绵绵阴跌，接连受到政策冲击的地产股在低估值的漩涡中继续挣扎。  

根据Wind数据，申万房地产板块的整体市净率已落至历史最低值，和14年前的市净率峰值相比，当下的地产股市净率仅是当年的十分之一。  

市场上，从头部至小微，无论A股还是港股，无论何等规模，地产公司跌破净值打折甩卖比比皆是。  

有证券公司地产行业研究员对此颇为无奈，对第一财经记者表示：“现在全市场最没有泡沫的就是地产了。”  

但是，资本市场上的逻辑，并不是估值低就会受到青睐。自2020年8月出台”三道红线“融资新规后，地产股便在震荡中不断下探，12底的房贷新规和新年以来各地相继出台的调控政策，也在时刻牵制着地产股的走势。  

于地产股而言，此刻无疑至暗时刻，但接下来是否迎来曙光，却仍是未知。  

大面积破净  

去年底出台的房贷新规对于行业的影响，已在资本市场上充分显现。  

从1月25日的股市表现来看，地产股呈现出整体“飘绿”的状态。根据wind数据，申万房地产板块中1月25日下跌的公司为107家，上涨的公司仅20家，整体下跌幅度为0.93%。其中，华夏幸福（600340.SH）跌幅为7.62%，三盛控股（02183.HK）跌幅为7.22%，当代置业（01107.HK）跌幅为5.26%。  

1月26日开盘后，阳光城（000671.SZ）、美好置业（000667.SZ）、中南建设（000961.SZ）、新湖中宝（600208.SH）、招商蛇口（001979.SZ）、中骏集团（01966.HK）、中梁控股（02772.HK）等房企则维持了连续多日的下跌走势，继续“飘绿”。  

截至1月26日午间收盘，三盛控股近5日跌幅已累计达到20.00%，华夏幸福近5日跌幅累计达13.63%，世茂集团（00813.HK）近5日跌幅累计达10.10%，碧桂园（02007.HK）、中骏集团、阳光城、中南建设、保利地产（600048.SH）、富力地产（02777.HK）、美的置业（03990.HK）、雅居乐集团（03383.HK）等房企的近5日跌幅也累计处于6%-10%的范围内。  

“一方面是反映了对政策的预期，体现了银行房贷的影响，以及上海调控新政的影响；另一方面，在目前这个偏存量的市场中，资金大部分流向了白酒消费、新能源等行业，风口完全不在地产行业这边，消息面上也是清一色的以利空为主。”有地产行业研究员对第一财经记者表示。  

而从更长的时间跨度来看，地产股目前的估值正处于历史最低位。根据Wind数据，申万房地产板块的市盈率、市净率、市销率均处于历史上的最低值，分别是历史平均值的27%、40%和22%。而股息率则处于近10年来的最高值，当前值为3.79，是平均值的3.4倍，更是2007年最低值的19倍。  

自从2017年新一轮宏观调控开启以来，地产股逐渐走低，并沦为破净股最为密集的行业领域。申万地产板块的市净率在2015年达到相对高位后便一路下行，在2020年3月落至1.23，目前已降至1.1的历史最低值。  

目前，绿地控股（600606.SH）、华夏幸福、阳光城、滨江集团（002244.SZ）、大名城（600094.SH）等房企的市净率均在0.8上下。更有一批房企的市净率低于0.7，比如世茂股份（600823.SH）市净率为0.68，美好置业市净率为0.69。深陷债务困境的泰禾集团（000732.SZ）的市净率仅为0.42。  

泥沙俱下的行情之下，地产行业中头部优质企业也无法避免净值打折的尴尬局面。比如连续多年ROE保持15%以上，低杠杆、利润稳定增长的中国海外发展（00688.HK）市净率已不足0.7，而昔日享誉A股的“招保万金”中，金地、保利均已跌至即将破净的边缘。  

政策叠加威力尽显  

上述研究员称，“大量破净说明地产股的安全边际高，价值被低估，但是在极致低估之后会不会涨，谁也不知道。”  

近期，地产股屡创新低，与房贷新规落地直接相关。业内人士普遍认为，新规颁布还不满一月，其影响力从颁布之初的“有限”“可控”，转而成为近期的“大变天”“全面受限”。  

1月上旬，第一财经记者在采访各银行时，银行还处于未对政策充分反应的状态，支行、分行层面未接到任何关于调整涉房贷款的要求。两周之后，各银行开始放缓发放按揭贷款的速度，部分银行甚至直接暂停放款。  

“此前可能只有一些窗口指导或管控，等到实际落地的时候，（新规的）影响会比我们想象的要大得多。”中原地产市场分析师卢文曦对第一财经记者表示。  

日前，银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企在新闻发布会上称，集中度管理制度不完全是新的东西，未来还将密切监管银行对房地产的融资，确保房地产融资的平稳、有序。  

如肖远企所言，对银行涉房贷款的风险管理和窗口指导是长期以来的常规工作。此前有银行从业人员对第一财经记者表示，新规的内容与以往的窗口指导方向一致，控制涉房贷款增量是银行日常的经营行为。  

也有业内人士称，新规更多地向行业起到了心理上施压的作用，并不会有过多实质上的影响。但直到目前，房贷新规才开始显现出其真正的“威力”。  

房贷收紧影响后市  

第一财经记者从某中资大型银行了解到，该行已于本月20日停止发放房贷，“今年额度停得早，去年是快到3月底的时候才开始停额度，接下来什么时候有额度还不清楚。”该行工作人员谈道。一家中资中型银行的支行负责人也对第一财经记者表示，该行的个人房贷目前已没有额度。  

据媒体报道，广州、深圳地区的按揭贷款基本处于暂停放款状态，长三角地区也有银行出现本月停贷的现象。“排队等额度”成了多数银行的开年状态。  

为何今年的个贷额度在新年伊始就陡然吃紧？“一方面受到额度管控的限制；另一方面，去年年末压了很多贷款没有放，年初额度一开放，很快就用完了。”上述中资大型银行工作人员对第一财经记者表示。  

而据某中资中型银行负责人透露，人民银行于上周五约谈了一批2020年按揭贷款增量较大的银行，并要求这批银行不得再增加放款量。随后，人民银行对一些2020年按揭贷款增量在可控范围内的银行进行了电话窗口指导，要求这批银行的贷款余额不得超过2020年年末的余额。  

和个贷一样，房地产开发贷款同样额度“告急”。第一财经记者了解到，上述中资大型银行的分行公司部已向各个分行下达指示，称目前分行实际贷款增长量已超过总行上限百亿，总行要求严格执行规模上限管控。尽管分行正在与总行争取规模资源，但为缓解分行管控压力，该分行公司部要求各分行将对公放款时间延迟至2月份，分行可保证贷款在2月初发放。  

同时，在放贷对象上，银行也在进行更为严格的名单制管理，单笔贷款在报到总行之后，总行对于放贷的房企和项目会进行严格审查。“房地产贷款的额度一直是稀缺资源，现在用起来更加谨慎了。”某中资中型银行相关负责人对第一财经记者表示。  

2020年，全国房地产市场冷热不均，各地分化显著。从此番收缩房贷的区域也多集中在楼市相对较热的城市，如深圳、广州等。或许，热门城市的楼市预期，又将在信贷政策的变化中缓慢转向。