小编近来看到一篇文章，对限购、楼市分析的鞭辟入里，在这里转载给大家看，希望大家能够有所收获。原创：dittojeff dittojeff思想空间佛渡有缘人，能救一个是一个过去在过去的岁月里，我国的楼市有没有区域经历过真正的下跌？幅度超过50%的？答案是有，且不少区域有，甚至有些区域开发商都有破产跑路的，但问题是为什么人们没有觉察到这一点呢？似乎在认知中没有这一条。买房的不都发了么？当然随着这一轮实现的去库存，这样的历史也已被覆盖，更没有人会去深究。这原因其实也很简单，股市中亏的才是大多数，但你一定听过身边不下十遍股市赚了甚至大赚的，但几乎很少听到身边有人亏的。这是为什么？因为国人好报喜不报忧。亏了打落牙往肚子里吞的不在少数。股市末轮股市的牛市初期，人们往往会选资质好的公司，甚至会选有分红的公司，他们会考虑到守的根基，他们会觉得若不是牛市，拿这样优质的公司至少睡得踏实，有分红就当是存银行。但牛市的末轮从来不是这样的，人们甚至会忘了自己*的初衷，开始热炒ST股、*ST股。也就是那些政府已经发出橙色警告，该公司已陷入亏损经营。既然该股票已无*价值，为何还会有人冲进去呢？因为存在击鼓传花式的投机价值。冲进去的人们信心满满：我管它有没有价值，只要较后一棒不是我就行！于是一大奇观就是股市牛市的末轮，一些ST股的涨幅往往*为靓丽。因为牛市一再激发着人群的神经，*终人群的潜意识是在讲述：赌本身也是人群的需求。如果说性爱是人的一个G点，那么赌其实也是人性的一个G点。多巴胺的分泌。那句，成则会所嫩模，败则下地干活，不知道鼓舞了多少投机赌徒。另外一层含义是想通过赌，来改变自己不满的现状，彩票的逻辑也在于此。*是讲耐心，讲积累的，但人群往往道理都懂，回头却一头扎进投机：成则会所嫩模，败则下地干活。股市的牛市末轮还有一个现象就是人群必然会被卷入股市，因为身边人人都在讲述炒股赚钱了！你如果不投会很难受！会很煎熬，再夹杂一些不甘人后的焦虑，于是横下一条心，好，投就投，谁怕谁？恭喜，接的是较后一棒！开发商楼市目前正显现热炒ST股的现象，哪里便宜买哪里，甚至丹东也有人炒。你问*目的，他告诉你，便宜，炒得起来，涨的快。这类炒作，炒得*狠的是哪类*人？我告诉你，是开发商本身。你不要说，因为便宜，你一买就是10套，1000平米到手，在上一轮，正真一激进的*客甚至不满一买10套20套，直接合伙干起了开发商。但后来跑路的，跳楼的不少的，我认识个人，常年傻空，记得5年前我劝她上海买房，她总是犹犹豫豫，因为她的一远方亲戚合伙和人在一县城开发了一个房产，结果10万一套都卖不掉，较后楼盘烂尾欠了一屁股债破产。她这亲戚要是能熬到如今癫狂的市场倒也不至于破产。击鼓传花的有趣就在于，只要鼓没停下来，就显得一直有效，同时不断刺激多巴胺的分泌。你比如，10个人玩击鼓传，每传一次得多少钱，*终鼓停时拿到花的人结算支付所有人的费用，你如果参与其中，玩上一两次，你会有一种赢钱的概率更大的错觉，因为你觉得那么多人在传，刚好砸自己手里的概率不大的呀。但事实上这个是标准的零和游戏，传到你的时候你就呵呵了。就如那些牛市末轮玩ST的，谁还没连吃过几个涨停呢，但*终结局呢？谁又真正赢钱了呢？凤毛麟角。东京记得05年那年楼市话题也热议东京崩盘这事，甚至那一年的百度，你几乎搜索到的只能是：上海房价远超东京。而记得我那年在BBS上说的那句实话：事实上东京远比上海贵。被各种希望房价跌的网友喷得不行。日本人因为身处资源有限的岛国，又经历战败，所以事实上是比较难催生膨胀情绪的民族，然而东京资产的泡沫也一度另日本人膨胀到无以复加，甚至一个东京可以买下美国全境也被认为那是理所当然。作为一贯看多楼市的我，以往人们用日本和香港的下跌作为例证的时候，我总是一句，即便崩过盘，下跌过，我们的价格还是别人一零头而已。时过境迁，好像现在很少再有人提及东京的崩盘，是不是作为多头的我也从没思考过这个问题，觉得那不是问题。事实上，我从一开始就思考过这个问题。泡沫*终无法避免，只是形式不同。在过去的十多年里，地产的泡沫说专家们已经提了一百遍，而熟悉我观点的朋友都应该很熟悉我怼专家们的那句：上涨到的价格就是合理的价格。2013年时，我曾在网络上发表过一篇《真的疼是叫不出的，真正的屠杀是无声的》，在文中提出下一轮魔都楼市的上涨将极为惨烈。当时文中我说魔都价格将直指7.5万单价。但那个标题显然是更为深入的，其实我所指的其实是楼市的*终场面。因为我毫不怀疑，楼市的*终场面将以极端的泡沫收场。所以才以真的疼，屠杀这样刺眼的字眼。熟悉我观点的网友，应该还记得我常说的另外一句：什么才能称为多军，你扪心自问，如果明天，魔都的房价突然*到30万一平米，你是由衷的开心呢，还是后悔没多买点呢？如果由衷得开心，你就是多军。这些言论其实指向的是我对*终场面的思考。如果政府不加以任何的行政干预，仍由全民买房任由资金肆意发挥。楼价一拱拱到30万一平米，完全是存在可能的。而后崩盘到15万一平米。银行坏账一堆危及到银行安全。负资产人群一堆。政府正因为考量到资本市场的这种嗜人的赌性。考量到东京的前车之鉴。所以才会出台如此之多的管控措施，说白了就是不想让银行出事。因为每一轮地产泡沫的破碎，亏损*严重甚至倒闭的正是银行。拍卖也无济于事，因为一旦崩盘短期就再无接盘侠。大禹治水泡沫就如洪水，它总要有个宣泄渠道，堵只能解决一时，溃堤之时后果会更为严重。所以大禹用疏导引流的方法管控住了洪水。甚至以疏散了一些人少的村庄，将水淹没向无人的村庄，来缓解水压。其实政府对于楼市的管控也是类似的逻辑。对于无法阻止人群的购房冲动，用的正是大禹治水式的堵疏并举。黄金，你若买，没问题，你贷款买行么？不行。汽车，红木家具可以向银行申请贷款买么？可以。是因为银行觉得汽车比黄金更有价值更保值么？当然不是，是因为买汽车与红木家具，银行认为你这土豪在消费，贷款买黄金那是在投机。动机不同，对于银行来说风险自然也就不同。所以限购也好，限售也好，部分城市不支持贷款也好。表面看似乎是拍脑袋想出来的无意义的门槛。但事实上无论从压力引流也好，还是在区分土豪式消费还是激进型投机，对于国家来说都是一种有效手段。买可以，2年后5年后才允许卖出，土豪说，没问题，我闲钱玩的，搁几年都没问题，好，可以买。DS说：别限售吧，我就指着赌上这一票短期翻身的，对不起，出门左拐不送。本可以全控，但不控资金的购买力就如堰塞湖一样，人群有冲动消费，你完全堵死的结果，就会上水压越蓄越大，*终仍然会决堤。所以这次全国范围内的楼市管控，有堵有疏，甚至更像是一个有序引流的过程。而堵与疏的过程中，信贷的支持与否，限售与否，首付比例等，都更像是在对人群进行筛选。这就好比创业板或股指期货，对参与者都要风险评估。说白了就是，你较好是个愿赌服输的土豪。如果不用引流和管控，*终核心城市堆叠出如当初东京般的泡沫完全是可能的。而既然泡沫与资金的宣泄情绪无法避免，那么如何引导，如何确保每个资金个体，在出现损失时，*容易有担当，而非直接扔给银行，在这个构架上政府可谓是动足了脑子，限购其实就是资金资格的切分，认房又认贷也是这个逻辑，让投机资金不至于过多得堆叠到单个个体上。限售更是直接贴上：你是否愿赌服输的标签，就类似贴上ST的亏损警告的股票一样。这个构架的好处在于，一旦价格体系崩塌，你看买的都是些什么人，一个土豪全款买了十套，银行有风险么？没有 ，一个中产买的时候就拍着胸脯说限售5年不是问题，银行有风险么？没有 。一个DS，本想连买三套的，结果因为贷款的限制只买了一套，银行有风险么？风险小很多。上一篇有个留言很有意思：“没有什么能够阻挡，国人对再买一套的向往”是，既然政府无法阻挡这种热情，那么一就是留后手，另一方面对于开发商的限价行为也有这方面的考量，虽然投机者的结局基本还是输，但至少少输一点，让开发商分担一点。开发商作为房屋供应者，在某些时期会出现捂盘甚至只租不卖的现象。这才是开发商群体对于该城市真正的看好，而那些仗着买的人多得摇号的噱头，事实上依然是疯狂出货疯狂卖卖卖，你以为他们傻么？其实有实力又真正看好该城市的开发商是存在自持物业的，整个盘只租不卖，或者在收回开发成本以后，保留一两栋物业自持出租。如果有这样的开发商才意味着开发商事实看好该城的后市，而一边说着美妙的前景一边却坚决清盘出货，只能算是戏精了。慎入单维因素支撑的物业单维因素支撑的概念在一手房营销时是很有效的，然而这样的物业要慎入。人群不擅长多维的去处理思考一个问题。开发商说，因为这里是全国知名的旅游目的地，每年来那么多人，所以我觉得你作为一个成功人士在这里该有一套属于自己的物业。于是你入坑了。开发商说这里山清水秀是养老的好地方，空气比城市里好得多，你现在不需要但你老了一定需要，所以我觉得你应该未雨绸缪在这里布局一套属于自己的物业。当然了还有更玄乎的，比如将来要打仗，所以这地方显得更安全，所以应该买。这种典型的一个理由式的单维的构架你若仔细思考会觉得很可笑，但处在当局者时往往又容易迷失，再加上迷失的人一多，都在抢房的话，你也就会在人流中丧失思考：要不也抢一套吧，反正也不贵，没多少钱。如今的养老类房产，*吸引65岁左右的人群，他们特质是还走得动，而对于过10年后渐渐成为老年人又心生焦虑，而养老类地产往往又不贵，所以这就如一些年龄大的喜欢买养生器械或补品一样，说穿了也是缓解焦虑的一种方式，心里有个落脚点：我在山清水秀的地方有一套养老房，养老我不愁了。但事实上，当你真的老了，生活并没有那么美妙，你也没心思看这山清水秀，到时真正有效的诉求可能还是离知名医院近些更为实际。租金讲的故事租金我是研究的，毕竟租金是回血利器。比如市场冷淡的时候，作为一个房东，租金收的多无疑是舒服的，对于物业的长期持有也更有帮助。开发商也懂这些，所以营销的时候，有时也会打这张牌，以往营销模式之一是包租之类的承诺。如今花色更多。比如只要能看到海，就用PPT制作叙述一些成功的海景民宿，叙述惊人的*，然后轻飘飘一句你做你也能成。要是开在山区就叙述山区民宿的一些成功典范。其实人们不知道，民宿这个东西复制品一多，价格就被打到赤贫。我粉中有一民宿达人就和我坦言，她毕业后恰逢民宿市场刚起，她那些年运营民宿每年能赚的钱都够买房子了，但后来同业竞争一多，价格体系急转直下，所以她现在往往有亮点地段好的房子才拿，希望能做出差异化竞争。这里衍生开去讲一个租金的概念，在一些城市，一些盘入住率很低，租金却不低。这是什么缘由。这其实与购买人群有关。如果入货者大比例的是刚需，那么这个盘的入住率并不会低。只有投机盘，一买买5套10套的那种，入住率才会低。如果房价低廉，60万一套，作为刚需盘，或自住或出租。空置率并不会高。而一买10套的，你以为他们会出租么？对于这样的人群，他们一来不是很在乎一两千一套的月租金，还有就是怕异地打理麻烦，再者就是担心精装修房出租坏了卖出时的品相，毕竟他深知是为赚差价为炒卖，而非长持。租金这个东西，同质化竞争一少，价格就会不错，所以你自然会发觉，一个小区虽然入住率不高，但租金倒是还可以的，算算租售比，甚至好像还挺有*价值的，但忘了一件事，那就是同质化竞争并未有效与充分。当然开发商会以此做文章的，说这里的租售比其实不错的，算算房价，很合理之类的措辞。结语：一些非限购的城市已催生投机的泡沫，颇为类似股市末轮炒ST股的喜好，也如当年大妈们排队抢的黄金一样，抢到的那天大妈们都说买到就说赚到了赚到了，说好多人没抢到，但事实上是泡沫式的浮盈蒙蔽了人群的双眼。