“三条红线”之下,房企应警惕“虚胖”
中国经营报 2021-01-06 09:24

     2020年8月20日,住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,对重点房企资金监测和融资管理制定三档规则,即所谓的“三条红线”:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”不得小于1。

       按照“三条红线”监管要求,监管部门将试点房企划为“红、橙、黄、绿”四档进行管理,每降低一档,此后的有息负债规模增速上限将增加5%。全部触线的试点房企有息债务规模则将以2019年6月底数据为上限,不得增加。目前该政策未延伸至全部房企,也并未明确整改期限,但其已经透露出有关部门对房地产全行业的整改信心。

       剔除预收款后的资产负债率指标,对于常年存在大量预收款项的房企来说更加客观。而净负债率和现金短债比,则透露出监管层对企业现金流状况和造血能力的要求。

       隆基泰和地产集团副总裁彭轻尘将“三条红线”政策形容为戴在房企头顶的“紧箍”。当前环境之下,房企融资相对较难,以债偿债不再是易事。此时短债太多,意味着企业将出现阶段性现金流紧张的情况,钱都拿去偿债,一定会挤占工程及支出。“没有面粉了,你怎么做面包?”他说。

      规模主导转向利润主导

       早在1998年房改之前,彭轻尘便开始从事房地产行业,此前曾在万达集团工作多年,在多地担任总经理级别职位,随后成为职业经理人,在多个品牌房企担任要职。2019年下半年到隆基泰和,成为隆基泰和地产集团副总裁。他直言,自己经历过完整的房地产周期。

       此前,行业内对“三条红线”落地后的预测主要有三个:市场集中度将加速向头部房企靠拢,Top房企所占市场份额将进一步扩大;行业内“大鱼吃小鱼”的并购现象会加剧,而主导并购的企业中,民企会相对较少;房企联合开发的力度会有所提高。

       观点指数研究院数据显示,2020年1-10月中国房地产企业销售百强实现全口径总销售金额102362.1亿元,同比增长10.0%,前三名房企为碧桂园、恒.大、万科。碧桂园1-10月取得全口径销售6903亿元,蝉联榜首,领先第二名恒.大572.8亿元;1-10月,总权益销售74207.7亿元,同比增长20.2%,平均权益比例为72.5%。

       彭轻尘提出,在当前政策背景下,房企需要寻求三点转变:靠融资驱动转向靠现金流驱动;增长靠负债驱动转向靠权益驱动;靠规模主导转向靠利润主导。其中,前两点主要由企业自身“精细化运营”提供解决方案,而最后一点则需要多方发力,共同扭转现状。

       此前,市场中房地产企业在项目整体经营上皆有配比,利润亏损、利润打平、高利润的项目在企业内部各占有一定比例,形成企业整体盈利格局。彭轻尘认为,在“三条红线”之下,“如何做出高利润项目”将成为考验。

        生存难题

       此前,业内已经传出一些悲观声音,认为除小型房企外,一些中型房企也应当警惕生存问题。彭轻尘认同这样的说法。在他的阐述中,此前业内对于规模的重视程度远高于利润,“小而美”的房企较少,即便有,其大多数是基于优质的基因结构。市场中更多参与主体则是规模大、经营成本高、利润低的“虚胖”企业。现在,这样的企业将在“紧箍咒”的作用下,面临严峻的生存现状。

        彭轻尘表示,观察一个房企,要看供销比、长短债比和库存。供销比和长短债比主要反映出企业是否在到处拿地,这两个指标“不好看”的房企,“借来的钱和自有资金都放到图纸上去了,转化慢,不能变现。”他说。而面对亟待解决的房企利润问题,则要关注库存。“房企利润偏低,几乎都是库存大造成的。”彭轻尘说。

        他同时解释,“从靠规模主导转向靠利润主导”,并不意味着企业要放弃追求规模,只是杜绝粗放式的规模扩张,例如不计后果地扩充土储。而在这一点上,或许同时需要供地端做出平衡。

        2016年以来,中央经济工作会议针对房地产领域相关内容始终坚定“房住不炒”的定位。2019年的表述中,提及“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理机制。而在刚刚结束的2020年中央经济工作会议中,则表述为“因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展”。会议特别指出,应解决好大城市住房突出问题。

       彭轻尘表示,目前,政策导向已经非常明确,房企要改变以往的发展模式,找到适合自己的生存之道,当前隆基泰和积极响应相关政策,持续探索多元化转型路径,调整结构化布局,逐渐走出了一条多元业态齐头并进的精细化运营发展模式。


免责声明:本文仅代表作者个人观点,与风财讯无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性,本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,请读者自行核实相关内容。
写评论 0