京沪深学区房调查：“鸡娃”与“信仰”

去年下半年以来，北京、上海、深圳等城市学区房热度持续上升，今年初更是出现加速上涨趋势。近期，各地频频出招，给学区房降温。本轮学区房上涨背后的逻辑是什么？政策高压下，目前各地学区房市场最新情况如何？未来趋势怎样？21世纪经济报道记者兵分三路，从北京、上海、深圳带来一线调查报道。

4月2日，北京市住建委发布消息称，针对群众反映强烈的房地产经纪机构炒作学区房行为，对海淀区万柳、翠微，西城区德胜、金融街，东城区交道口等价格快速上涨区域进行专项执法检查。在此次检查中，6家中介门店被要求暂停营业并整改，对部分中介涉嫌存在以隐瞒等不正当方式诱骗消费者交易、擅自对外发布房源信息、未书面告知规定事项等违法违规行为立案17起。

今年以来，针对北京部分区域的楼市异动，监管部门多次发文并实施检查和约谈。其中，学区房问题和经营贷入市、租赁市场乱象等，一同成为监管的重点。

作为“金字塔尖”的学区房，被认为是近期北京楼市异动的起点。去年年末以来，北京市西城区、海淀区的部分学区房价格出现跳涨。21世纪经济报道记者调查发现，在海淀区的一些热门学区，部分房源的价格在一夜之间上涨了20万。西城区此前也被曝出有单价40万以上的学区房。

虽然仅是个案，但这种情况仍对市场情绪带来不小的刺激，加之北京楼市交易量升温，房价也出现加速上涨态势。国家统计局的数据显示，北京二手房价格环比涨幅，已从去年10月的0.4%，扩大到今年2月的1.2%。

此轮学区房的升温，到底是因何而起？

“不上架”的房源

按照北京市小学入学登记时间，学区房交易的高峰期通常在每年的第一季度，但对于学区房的需求并没有淡旺季之分。海淀区蜂鸟社区的一位住户陈女士向21世纪经济报道记者表示，常年有中介对该小区进行询价，还经常有客户在小区楼道里自行张贴“购房需求”。

蜂鸟社区对应“一流一类”的中关村三小，是海淀区的优质学区之一。由于户型小、总价相对不高，过去一年多来，该小区的房价经历了两次跳涨。

以40平方米左右的南向一居室户型为例，2019年年中，该户型的单价约为14万元左右，一年后就涨到了15万元以上。今年以来，同样的房源单价已升至17万元以上，相当于总价累计上涨了100多万。

蜂鸟社区正是北京市住建委此次检查的重点区域之一。陈女士说，去年以来，询价的情况就异常多，导致业主不断上调报价。即便如此，一些房源仍然受到争抢，部分好房源在挂牌当天就被签下，很多购房者感慨“手慢无”。

作为北京市的“教育高地”，海淀区的吸引力辐射全市，一些重点区域的学区房历来抢手。海淀区某重点小学的一名教职人员向21世纪经济报道记者表示，此次学区房升温，或许和二孩政策的放开有关。自2015年10月全面放开二孩政策以来，第一批“二孩”已经3到4岁，正是家长抢占学位的时候。

她还表示，由于疫情及其他原因，很多家长意识到，短期内无法将孩子送往国外读书，于是转向国内的优质学区，同样增加了对学区房的需求。近期一些国际学校的生源增多，同样也是源自该部分的需求。

西城区的情况较为类似。在去年5月宣布实施多校划片后，西城区的德胜学区和金融街学区的优质学区房一度迎来“上车潮”。此后虽然有所降温，但到年末，这些区域的学区房交易再度升温。

21世纪经济报道记者了解到，在金融街片区的丰汇园、宏汇园等小区，虽然单价超过18万元以上的房源早已从各大经纪机构的APP上“下架”，但这些高价房源仍然可以参与交易。该区域的经纪人向21世纪经济报道记者透露，在北京市启动上述检查之前，这两个小区有不少单价超过20万的房源成交，均价也高于去年。

相比于需求的增加，优质教育资源仍然有限。自2020年5月西城区宣布实施多校划片后，北京市已经全面实施义务教育多校划片政策。该政策虽然进一步促进了义务教育的均衡化，但对于优质学校所在的片区而言，升入同区域内学校的概率仍然明显高于其他区域。

事实上，为避免学区房升温对市场预期产生影响，北京市采取过多项措施。比如，在一些热点学区，对中介机构挂牌价格进行限制。此外，在链家、我爱我家等经纪机构的APP上，北京市各个小区的历史交易价格，也已无法查询。

横盘期结束

学区房的升温，还与北京楼市升温的大势密不可分。

自2017年的“317新政”后，北京楼市进入了三年多的“横盘期”。按照中原地产首席分析师张大伟的观点，随着限竞房的大量供应和一些稳楼市政策的推出，北京楼市成交量受到限制，房价平稳，部分区域的房价还出现下跌。与其他城市房价稳步上涨相比，北京楼市的性价比逐渐凸显。

2020年下半年，随着疫情得到控制，前期积压的需求开始释放，并引发楼市整体升温。

官方数据显示，2020年北京二手住宅成交16.9万套，同比增长16%，成交绝对水平及增幅均是2017年以来最高。今年第一季度，北京新房和二手房成交量均创下近几年的同期高点。其中，3月的二手房成交量达到2.2万套，接近“317新政”前的最高水平。

张大伟认为，学区房的升温，既是这种大势推动的结果，又在其中起到了一定的引领作用。两者互相影响，共同推动楼市回暖。

其中值得注意的是，经营贷、消费贷等一批信贷资金的入市，成为楼市的推手。一位办理信贷业务的金融机构工作人员向21世纪经济报道记者透露，仅去年一年，他办理的个人经营贷、消费贷规模就达一个亿，其中绝大多数被用于购房。

今年以来，北京楼市调控的节奏骤然提速。政府出台了多项文件，同时开展多轮检查和约谈，对楼市进行降温。学区房、经营贷入市和租赁市场乱象，成为监管的重点。

事实上，今年北京楼市调控的起点，正是针对海淀区的学区房。

早在1月20日，海淀区房管局就约谈了占比较大的链家、我爱我家、麦田和中原地产等中介机构，并强调，要杜绝炒作学区房概念，稳定存量房交易市场秩序。2月初，北京房地产中介行业协会组织一些主要中介机构签署承诺书，降低热点区域看房频次等。据21世纪经济报道记者了解，其中的“热点区域”，即是指海淀区的部分热门学区。

此后，针对上述热点问题，监管部门又启动了多轮检查和约谈。

这一系列动作之后，学区房已有降温迹象。记者在西城、海淀等区域调研发现，清明假期之后，一些热门学区房的报价有所下降，经纪人在提及学区房概念时，表述也较为谨慎。据其透露，前来咨询学区房的购房者数量并没有明显减少，但成交情况已没有此前火爆。

张大伟表示，虽然见底企稳是主流趋势，但作为购房杠杆最高的城市，北京楼市不太可能大幅升温。在各项措施的影响下，短期内对学区房的需求还将保持旺盛，但其交易热度以及对整体市场的影响，都将出现下降。