近年来，随着“互联网＋”和共享经济的兴起，北京市部分居住小区内的民宅以“城市民宿”形式对外出租。

“城市民宿”本质是“日租房”“钟点房”等短租住房，虽然短租住房因价格较低、位置较好，一定程度上迎合了部分人“省钱短住”的需求，但存在的隐患也不容忽视。与酒店、旅馆相比，不按照公安机构要求对房客进行信息登记；与长租住房相比，不签住房租赁合同，更不办租赁合同登记备案。且由于住客高流动性带来的安全隐患和扰民问题频发，严重影响了小区住户的正常生活。

对此，2020年8月10日，北京市就短租房管理发布《关于规范管理短租住房的通知（征求意见稿）》。

12月24日，北京市住建委、市公安局、市网信办、市文化和旅游局正式印发《关于规范管理短租住房的通知》（以下简称《通知》）。与征求意见稿不同的是，《通知》首次明确，北京短租住房按区域实行差异化管理，首都功能核心区内禁止经营短租房。

首都功能核心区指北京的东城和西城，短租住房指利用北京市国有土地上的规划用途为住宅的居住小区内房屋，按日或者小时收费，提供住宿休息服务的经营场所。

对于在京其他区域经营短租住房的经营者，《通知》规定，经营者需符合本小区管理规约，无管理规约的应当取得业主委员会、物业管理委员会的书面同意或取得本栋楼内其他业主的书面同意。

且上述书面同意材料，以及业主身份证明、房屋权属证明，需提交给发布短租住房信息的互联网平台。经营者提交材料不齐全或核验未通过的，互联网平台不得为该房源发布信息。

北京市京哲律师事务所管委会主任张国辉认为，短租经营是共享经济的一种表现形式，通过盘活零散闲置资源来刺激市场，使得消费者有更多的选择。既要求能够充分释放市场活力，拉动内需，又要求这种经营行为能够规范化、合法化，在这两方面找到平衡点是政府制定管理规范的重心。

同时，如果出租房屋非经营者所有，经营者还要取得出租住房业主的书面同意，与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书，并书面告知所在小区物业服务企业，无物业服务企业的，书面告知社区居委会。此外，房屋要符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件。

不仅如此，以前租客通过互联网平台预订短租房后，可直接获取门锁密码进入房屋，不需要与经营者见面的习惯性做法将在规范实施后发生改变。

《通知》明确指出发布短租住房信息的互联网平台应当履行四项责任：核验短租住房经营者提交的材料；登记房屋详细地址，核实房屋状况，确认符合相关规定；登记并实名认证经营者身份，逐人登记订单签订人和实际入住人员的身份信息和有效联系方式；按照公安、住建部门要求及时报送入住人员、房屋等信息。互联网平台不得为不符合要求的短租住房提供信息发布服务，违反规定的由公安、网信等部门依照《网络安全法》《反恐怖主义法》《电子商务法》处罚。

由此可见，未来，斯维登、Airbnb、途家、小猪、美团等民宿平台会成为政策监管的有力执行者。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，此次出台《通知》，对于落实“房住不炒”“租购并举”，对于规范发展住房租赁市场、解决短租住房藏污纳垢、城市民宿脱离监管等问题，对于维护首都社会安定和谐，作用重大、意义深远。

乡村民宿或将成为今后发展方向

对于《通知》的正式印发，北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，政策适用范围限定为“国有土地上规划用途为住宅的居住小区内的房屋”，乡村民宿和城市四合院不包含在此范围内。

事实上，在常态化的疫情防控下，周边游的火热为北京乡村民宿的发展带来了更多机会。途家民宿数据显示，疫情后，途家的乡村民宿交易占比由2019年的24%增长到41%。2020年国庆和中秋双节期间，平台乡村民宿整体交易情况不仅恢复至去年同期水平，更呈现反超趋势：订单量同比增长超20%；单均间夜、客单价更有不同程度增长，接待人数增长超过30%。

小猪短租数据显示，北京周边以延庆、怀柔、密云为代表的京郊乡村民宿集群7月份开始订单环比增长41%，以热门景点雁栖湖、古北水镇、十渡、青龙峡风景区、慕田峪长城附近的乡村民宿为主力，京郊乡村民宿平均房价1568.38元，平均入住率89.43%，基本恢复至去年同期水平。

与此同时，Airbnb相关负责人表示，在2020年特殊背景下，乡村游和城市周边游成为促进旅游产业恢复活力的两大抓手。为此，Airbnb推出了“乡村民宿质量提升”远程学习系统，向全社会免费开放。

Airbnb平台北京延庆某民宿

2019年底，北京市文化和旅游局等八部门联合印发《关于促进乡村民宿发展的指导意见》（以下简称《意见》），提出各区根据区域特点、资源禀赋，因地制宜，编制各区乡村民宿发展规划，明确发展定位、空间布局、区域特色，在合法有序发展的前提下稳步推进。

《意见》明确，鼓励并规范乡村民宿发展，既能促进乡村经济发展、提高村民收入，同时由于用于经营乡村民宿的房屋空间相对独立，不会存在“城市民宿”带来的扰民等问题。且疫情后受近郊短途游热度带动，乡村民宿普遍受欢迎，涨幅明显。

中国房协商旅文地产研究中心主任王永兵表示，在疫情常态化的今天，出行安全被摆在更为重要的位置，人们更加倾向于时间短、风险低的微度假旅行。且随着乡村振兴战略的全面实施，乡村旅游不断提质升级，预计未来5年将是乡村民宿发展的重要窗口期。

平台迎来北京民宿小范围洗牌

《通知》发布后，北京民宿市场迎来不小波动。作为互联网平台核验责任方，从各大平台交易量来看，北京城市民宿是每个民宿平台非常重要的部分，且占据了非常高的成交份额。

Airbnb网页出现“关注北京市短租政策要求”的提示

当然，不管是线上预订平台，还是线下运营品牌，房源无疑是市场话语权的直接指标。而城市民宿对核心商圈、交通便利等条件的要求，已将合适的房源范围缩小，加之这次《通知》及后续的连带效应，优质房源的较快速或较大规模占取会更难。

途家有关负责人表示，从大趋势上讲，国家希望这个行业健康发展。各地民宿的管理规范、管理条例层出不穷，都是为了让行业能站在阳光下发展，也是行业走向规范发展的必经之路。平台对房源上线和审核始终从严要求，从长期来看，新规发布不会成为优质民宿的门槛。

木鸟民宿负责人认为，《通知》发布后，可能会影响北京一部分房东的民宿经营，对于平台来说，即将迎来北京民宿的小范围洗牌，部分房东和房源面临被淘汰的局面，房源数量有所减少，但大浪淘沙之后留下的是更多符合规范的优质房源，不排除会有一批新房源上线，为民宿行业注入新鲜血液。

Airbnb负责人认为，今年，鼓励发展共享住宿首次写入政府文件，从长期看，这一新兴行业是受到政府支持的。在特殊背景下，乡村游和城市周边游成为促进旅游产业恢复活力的两大抓手。Airbnb将继续积极携手房东社区和行业同仁，配合地方短租房监管工作，助力共享住宿行业可持续发展。

小猪短租的负责人也表示，新政策“不可避免地会在短期内对行业造成一定冲击”，但从民宿行业在欧美、日本等国的发展历程来看，行业的长期健康发展，一定离不开清晰明确的监管政策指导。尽管平台房源供应在短期内会有波动，但也刺激了北京乡村民宿迎来新一轮的发展机遇。

小猪短租平台北京西城广安门某民宿

但是，相比京郊的乡村民宿，城中心的民宿或短租房吸引的更多是来自全国各地希望体验老北京生活的游客。《通知》实施后，北京城市民宿的市场结构将发生变化。有民宿从业者介绍，北京疫情过后，大量城市民宿经营者已经退出，现在颁布新规，会成为行业过渡的一个窗口期。也有不少城市民宿经营者改变了经营策略，已将短租改为长租，或从城区转移至部分城郊乡村，甚至退出北京市场，选择其他城市发展。

《通知》折射短租市场发展趋势

城市民宿管理合规化是大势所趋，《通知》的发布，对北京城市民宿作出了严格的监管规定，标志着国内城市民宿合法化迈出了一大步。该《通知》已明确自2021年2月1日起施行。

截至目前，国内除北京发布的短租新规外，《重庆市物业管理条例》（2020年版）与《珠海市经济特区旅游条例》（2019年）也都明确指出经营民宿等住宿服务，要征得有利害关系的业主同意。不难预见，类似北京短租新规文件，多少折射出短租民宿市场发展的部分趋势。

第一，民宿是市场发展的必然走势，是文旅住宿领域的产品新供给，正因为其属于一种新业态，在相应监管政策、行业规范等方面还难以直接定性，一直处于“灰色地带”。

从长远看，不管是主管部门的主动作为，还是民宿市场发展趋势影响，建立适用的民宿行业标准规范，推动民宿短租行业往规范化方向发展是必然。

第二，城市民宿体量和区域市场扩张，短期内或较长时间里将面临停滞或收缩，也属大概率。

诚然，短租新规的出现会影响民宿房东与互联网平台的利益，但短租住房的文件，以保障大多数人的利益为出发点，凝结着社会的法治共识。因此，探索约束下的发展路径，将成为民宿房东与互联网平台的当务之急。

北京市法学会不动产法研究会副会长兼秘书长尹飞谈到，《通知》有效地落实了《民法典》等上位法对于住宅小区有利害关系的业主居住权益的保障，对于维护小区正常生活秩序和居民生活安宁意义重大。

中国房协商旅文地产研究中心主任王永兵指出，《通知》并未将共享住宿新业态纳入传统旅馆业的监管思路对其在证照资质进行限制和约束，相信短暂的阵痛期过后，城市民宿将沿着规范化发展道路再次快速增长。