文|黄小妹 来源|风财讯

上市80天，两次并购，合景悠活忙着做大“分母”。

2020年12月30日，合景悠活完成上市后第一笔并购，收购广州市润通物业管理有限公司80%股权。

新年仅过18天，合景悠活马不停蹄发起第二笔并购。1月18日，合景悠活发布公告，称其拟以现金代价13.16亿元收购雪松智联科技集团有限公司的80%股权。

不同于第一笔并购，合景悠活收购雪松智联，被市场解读为“小鱼吃大鱼”。雪松智联目前在管面积超8600万平方米，远超目前合景悠活2210万平方米体量。

一石三鸟

对合景悠活来说，这是一笔不错的交易，可谓一箭三雕。

其一，在管面积跨越式增长。截至2020年12月31日，雪松智联在管面积超过8600万平方米，在管项目超过1000个。交割后，预计合景悠活整体在管面积将突破1.2亿平方米。

机构数据显示，2020年TOP100中国物业服务企业在管面积在3亿平方米以上的包括万物云、雅生活、碧桂园服务、彩生活、恒大物业、保利物业、龙湖智慧服务等，绿城服务、招商积余等在管面积在1.8亿平方米左右。合景悠活以超1.2亿平方米位列第17名，名次仅次于蓝光嘉宝服务。

其二，布局版图持续扩围。雪松智联在华东、华南、中西部的广泛布局可使合景悠活快速提升在粤港澳大湾区、长三角等区域的市场份额，并拓展区域版图至环渤海、中西部地区等，完成全国化布局，其中在中西部地区将拥有在管面积超5000万平。

其三，丰富服务项目业态，更好的切入非住宅领域市场。雪松智联旗下拥有逾10家一级知名物业企业和中国最大规模物业联盟银钥匙联盟。在管项目广泛覆盖住宅、公共建筑、商业办公等多种业态，在产业园区、学校、医院等细分领域拥有领先的市占率。合景悠活通过此次收购，将快速切入城市服务板块。并且，借以雪松智联智慧云平台，全方位赋能各项业务。

资深地产人士张波认为，合景悠活是合景泰富旗下的物业公司，而雪松智联则是雪松控股之下的物业公司。两者合并的目的无疑就是做大物业盘面，目前合景悠活在管项目超过了1000个，而雪松智联则管理大量的非房企开发物业。

“物业股在2020年的表现突出，尤其是一季度不少物业股价都出现了不同程度上扬，对于房企来说，推动物业上市的步伐也是不断加速，规模是决定市场对于物业公司的重要指标，而对于很多开发体量不占优的房企来说，旗下物业公司在管面积的增长速度会受到较大限制，通过合并等方式快速增强自身规模，是重要的手段和方式。”张波表示。

知名地产分析师严跃进认为，当前物业企业发展态势，就是通过收购，不断寻求企业发展。“物业公司与科技互联网、医疗社区等业务结合，有助于后续企业更好发展。”

做大分母

对于此次收购，资本市场亦投出了支持一票。

1月18日，合景悠活股价创历史新高，收盘报7.73港元/股，涨幅9.65%。

但是掌声的另一面，合景悠活这笔“小鱼吃大鱼”的交易，亦存在挑战。

“阻力主要体现在企业经营能力方面，如果收购后，经营方面不到位的话，肯定还有很多问题，企业要真正把收购业务和实际业务相互结合起来。”严跃进认为。

张波则提到，不同物业公司由于企业文化和管理方式存在一定差异，股权融合，“分母”增大之后，在“分子”层面能否形成管理层面的整合和增强，值得关注。

换句话说，如何将这笔交易的效果最大化，是对合景悠活管理层经营能力的考验。

2020年10月30日，合景悠活成功上市募资30亿港元。招股书显示，截至2020年4月30日，其分别在中国38个城市以及自治县管理109个住宅物业，以及在9个城市跟自治县管理30个商业物业，总在管建筑面积为2210万平方米。

彼时管理层表示，合景悠活要提高发展速度，增大市占率；公司目前的目标重点就是如何提升未来的发展速度；希望能晋升或者靠近第一梯队庞大的商业运营团队里面去。

对于规模扩张，合景悠活早有准备。自2019年开始，合景悠活加大对第三方项目的扩张力度，并且已经建立了完善的项目筛选。合景悠活对于收并购标的有着包括盈利水平、管理团队、区域覆盖、业态互补、文化认同五个方面要求。

这是属于合景悠活的规模扩张方法论，但其中亦透露出，当前物业企业成长路径-规模扩张。

市场观点表示，我国物业管理行业处于发展提升阶段，规模扩张仍然是短期内物业服务企业发展的主要途径。

“能否实现规模的快速扩张是物业服务企业综合能力的表现。规模越大的企业获取资源的能力就越强，因为往往扩张越快。从而实现正循环。资本市场，规模及增速也是决定物业服务企业价值的重要因素。”

上述市场观点认为，物业服务企业应积极把握当前规模扩张的窗口期，通过收并购、拓展市场、布局多种经营业务等方式努力私下发展目标。并且，物业服务企业应着力打造高标准、优品质、易复制的服务模式，重视团队建设和人才储备，提升品牌竞争力，优化管理和运营效率，充分发挥规模经济效益，从而享受到规模扩张带来的益处。