如果地产股估值低，何不干脆另辟蹊径，将资金和精力投入到容易抬升的板块呢?在如今多元化分拆热火朝天的市场背景下，这是一个思路。

恒大集团最近可能也是这么想的。

1月18日，凭借一份泄露出来的军令状，恒大物业股价单日内急升3.22港元，涨幅达到26.22%。

该股市值从15日收市的1327.59亿港元飙升至1675.68亿港元，同一时间母公司中国恒大的总市值亦只有1975.30亿港元。

市场为何如此高涨?这或许是由于恒大擅长向资本市场“讲故事”的能力。

有消息称，1月17日恒大物业召开誓师大会，并为旗下各地区公司制定2021年两个指标：各地区公司要为集团每月新增拓展在管面积3000万平方米;以各地区公司2020年全年经济润额1/4为基数，计算2021年各季度净利润增长率，而当季度净利润增长率达到50%时才算达标。

放大到恒大物业整个集团层面观察，该公司2021年在管面积将增长3.6亿平方米;按此前披露的恒大物业2020年净利润预计26亿元计算，该公司2021年净利润将达到39亿元。

在管面积从何来

一年之内在管面积增长3.6亿平方米，这个数据足够惊人。

这相当于一间头部物管公司的规模，例如彩生活截至2020年上半年在管面积约3.67亿平方米，雅生活服务同期是3.53亿平方米，再往下是碧桂园服务在管面积3.2亿平方米。

总的来说，目前物业管理企业想要增加在管面积，主要通过三个方式：由母公司交付，通过市场竞争往第三方拓展，或直接收并购。

由母公司交付是最稳定的一种方式，在上市之前，恒大物业是一间非常依赖母公司输血的物管公司。

背靠销售龙头，恒大物业在管面积从2017年的1.38亿平方米增长至2020年上半年的2.54亿平方米。三年内，来自恒大集团交付的在管面积占总在管面积的比例维持在99.6%、98.8%、98.4%、98.9%。

期间，恒大集团合约销售从5009.6亿元提升至7232.5亿元，2020年全年合约销售面积达到8085.6万平方米。

恒大亦设定2021年合约销售目标为7500亿元，按2020年平均售价8945元/平方米计算，该公司明年至少能卖出8385万平方米的物业。同时，恒大还拥有土地储备2.4亿平方米，这些都是恒大物业未来增长的基础。

但其实，恒大一年之内能往物业端输送的面积也是有限的。

数据来源：企业招股书

资料显示，2017年至2020年中期，恒大物业每年从恒大集团获取的在管面积分别是3800万平方米、4500万平方米、5100万平方米和1700万平方米，数据与恒大每年的交付面积基本上是匹配的。

为了实现从“销售王”到“利润王”的转变，恒大从2017年开始加快建筑施工，提升结转与交付。2017年新开工面积达到9631万平方米，而从2018年开始，恒大的竣工面积就一直维持在7000万平方米以上。

于是，以2019年为例，当年恒大实现901个项目的交付，交楼金额为4645.7亿元，如果按两前即2017年销售均价9960元/平方米计算，测算出交楼面积为4664.4万平方米。与之对比，恒大物业这年从恒大集团获取了5100万平方米。

数据来源：企业公告

换句话说，恒大物业这种稳定面积增长，是要符合恒大销售、工程和交付节奏的。而且大额交付面积亦是一把双刃剑，提升交付面积将有可能提升恒大的建筑支出，令恒大需要借更多的债务。

截至2020年中期，恒大集团在建面积为1.23亿平方米，就算2021年落成量能达到1亿平方米，并向恒大物业输送相当的面积，缺口仍有2.6亿平方米。

面积从何来?其余方法是通过市场竞争往第三方拓展或直接收并购，它们要考验恒大物业投拓团队的能力。

在市场竞争与同行投标，主要看恒大物业本身的素质和品牌美誉度。如今恒大物业覆盖全国280个城市，包含大量三四线城市，其标准化模式和成本管控能力等还是有竞争力的。

收并购则是更方便的方式，过去几年以增长速度快著称的雅生活，2020年上半年就通过收购中民物业一口气新增第三方项目在管面积1.59亿平方米。

这样看来，恒大要实现目标并非不可能。

据悉，该公司在去年6月已建立正式的投资拓展团队，并提出上市后筹得的资金将拨出65%左右将用于收并购。

6月-9月，恒大物业已并购了南昌馨雅物业、成都威尔斯普物业、遵义中信物业、湖北冠博物业、浙江永康嘉华物业等5家区域型独立第三方物业公司，新增772万平方米的规模。

只是考虑到目前物管市场并购机会越来越少，收购溢价越来越高，恒大要收购类似的大型同行，还真得仔细寻找和斟酌。

市值管理

上述网络流传的消息，究竟是如何泄露出来的?毕竟图文并茂，并配有誓师大会会议现场图片和盖着“恒大物业集团有限公司”印章的两份文件。

但无论如何，这一次爆料恰巧与恒大物业的股价飞涨“相得益彰”。

为了股价和市值管理，恒大曾在1月8日斥资9.21亿港元增持恒大物业9313.4万股。不久前2020年12月28日至12月31日期间，也曾增持1.035亿股，花去9.2亿港元。

众所周知，恒大十分擅长在资本市场进行操作和管理。

相似的情况亦曾发生在恒大旗下另一家上市公司恒大汽车身上：尽管还未实现量产，这只新能源汽车股市值已经超过2500亿港元。

从2020年6月初至达到最高价37.7港元的8月4日，恒大汽车股价一路上涨了518%。而恒大在8月3日公布了旗下恒驰六款新能源汽车，股票在翌日达到高潮。

其后，12月恒驰1路试和内饰曝光那段时期，恒大合共斥资超过15亿港元增持恒大汽车，持股比例已经去到74.95%的极限。

目前看来，恒大似乎要利用类似的方法运作恒大物业，毕竟今年要新增3.6亿平方米在管面积，后面可能会有大批收并购的消息要释放。

另一个问题是，恒大物业目前估值和股价能反映利润表现吗?在冲上1675.68亿港元市值后，恒大物业静态市盈率达到161.14倍，如果用预估的26亿净利润计算，则是64倍。

这市盈率其实并不夸张，恒大物业现时动态市盈率也为约66.51，64倍基本符合市场的预测。相对地，上市超过两年、经营稳定、规模相当的碧桂园服务，动态市盈率约65.08倍。

但是，恒大物业在上市前经历过一轮利润和利润率的飙升，2017年至2019年的净利润复合年增长率达到195.5%。

毛利率也从2017年的9.8%升至2020年中期的38.1%。其中，物管服务毛利率从8.7%升至33.6%;非业主增值服务毛利率从5.0%升至37.3%;社区增值服务毛利率从52.1%升至65%。

恒大目前主要按包干制收取物业管理费，物业费是全部算入营收的。截至2020年中期的物业费水平为2.22元/平方米，而且过去四年内并没有明显提升，2017年的数据为每平方米2.05元。

恒大物业在招股书上将毛利率飙升的原因解释为，2019年起加大力收取车位的物业管理费，同时通过有效的成本管控提升了整体利润率。

当然，凭借恒大这几年逐渐向一二线靠拢，并且合约销售节节高升，随着新项目的落成和交付，恒大物业未来的管理费是有望提升的。另外，恒大目前在收并购方面也倾向于收购位于一线及二线城市的物管企业，物业费水平会较高。

另一方面，目前物管股正处于两级分化中，例如恒大这类头部企业通常因母公司增长稳定，在赋能上(恒大物业目前拥有包括腾讯系、阿里巴巴在系内超过20位投资者)更有优势且更受到追捧。

世茂服务目前动态市盈率也达到66.41倍，融创服务是142.91倍，保利物业虽然是41.86倍，但股价已经达到66.3港元，港股股本也只有1.53亿股。