提供的合同范本及销售资料。 十、陈红等5人诉双龙花园业主委员会物业管理纠纷案 【基本案情】双龙花园业主委员会与万丰物业公司签订了物业管理服务合同，小区业主按住宅每月每平方米0.5元缴纳物管费。合同到期后，物管公司继续为小区业主服务，但提出因管理成本增加，要求上调物管费为住宅每月每平方米0.6元。双龙花园业主委员会在书面征求小区业主意见后发布了《征求意见结果公告》，公告表明多数业主同意上调物管费。陈红等人以业主委员会发布的公告违反法律规定为由，请求予以撤销。 【裁判情况】市五中法院终审认为，小区同意上调物管费的业主人数未过半数，且双龙花园业主委员会未能提交小区建筑总面积的相关依据。因此，双龙花园业主委员会认为小区规划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主及总人数过半的业主同意上调物管费，缺乏事实依据。遂判决撤销双龙花园业主委员会发布的《征求意见结果公告》。 【法官点评】业主决定建筑区划内重大事项应当遵循“面积、人数双过半”原则；筹集、使用维修资金，改建、重建建筑物及附属设施，还应经三分之二以上业主同意。对业主的成员权内涵及表决权行使，法律作出了明确规定。凡是涉及全体业主共同利益的事项都应当属于业主有权共同决定的事项范围，相关事项的表决未达到法定标准的，不具有法律效力，相关决定侵害业主合法权益的，业主可以请求人民法院予以撤销。