2021年，一线城市房价仍然居高不下；二线城市房价稳中上涨；三四线城市房价涨跌不一，房价两极分化已无法逆转。刘全认为，房地产调控政策的主要目标只是稳地价、稳房价、稳预期，避免房价出现大涨大跌而已。当前全国房价已由普遍上涨，转向两极分化阶段，买房子永远不赔钱的时代已终结。一二线城市拥有庞大的人口基数，也是外来人口的主要流入地，房价有望保持稳涨态势。由于部分三四线城市经济基础薄弱，叠加人口持续流出和房地产市场处于相对饱和的状态，房价涨跌互现加剧。

据中原地产调查数据显示，2021年1月份，全国100个大中城市新建商品住宅销售均价15460元/平方米，环比上涨0.43%，同比上涨3.68%。刘全认为，房地产调控政策不断收紧，而房价依然是越调越高并未改变。房地产融资政策不断趋严，房企普遍采取高杠杆、高负债、高周转的发展模式将受到较大的冲击。住户杠杆率大幅攀升，不仅挤压其它消费能力，也容易引起购房家庭债务危机。房地产调控政策抑制房地产商和购房者加杠杆，控制资金违规流入房地产市场已成为当务之急。

据央行发布的金融数据显示，2021年1月份，住户部门贷款增加1.27万亿元；短期贷款增加3278亿元，中长期贷款增加9448亿元。刘全认为，全国80%的购房者是通过银行贷款买房子，房价上涨是推动住户部门债务增加的主要原因。目前住户部门债务扩张的空间已经非常有限，严格抑制住户部门加杠杆也是重中之重。现在是“贪婪”买房子，还是“害怕”卖房子？楼市投资有风险，购房者要根据自身的经济条件量力而行。

据国家金融与发展实验室发布调查数据显示，2011年末至2020年上半年，住户部门杠杆率上升31个百分点。刘全认为，全国房价高企已有30余年，住户部门购买力已经明显透支。一二线城市房地产市场潜在需求量巨大，房价仍有上涨空间。三四线城市房地产市场需求量锐减，房价上行空间有限。全国“学区房”被不断热炒，无论大小城市只要是“学区房”，房价仍会上涨。房子有价，教育无价，现在还有很多人愿意为“学区房”买单。

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作者：刘全

创作：2021年2月15日