过去十年，“拆迁”是我国房地产的主流词汇。伴随着城镇化不断推进，房地产快速发展，过去10年全国房价迎来普涨。这使得很多被拆迁户的身价倍增，尤其是在一二线城市老城区坐拥大面积土地的拆迁户，2015年后，不仅能分得多套房价总额很高的房产，还能获得大笔现金赔偿。在深圳、广州、北京等城市，被拆迁者“一夜资产过亿”都是稀松平常的事。

让人气愤的是，伴随着拆迁这种“不公平造富”行为的走红，市场上更催生了一种专门投资“老破小”博拆迁的投资炒房行径。这类人低价买进老城区的核心地段老破小，不住也不出租，就纯粹空置坐等拆迁，以期获得巨额拆迁补偿款，然后再去购买新房，最终达到“钱房双收”的目的。经济学家朱海斌曾经怒斥这种行为，是扰乱市场，大量囤积二手房不仅扰乱了市场的正常交易，也一定程度造成了房源稀缺，变相拉高了房价，更提高了普通刚需的购房难度。

棚改拆迁是实打实的民生产业，本意是为了改善破屋烂院居民的居住条件。从住建部公布的数据可以看出，拆迁政策自2008年正式大规模实施以来，全国累计已经开工3300多万套棚改房，累计帮助至少8000万居民“出棚进楼”。

伴随着棚改政策的不断深化，以“大拆大建”为主的棚改拆迁的弊端却日益凸显：一方面，民生工程逐渐演化成了地方为了获取低息长期贷款的工具，更有甚者“借棚改之名盲目发债”。简单来说就是，棚改拆迁已经越走越偏离正轨，其民生意义已经越来越低于地方为发展经济而使用的“资本运作”的意义；

另一方面，棚改2.0升级版“货币化安置”政策直接导致成本提高了30%，随着摊子越铺越大，拆迁的后遗症也越来越明显。比如拆不动、借款无法偿还等；

最值得强调的是，拆迁对房价的拉动作用超乎想象，尤其是三四线城市，拆迁更扮演了助推房价上涨的重要角色。为什么这么说？2016年-2020年全国棚改开工总量3300万套，其中三四线城市2200万套，占比高达3/4。而且经历5年大规模的棚改拆迁后，全国160多个三四线城市房价平均涨幅超过55%，8成以上的城市住房存销比由超过30个月，降到了12个月合理区间。直白点说，拆迁在三四线城市既扮演了拉动房价上涨的主要动力角色，又充当了帮助开发商实现快速去库存的重要工具。

截止到今天，棚改拆迁政策在我国已经实行了12年之久，但今天我们不得不说，不管我们是否完全接纳了“拆迁式”改造，我们可能都要和拆迁彻底告别了——三个信号显示，属于拆迁的时代已经圆满结束：第一、今年初的国家重要议题，罕见只提了“旧改”，却只字未提“棚改”，业内专家分析认为，棚改已经不是主流的旧改模式，未来两年很可能完全被旧改取代；第二、住建部专家过去两年多次公开强调，未来旧改不再走“大拆大建”模式，我们理解的是“拆迁式”旧改阶段性任务已经完成，而且经济性越来越差，叠加这种模式不利于房价稳定，所以国家早就有意叫停拆迁了；第三、2018-2020三年棚改任务，已经超前完成，棚改拆迁确实到了“结束”的时候了。

当然，我们所说的拆迁圆满结束，并不意味着全国各地“一刀切”全部叫停，而是指过去四五年那种每年超过500万套开工量的大规模拆迁时代的结束。换言之，未来各地依然会按照需求进行棚改拆迁，只是规模会大幅减小，而且审批条件也会更苛刻，因为2018年国开行就已经收回了地方的棚改审批权限，现在各地的棚改规模由国家统一制定。

今年起，20年的老房子全部按新规办

拆迁圆满结束，并不意味着老城区改造工作就此终止，因为有另一种全新的改造模式来接棒“棚改”，那就是“旧改”。事实上，旧改已经在2020年提前完成了一轮试点，住建部公开的数据显示，2020年全国完成了4.1万个老旧小区老房子的旧改工作，比原计划的3.9万个超额完成。

“旧改”主要包含哪些内容？“旧改较“棚改”又有哪些积极意义呢？首先，旧改主要包括三项内容：基础类主要是水电气网路等基础设施的改造，小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等；完善类包括按需求加装电梯（4层以上）、提高绿化率、增设照明设施、搭建停车场、新增文化休闲设施等；提升类主旨是为了丰富社区服务供给、提升居民生活品质，所以主要是养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场等社区综合服务。

学者何启生评价旧改是利国利民的伟大工程，既不浪费国家资源，又提高了老小区居民的幸福感，是最好的资源整合。对此我们完全赞同，此外旧改和棚改最大的区别就是，前者增加了供给，抑制了需求，有助于房地产市场的整体稳定。而棚改恰恰相反，大拆大建式改造，本身就消灭了供给，而且还一定程度大大增加了购房需求，所以不利于市场稳定。

我们从住建部发布的旧改新规获悉，“旧改”工作从今年起正式实施，重点改造对象是2000年底前建成的17万个老旧小区。换言之，从今年起，20年的老房子全部都要按旧改新规办，即实行基础类、完善类、提升类三大内容的全方位改造。

值得一提的是，未来5年旧改工作也整体分为两个阶段：第一阶段，到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架，政策体系和工作机制；第二阶段，2025年之前，结合各地实际，力争完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区老房子的改造任务。

今年起，20年的老房子不再推倒拆迁重建，而是全部按照旧改新规进行全方位改造，这种背景下，不得不说，2类人或遭殃：

第一类是专业“博拆迁”的炒房投资客。拆迁圆满结束，意味着他们的拆迁暴富梦可能彻底终结。尤其是三四线的这类炒房投资客，不仅会面临老破小“砸手里”的尴尬局面，还可能承担棚改拆迁结束房价面临下降的结果。不管是哪种结局，都可能遭殃；

第二类是等拆迁的老旧小区居民。和炒房客一样，他们的拆迁换房梦也幻灭了。未来随着旧改工作的推进，可能2-3年内，都很难卖房换房，遭殃在所难免；

任何一种新生事物的诞生，都充斥着危与机，旧改工程更是如此，2类人遭殃的同时，我们也要看到，有3类人将从中受益：

第一类是参与旧改的企业和员工。未来5年的旧改，总规模是全国17万个小区，其投资价值不可小觑。国家智囊仇保兴计算，旧改撬动的投资总额不低于4万亿，涵盖数十个行业。其中最垂直的行业有电梯、防水、保温、管道、建材、家居、家具等，除此之外，家政保洁、家电、餐饮、涉老等行业也会连带受益。旧改时代，但凡是能够参与其中的企业和员工都会直接受益；

第二类是老旧小区居民，尤其是底子好的小区，受惠最多。三项内容的旧改工程完毕后，老旧小区将发生脱胎换骨的变化，环境大幅提升，配套也会相应丰富，这意味着老旧小区的居住舒适度也会大幅提高，对应的其市场价值也会跟着利好。尤其是老旧小区加装电梯后，不管是低楼层还是高楼层，市场价值都会“稳中有涨”，这是基于对2020年上百个真实案例调查分析后得出的结论；

第三类是普通的刚需购房者，实现买房安居梦的几率大大提升。过去很多普通刚需更趋于购买新城区的高品质住宅，但是难点是这些房产价格过高，对老城区的“老破小”不感冒，所以很多人迟迟未买房。但是旧改工程后，老城区也会焕然一新，环境、品质双提升，叠加老城区本来就坐拥区位、配套、交通等多方面的优势，势必会分流一部分普通刚需的购房需求。换言之，旧改之后，普通刚需的买房几率会大大提升，毕竟老城区的住宅有一定的价格优势，普通刚需也更容易承受。所以，旧改在某种意义上，也会让普通刚需购房者受益。