文|黄小妹 来源|风财讯

首次递表失效3个月后，雅居乐集团旗下的雅城集团再次发起上市申请。

3月2日晚间，雅城集团第二次向港交所递交招股说明书。雅城集团首次交表时间是去年6月，彼时市场消息称公司计划募资3-4亿美元。

第三方收入占比大幅提升，关联交易收入占比不断降低，这是雅城集团相比于去年6月呈现出来的新变化：独立性提升。

IPG中国首席经济学家柏文喜分析称，对于雅城集团来说，目前的迹象说明雅城集团市场化获取业务比例较高，具有相对独立生存与发展能力，属于较为健康的业务模式和可持续发展能力。此种业务模式更容易获得资本市场的的青睐，有利于未来企业得到较高的估值。从而可以帮助拉升上市公司的总体市值。

第三方收入占比近5成

在二度冲刺港交所“插曲”之外，雅城集团此次IPO值得关注的另一面则是企业本身的经营状况。

资料显示，雅城集团的业务包括绿色生态景观服务和智慧装饰家居服务。其中，绿色生态景观服务主要包括园林景观、生态环境及绿化管养；智慧装饰家居服务以住宅精装、公共装修及设计、生产、销售及安装智造家具等为业务支撑。

招股书数据显示，2018年-2020年期间，雅城集团收入分别为35.09亿元、50.92亿元和71.73亿元，年复合增长率为43%；净利润分别为4.9亿元、8.23亿元和9.34亿元，年复合增长率为38%。

从收入结构来看，雅城集团两大业务智慧装饰家居、绿色生态景观服务收入均录得正增长。

2018年至2020年，雅城于智慧装饰家居收入由26.02亿元增长至36.75亿元；雅城在绿色生态景观服务方面录得收入自9.07亿元增长至34.98亿元。

值得关注的是，绿色生态景观服务业务的收入占比从以往不到30%跃升至48.8%；另一面，智慧装饰家居业务收入占比从2019年的71.1%下降至2020年的51.2%。

上述两项业务均录得增长的同时，引起两项业务收入占比悬殊的原因在于雅城集团第三方收入占比的大幅提升。

招股书显示，2018-2020年，来自雅居乐集团及其他关联方的收入分别为31.96亿元、40.16亿元和38.11亿元，占总收入的91.1%、78.9%及53.1%；而第三方收入占比为8.9%、21.1%和46.9%。

其中绿色生态景观服务是推动雅城集团整体第三方收入占比提升的主要动力。

招股书显示，2018年-2020年，雅城集团绿色生态景观服务收入中来自第三方的占比由6.1%提升至34.9%，来自雅居乐集团及其它关联方的占比则由19.8%下降至13.9%。

相比之下，智慧装饰家居业务收入来自第三方的占比由2.9%提升至12%，来自雅居乐集团及其它关联方的占比则由71.2%下降至39.2%。

由此可见，雅城集团上述两大主营业务第三方收入占比均呈现出增长趋势，并且关联交易占比呈现下降趋势。

如此成绩一定程度上源于雅城集团近几年来收购动作频频。2018年-2019年期间，雅城集团先后完成收购上海特铭、江苏百绿、广东美景及北京京林的股权收购，从而增加了来自第三方的业务规模。

可以确定的是，第三方收入占比的不断提升对雅城集团来说个好消息，一定程度表明了其雅城集团“独立”生长能力及逐步减少对雅居乐集团及其他关联方的依赖。

柏文喜认为，对于雅城集团来说，第三方收入占比不断提升，关联交易占比下降，说明雅城集团市场化获取业务比例较高，具有相对独立生存与发展能力，属于较为健康的业务模式和可持续发展能力。

估值猜想

目前，雅居乐拥有两间上市企业，包括雅居乐控股与雅生活，总市值约为586亿元，如果雅城集团成功上市，将会是雅居乐的第三间上市公司，也是雅居乐多元化业务分拆上市的第二子。

同时雅居乐集团已经形成地产、物业、环保、房管、雅城、商业、资本投资、城市更新八大产业集团并行的运营格局。

雅城集团的分拆上市有助于雅居乐集团整体业务的加速拓展。不过，更深层的原因藏在其二度敲响IPO大门的迫切心思中。

这一点从雅城集团财务及盈利数据可以不难看出。

截至2020年6月末，雅居乐集团拥有货币现金为464.07亿元，一年内到期的借款为403.03亿，现金短债比为1.2倍，净负债率为73.3%，但剔除预收款后的资产负债率为72.79%，踩了“三条红线”其中一条红线。

盈利方面，2018-2020年雅城集团毛利率为23.2%、25.2%和23.2%，净利率为13.96%、16.16%和13.02%，而雅居乐集团2018年-2020年上半年整体毛利率为43.9%、30.5%和34.4%，净利润率分别为14.9%、15.3%和19.4%。

市场观点分析，雅城集团分拆上市有利于打造独立的融资平台，自我输血发展业务，降低对母公司的资金依赖，对雅居乐集团毛利率和净利率亦有提升作用。

值得关注的是，此次冲刺IPO的雅城集团能否复制物业服务的成功，成为雅居乐的另一个估值放大器？

柏文喜分析，雅城集团属于较为健康的业务模式和可持续发展能力。此种业务模式更容易获得资本市场的的青睐，有利于未来企业得到较高的估值。从而可以帮助拉升上市公司的总体市值。

雅城集团开年再次冲刺港交所是否为上市最佳时机？柏文喜认为，此时是上市比较好的窗口期，因为全球央行为了逆周期操作和抗击疫情普遍采取了量化宽松措施，目前市场流动性十分充裕。