中国人自古以来都对房子、土地有很深的执念。唐代大诗人白居易穷极一生的梦想就是在首都长安买房置地，但无奈房价太高，终了这个愿望也没有达成。直到50岁，才彻底“死心”，最终安居在了长安郊区。有诗为证：宦游京都二十春，贫中无处可安贫。长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身。

今天的人们为什么如此热衷于买房？我们认为归根结底是三方面的原因：第一、和古人一样，对房子和土地有根深蒂固的情结，在今天这个房子象征财富、代表名利、衡量成败的社会，很多人甚至产生了“无房羞耻感”；第二、并非发自内心地喜欢买房，而是迫不得已。因为房子牢牢捆绑了户籍、教育、医疗、养老等社会重要资源，租房虽然同样可以解决居住需求，但是却解决不了孩子教育、年轻人结婚等一系列难题；第三、缺乏安全稳妥且有保障的投资渠道，过去一二十年，房子不仅被验证具有超强的保值功能，而且伴随着房地产行业的快速发展，过去这些年全国房价迎来“普涨”，更让国人看到了房子的“造富”效应。买房几乎和“暴赚”划上等号，这更加剧了国人投资房地产的热情，2016年甚至屡屡上演“万人抢房”、“全民炒房”的火爆景象。

然而今天国人的买房现状，并不比1200多年前唐代居民的压力有所缓解——随着房价的不断上涨，越来越多的城市房价收入比严重扭曲，普通工薪阶级购买一套房子可能需要攒钱三四十年时间，买房同样变得非常艰难。事实上，越来越多的人也逐渐接受了“靠工资买房根本不可能”的现实。

不过，纠结到底该不该买房的人群更不在少数。尤其是过去几年调控重压，全国绝大多数城市房价保持横盘稳定的背景下，很多人都心存顾虑：一方面，房子是结婚的必需品，是子女入学的前提条件，非买不可；另一方面，又觉得房价上涨的希望不大，担心买房后就变成高价接盘，但是不买房又担心房价再次蹿升，未来会更加买不起。

2021年到底该不该买房？对于投资客而言，可能更多的是考虑买房后的收益性，但是对于普通刚需来说，首先要考虑的还是未来买房的成本会否增加。换言之就是2021年的房价走势。

专家：再等很危险，再等或更买不起！

对此，很多专家在一个月前就给出了看法。中央财经大学经济学教授王福重认为，如果现在不买房的话，再等下去或更买不起。低收入人群一定要抓住机会尽快买房，千万不要一直等待房价下跌。理由是，过去一二十年里，房价都是“只涨不跌”，数以万计的人等待的结果是，“全款”变“首付”，“首付”变“厕所”。所以按照历史经验来看，早买房才是最明智的选择。

地产专家孟晓苏就直言不讳指出，当下楼市仍然有大量需求，所以看不到房价下行的趋势。“应该告诉人们真实的情况，不要拿房价的下跌来骗人。”核心思想是希望该买房的人应该早点买房，因为未来有人口增量、有经济支撑的大中城市房价还会一如既往上涨，最终的结果是，越等越买不起。

不仅如此，前段时间社科院发布《中国住房发展报告（2020-2021）》就明确预测，2021年的房价平均还会上涨5%。房地产开发投资速度会呈现下降趋势，年增速保持在7%左右。一时间，人心惶惶，很多人都提前了购房计划，主要因为是担心2021年房价继续上涨，购房成本增加。

甚至有人预测，未来5年房价还会再翻一番。我们总结，绝大多数的专家对于明年的房价还是非常有信心的。

事实真的如此吗？对于2021年的房地产走势，我们认为不能一概而论是涨还是跌。还是那句话，全国有几百个城市，每个城市的人口流动、经济发展和购房需求等基本面都千差万别，甚至每个城市的调控政策都会有很大出入，所以任何人都不可能给出一个标准答案。

但是通过对房企、金融和购房需求三个基本面的分析，我们认为，2021年的房地产市场行情可能还不如2020年。因此对于确实有需求的刚需可以买，但是对于以投资为目的的购房，我们认为可以暂停了。

第一、克尔瑞数据显示，2020年1-6月份TOP20房企中，超过90%的房企没有完成销售目标。下半年为了促销和实现年度目标，各大房企打折促销不断，例如恒大、融创、万科、富力等纷纷加入促销大军。

为什么之前还信誓旦旦“炸楼都不会降价”的房企今年以来态度大变，开始“投降”大搞降价卖房？根本原因还是房子不好卖了。再说得直白点就是，“接盘侠”严重不足。楼市“接盘侠”为什么大幅减少？一方面是国家严厉调控下，房价上涨预期发生扭转，很多有钱人都认清了现实；另一方面，是经历了前几年的疯狂买入后，各大城市的购房需求已经释放殆尽了，即很多家庭都不缺房住。央行最新报告显示，城镇居民户均1.5套房，住房拥有率高达96%。换言之，国内真正缺房的家庭只有4%左右。

第二、国家态度很明确，未来资金不能过度流向房地产。传递的信号很明确，未来不管是房企还是投资者，都不可能再像前几年那样加杠杆买房。金融收紧的结果就是，房地产信贷大幅萎缩，整个行业的天花板已经到了。“三道红线”和“限跌令”都表明了2021年以及未来的两三年时间里，房企的融资、贷款、销售都不会太理想；

第三、影响价格的核心因素是供需，供大于求价格上涨，供小于求价格下跌。现在的楼市，事实上已经到了需求枯竭的阶段了，尤其是很多经济欠发达的三四线城市，经历了过去这一轮棚改刺激，购房需求被消耗殆尽，很多城市都已经步入“供大于求”的局面。西南财大的研究数据更显示，我国80%的三四线城市的空置率都已经达到了30%以上。

此外，有调查数据也显示，2021年房地产的购房需求即将出现“断层”：2021年一季度，全国有超过60%的准备延期买房，有30%的人放弃了买房打算，只有不到10%的决定在2021年购房。这与前几年动辄30%-50%“有意向购房”的情况完全不同。

基于以上分析，我们认为，2021年大概率仍然会是房地产的“小年”：绝大多数城市的房价都会趋于稳定，房地产投资增速不会太理想，同时房企的销售业绩也不会太亮眼。尤其是面临融资困境和还债巨大压力的中小房企，2021年迎来破产命运的数量只增不减。这种情况下，我们认为2021年绝大多数城市投资房产都“无利可图”。根据经济学家李迅雷“房价上涨幅度不低于9%才有投资价值”的逻辑来看，全国绝大多数城市的房产都不适合投资，因为投资不仅赚不到钱，还可能亏钱。

2021年到底该不该买房？实干家曹德旺“这样”建议

前不久，在接受财经记者采访时，实干家曹德旺再一次出言“抨击”了房地产：所有行业中，最不应该大举投入资金的就是房地产。一方面，这个行业只会让有钱人更有钱，房地产获利的永远是银行、开发商、投资炒房客和中介机构，真正有需求的人，只能“望房兴叹”；另一方面，房地产挤占了过多的信贷资源和劳动力资源，挤压了实体经济的发展，也抑制了国人的消费。这个行业属于“不必要”投资的行业，国家应该削减对其的投资。

不仅如此，曹德旺也给出“忠告”：地产行业的金融收紧是大势所趋，未来不管是大型地产商，还是小型地产商，都应该尽早意识到这一点。因为国家已经明确要“脱虚向实”，未来只有制造和高科技这些实体产业才是实现我国经济“保持高质量发展”的核心支柱。对于那些资金链紧张的房企和拥有多套房产的人，曹德旺认为，未来“亏钱是早晚的事”。不仅如此，他还建议持有多套房产的人应该尽早抛售手中多余的房产。

我们虽然不能完全同意曹德旺的观点，但是不得不承认，他所说的话其实在2020年就已经部分应验了：人民法院公告网显示，截止到2020年底，全国有410家房企破产倒闭。此外，还有两家销售过千亿的房企已经陷入了“债务困境”，随时有倒掉的可能。有专家甚至预测，未来5-10年，地产行业会加速洗牌，全国80%的房地产开发商都会被淘汰出局。

总结：2021年到底该不该买房？专家说再等会很危险，或更买不起。但是市场的基本面却显示，有些专家有明显的“鼓吹”嫌疑。而曹德旺给出“忠告”建议持有多套房者应该尽早抛售多余房产，理由是房地产未来的地位会不断被削弱。那么到底我们该相信谁的话呢？

我们认为，普通刚需买房任何专家的意见都不能太过依赖。因为专家的言论都比较宏观，并不适配所有城市，所以没有太多的参考价值。对于刚需而言，买房是用来解决居住的，所以该不该买还是要看自身的需求。自己都已经到了不买房就要流落街头的地步了，有条件却不买房，这显然逻辑上不通。相信也没有几个人会这么做。一句话，买不买房其实主要取决于你的需求，教育、结婚、落户等这些才是真正的刚需。

对于以投资为目的的购房，我们还是那句话：房地产最好的投资时期已经一去不复返了。中长期来看，有人口增量、地理位置优势、经济发展较快的城市房价依然存在上涨压力，但不可忽略的是，国家对于房地产的调控已经紧绷不松，遏制投资炒作的目标依然在，房价短期不可能大幅上涨。这意味着，未来投资房产“暴赚”的机会已经非常渺茫，就算是一二线城市，投资也可能是一场空。