李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

尽管2020年全国楼市宏观数据还未发布，但过去一年，即便有疫情冲击，商品房市场表现远远超出预期。去年上半年，全国商品房销售面积同比仍下降8.4%，但1-10月份首次转正为0.03%，1-11月增幅进一步扩大至1.3%。销售额方面，近年来都市圈发展红火，新房市场向东中部房价相对高的区域集中，新房销售额在去年1-8月转为正增长，全年增速接近两位数。由此推断，2020年全国商品房销售面积、销售金额将再创历史新高。

全国商品房市场超预期表现，首要推动力就是疫情后各地积极在供给端纾困（降低土拍门槛、预售条件等）、需求端“因城施策”，人才政策积极、落户门槛降低，加上货币宽松带动按揭利率下降，驱动了需求端回升。

2020年的调控政策，以7月24日房地产工作座谈会为“分水岭”，上半年“一城一策”更加灵活，需求端政策松动主要集中在人才和落户新政上，契合2020年新型城镇化对于降低落户门槛的任务。下半年，热点城市相继收紧政策，杭州、东莞、宁波、深圳等房价涨幅过快的城市先后祭出调控，表现在限购限贷升级、限售年限增加、土地市场增设限竞条件等。

去年，商品房市场明显回升，与金融条件密切相关。上半年，央行三度“降准”释放长期资金约1.75万亿元，并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。金融条件宽松叠加利率下降，2020年居民杠杆率有所上升。根据社科院国家资产负债表研究中心的统计，前三季度居民部门杠杆率上升5.6个百分点，由2019年末的55.8%上升到61.4%。

2020年8月份开始，基于补齐房地产金融宏观审慎政策框架，楼市政策开始转向加快建立房地产金融长效管理机制，即从资产端和资金端“双管齐下”，堵住资金违规流入房地产的渠道——对开发商融资开启“三道红线”管控，按照剔除预收款后的资产负债率是否大于70%，净负债率是否大于100%，现金短债比是否小于1倍等“三道红线”，对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，按不同指标划定负债年增速不得超过5%-15%；对银行资金实施房贷集中度管理，对银行房地产贷款和个人住房贷款采取占比“双管控”，越大型的银行，高限越高，比如工农中建交邮储地产贷款和个人住房贷款占比，最高限为40%和32.5%，中型股份行占比为27.5%和20%，城商行和县域银行占比限制很严。

基于系统性风险防范，2018年央行工作会议就首次提出了“房地产金融宏观审慎管理”。事实上，控制资金投向地产，这是2016年以来地产金融长效机制的目标之一。2017年“去杠杆”以来，新增贷款中房地产贷款占比一直下降，从2016年的45%下降到今年前三季度的27%。随着“三道红线”和房地产贷款集中度管理制度在2021年开始实施，房地产杠杆率将得到控制。这有助于“稳地价、稳房价、稳预期”目标。由此，过往经常出现的房价暴涨、楼市周期波动也将大为缓解。

不过，随着都市圈“增长极”战略推进，人口向都市圈迁徙，楼市将进一步分化。2020年以来，尽管各地政策相对宽松，货币环境友好，但对大环境更敏感的热点楼市回暖更明显。而内地部分省会城市、大城市二手房价格开始下跌。由于棚改和去库存红利退出，前期新增供应开始转化为海量二手房挂牌，而人口和产业基础并未得到有效夯实，楼市短期下行有必然性。

展望2021年，根据近期一系列重要会议的相关指示，在保持调控连续性、稳定性的基础上，2021年房地产“一城一策”将更加精细化，政策也将趋于分化、高频化。2021年，货币政策逐步向常态回归，但不会急转弯，热点城市的房价、地价、舆论的任何异动，将迅速触发调控。同时，类似哈尔滨稳定楼市的新政（鼓励打折促销、加大公积金买房支持力度），或将在更多内地城市出现。只要“一城一策”落实得好，城市间此升彼落的走势，将有助于全国商品房市场保持总体稳定。在楼市稳定的同时，住房政策的重心开始转向保障性租赁住房和长租房市场，让新市民住得健康安心，助推我国“双循环”增长格局。