当长租公寓开始「戒掉」租金贷
36氪
2021-03-01 10:42

春节后,孟凡(化名)从老家回到上海重新租房时,最关注的不是南北通透的户型和降不下来的租金,而是「有没有租金贷」。毕竟她曾为退不掉的租金贷折磨了大半年,身心俱疲。

上一轮长租公寓「爆雷」带来的租金贷后遗症,从租客传导到平台。在押一付一、个人直租后,「没有租金贷」成为租房广告上出现频率最高的关键词。

图片来源:网络

业绩亏损、倒闭跑路、资金链危机……这两年,长租公寓的日子普遍不好过。蛋壳等公司「爆雷」无疑给负面缠身的行业留下巨大的阴影,原本暗藏在租赁合同里的「租金贷」浮出水面,成为不少租客挥之不去的梦魇。

当监管利剑出鞘,长租公寓开始集体「戒掉」租金贷时,这个行业还会好起来吗?

01 那些办租金贷的年轻人怎么样了

年前,原青客租户孟凡收到来自银行「您的网商贷已结清」的短信,心里悬着石头终于落了下来。这离她被房东赶出家门的那个深夜,已经过去了大半年。

「租金贷」模式下,租客与长租公寓签订房屋租赁合同,长租公寓运营商与金融机构合作,引导租客办理贷款一次性预付一年房租及押金,长租公寓运营商向房东月付租金,租客每月偿还金融机构贷款。

图片来源:同策研究院

在这个看似完美的闭环下:

普通租客免于整交全年房租的压力;

房东收到了高于市场价的房租收入;

长租公寓运营方一次性拿到全年租金;

金融机构增加了客户数量,业务量大幅提升……

然而长租公寓资金链一旦断裂,无法向房东支付租金,租客就要被逼进不仅被房东驱赶,还得继续还金融机构贷款的尴尬境地。

资本入局拉起了长租公寓行业的几何式增长,资金链的一头是公寓方,一头是租客。但无论是哪个环节出了差错,多米诺骨牌的最后一张,最终都会压在普通租客身上。

2020年底的那场蛋壳公寓暴雷事件持续发酵,在广州一名租客跳楼两天之后,蛋壳租金贷的业务合作方微众银行发布公告,宣布退租后蛋壳租客无需还款,可直接结清租金贷。

然而并不是所有长租公寓的租客都能如此顺利地退掉租金贷。2020年6月,孟凡从青客退房却退不掉租金贷时,便加入了500人的租客维权群。

有人天天打电话声讨客服,有人在人民网、黑猫投诉等平台轮番发帖,有人因为急于拿到钱再次被骗。

也有不少人,通过立案诉讼或向银监会投诉成功结清了贷款,而且还在群内积极分享明确的解决步骤。

爬了几十个「经验贴」之后,孟凡准备了租房合同、退房证明、贷款合同、投诉信等材料,直接向银监会投诉网商银行违规放贷,最终银监会让银行出面协商,结清了贷款。「整个过程,自己像脱了一层皮。」

但即使是这样,入住时的一个月押金孟凡也没有成功拿到,「很多人都放弃了,也有人集体去起诉平台,不过我不想继续和这件事纠缠了。」

租金贷解除后,孟凡退掉了所有群,发了一条「但愿这是今年好预兆」的朋友圈,决定今年开始攒钱买房,不愿再回忆那段痛苦的日子。

02  30%,不能逾越的「红线」

租金贷风波在损害租客利益的同时,也给公寓方带来了不少负面舆论影响,并且至今未平。

对青客公寓来说,租金贷是其饱受质疑和最具风险的业务。

早在2019年12月,住房和城乡建设部等6部门印发《关于整顿规范房屋租赁市场秩序的意见》,要求住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%。而此前青客、蛋壳等长租公寓占比远远高于警戒线。

青客在2019年财报中曾明确说明:“我们与提供租金贷的金融机构合作,租金贷为房源拓展、装修,公寓维护及运营等资本支出提供资金”,截至2019年9月30日,62.6%的房租由租金贷来支付。

蛋壳公寓也在2019年年报中称,「目前,我们大量的资金来源包括与租金融资相关的金融机构的预付款以及居民预付款。」年报显示,2019年蛋壳公寓融资来源中,租金贷占比过半。

数据来源:蛋壳财报

此外,2017年、2018年和2019年,共有91.3%、75.8%和65.9%的蛋壳公寓租客采用了租金贷。据公开信息,与蛋壳等长租公寓合作的几乎都是民营银行以及第三方金融小贷平台。

同策研究院指出,资金运用导致的流动性风险才是爆雷本质。蛋壳2019年有着27.53亿元“租金贷”,在监管账户中留存的限制性现金为26.80万元人民币,仅为万分之一的水平,流动性支持较低。

依赖「租金贷」的方式已不可持续,从财报可以看出,青客公寓也在不断扩宽融资来源。

青客公寓2020年财报显示,所提供的租赁房源中,租金贷比例由2019年的65.4%下降为11.9%。

截至2020年9月30日,青客公寓拥有银行贷款5.332亿元,来自某些金融机构的租赁分期贷款5450万元,以及4.446亿元资本租赁与其他应付融资安排。

为调整资产结构,青客将上海、杭州、武汉等城市部分房源转让给建行旗下的建信住房,而青客则转而担任服务商的角色,通过收取服务费的形式实现盈利。

被迫“戒掉”租金贷之后,公寓方也在尝试转型求生。

03 多家平台称将积极响应监管要求

今年2月,长租公寓平台迎来多地监管规范。2月20日,广州市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强住房租赁市场管理的通知》征求公众意见的公告。至此,北京、深圳、上海、广州四个一线城市均于2月份相继推出相关政策,加强对长租公寓的监管。

预收租金额数不得超过3个月、 “租金贷”只拨付给个人、严禁形成租金池……值得一提的是,四地均明确提出要约束「租金贷」。一度被视作长租公寓现金流支撑的主力已然到了被「清算」的时刻,长租公寓行业是否将迎来新的春天。

在监管趋严的形势下,未来可栖采访自如、相寓等多家平台,均得到租金贷比例符合监管要求的回复,魔方公寓甚至称没有租金贷业务。

根据2020年财报,2020年5月起,青客公寓开始出清租金贷,金融机构已暂停向租户提供新的分期付款贷款。截至2020年9月30日,青客公寓所提供的租赁房源中,有11.9%的租金由租金贷提供。而2019年这一数据为65.4%。

同时报告期内,青客公寓仍与7家金融机构合作提供年利率在4.35%到8.6%之间的租金贷,未偿还本金余额为5450万元,在2020财年,约有12.4%的租户拖欠租金或租金贷。

北京自如总经理周艺君称,监管政策的不断明晰,不仅有利于引导行业长期稳定发展,保障业主与租客的正当利益,也有利于企业自身的稳健运营。

2020年12月自如曾发布公告称,其租金贷比例一直远低于30%。同月2日, 自如 APP的服务助手消息提示,签约海燕计划付款方式中,自如分期、轻松付于2020年11月27日暂停使用,已签海燕用户不受影响,仍可正常还款。

目前武汉的海燕计划已无法使用分期,另外北京海燕自如分期和轻松付付款方式已下线,非海燕客户不受影响,可继续使用自如分期与轻松付产品。

我爱我家表示,租金贷在相寓的租客比重低于5%。少量租客在租房时资金不充裕,有申请贷款的实际需求,相寓仅推荐有贷款资质的银行办理此项业务,客户完全自主申请,是否成功受理以银行审核为准。

中国建筑装饰协会城市更新与住房租赁分会秘书长杨春雨称,国家和各省市对“租金贷”接连出手管控,对依赖租金贷做“资金池”的租赁企业是“毁灭性”打击,对良性经营的租赁企业影响不大。

当行业监管越来越严格,资本市场对租赁行业也越加慎重,「活下去」是民营住房租赁企业的首选目标。


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