（来源|风财讯 作者|王婷婷）

中骏超车了。

在全年百强销售增速滑落到6.5%的行情下，中骏集团2020年的合同销售达1015亿元，实现了千亿目标，行业排名也在近三年从贴近50名的位置，一路升到36位（亿翰智库数据）。

而一年间，中骏的土储新增了1200亿，而且新增土地权益比约80%，也比较惊人，因为达到了TOP50房企的招拍挂权益金额占比水平（均值80.0%）。

某种程度上，这是受益于赛道，是模式的胜利。

从新增土储可见，去年中骏增购的38幅土地，其中23幅为“一体两翼”协同战略的综合性用地，新增世界城购物中心19个，新增方隅长租公寓9个，商业性质用地面积占全部土储的比例大幅提升。

的确，当房地产已经渡过了“加杠杆争规模”的阶段，白银时代的竞争，更多拼模式，未来想实现“超车式”发展（尤其是盈利层面），基本面之外，要依靠赛道。

80%权益拿地，锁定高溢价区域

商住协同、一体两翼的赛道，带给中骏的一项利好，与其说是拿地速度，不如说是拿地质量。

风财讯注意到，过去一年中骏集团新增的土地，权益比约80%，大幅提升。

这意味着，新增的这1200亿元货值，未来将大部分结算进母公司的利润里，防止被合营联营公司过度稀释。

并且，从区域分布来看，中骏拿地重点始终关注长三角经济圈、海峡西岸经济圈、中西部地区、环渤海经济圈及粤港澳大湾区，物业溢价空间有保证。

按照目前中骏地产3768万平总土储、4000亿总货值来看，未来公司的归母净利润增长值得期待。

实际上在2020年，中骏集团的应占核心溢利34亿元，同比增长27%；尤其是归母核心净利润增长26.6%，已经体现出“商住协同拿地、布局高溢价区域”，这个打法的盈利效果。

今年在公允增值大幅下降的格局下，中骏的利润越来越实在。

并且中骏全年股息每股港币29分，每股全年派息过去4年复合年均增长15%，今年分红按年算有接近8%股息率，是一份优于行业均值的核心成绩单。

商业快流转，着力租金增长

赛道优势，不仅在中骏的财报中产生效果，更重要的是提升“持久战”的核心能力。

可以看到，中骏集团是想通了做商业的逻辑才开始快速铺量的。

首先，中骏很少做大体量商业，商场单体建筑面积在5.6万平-9.4万平之间。

按照其商住协同拿地平均一宗地块的价格，节约了约1000元/平计算，6万平单体量级的项目，两块地省下的钱就在4亿左右，足够投入一个相似量级的新项目，这意味着中骏做商业综合体的现金，能快流转。

在压力不会剧增的情况下，中骏能够花更多功夫放在运营上，以提升租金。

财报显示，中骏2020年物业管理收入5.3亿元，增长约16.1%；租金收入3.2亿元，同比增长10.7%。其中，去年12月新开业的泉州水头中骏世界城和莆田仙游中骏世界城开业出租率均达到98%。

同时，中骏FUNLIVE方隅在全国落地15座城市，拥有房源超2.64万间，其中72%分布在一线和二线城市，稳定运营项目平均节点出租率高达88.6%。

在目前中骏的商业版图中，世界城版图拓展至近40个项目，已开业及在建的中骏世界城达32座，方隅长租公寓也布局15城、开业运营2.64万间。

加之商业能带来丰富的投资物业公允价值变动及其他收益增长。

黄朝阳报以巨大期望的商业一翼，规模收入和利润方面，在2021年都有值得期待的点。

融资舞长袖，提升安全系数

盈利能力是长剑，财务稳健和资金能力则是铠甲。

除了房企常规的融资方式，值得一提的是中骏的商业模式，给其带来的资金端的优势。

依靠商业打开的CMBS（商业物业资产支持计划）、商业物业ABS、资产支持专项计划等，这些商业物业资产证券化通道的打通，能获取超出一般（纯住开发为主）的房企，更多的融资渠道，更低的融资成本。

与此同时，商业物业中投资物业公允价值的增加，计入归母权益，能进一步降低账面的净负债率，裨益不少。

可以看到，2020年中骏的现金及银行存款结余与短期债务的覆盖率为1.3倍，债务持续改善，公司也有较充足现金流。

并且，中骏集团2016-2020年的净负债率分别为80.2%、71.8%、60.4%、60%、59.2%，持续走低，尤其2020年剔除预收款后的资产负债率为68.7%，截止2020年底，中骏集团“三道红线”均转为绿档，安全系数提高。

中骏管理层表示，进入2021年，银行限制开发商融资的“三条红线”或在行业全面推行，这意味着靠负债博增长的模式和时代终将宣告结束，未来强运营体系房企将有望在资本市场获得显著超额收益。