风财讯报道 4月15日，【第一届·品器不动产大会】在上海世博会中国船舶馆举行。
冯仑、马蔚华、罗臻毓、单大伟、小米集团合伙人、泰康创始人等，20余位国内外重量级嘉宾共聚，共论不动产金融、大健康不动产、不动产科技三大主题。寻找如何“下一层楼，上一个新高度”。
今日大会上，凯德集团总裁兼中国区首席执行官罗臻毓发表了演讲《后开发时代房企样本：凯德剖析》。
凯德的经历：一个资产管理平台的变化
罗臻毓首先详细讲述了凯德的发展和变化。
其指出，凯德集团本身是一个资产管理和基金管理公司，而不是一个房地产公司，因为毕竟我们所管理的资产投资大概有6400亿元人民币，我们有6支上市的房地产信托基金、25只私募基金在支撑整个资产管理的平台。
目前在新加坡上市的房地产信托基金里面，凯德的这6个基金占了30%以上的市值。在中国，现在凯德的管理总资产大概有2700亿元人民币，占据了整个集团总资产的41%。
1994年凯德刚从新加坡到中国，罗臻毓笑言，曾也有水土不服的时候。也曾被同行嘲笑，能不能赚钱啊。
其描述，刚开始凯德也跟一般开发商一样，以住宅和服务公寓为开端，也做开发业务。但凯德的特长是快速随行就市。
到了2000年，随着市场转变、市场成熟度提高，凯德开始提出轻资产的转型战略，以商业地产为主，转变整体的营业收入。
2018年，再次调整，为优化资产，把20个商场出售，覆盖城市缩减到40个。
2019年凯德收购了两家公司，开拓发产业园、物流、数据中心业务。到2020年，凯德上市的商业信托不再只装有商场，也注入了产业园、物流物业等。
“我们把在中国做到比较成熟的物业，一个个装进来。同时把一部分业务私有化，进行集团内的重组，让资本市场给予更高的估值。但这个交易还在走一定的法律流程，也要经过股东大会，今天业务重组这块不讲太多。”罗臻毓透露。
凯德模式：用三大平台去做房地产
可以看到，凯德的发展，和目前业界描述的“凯德模式”，也是经历了从开发者到运营者，到资产管理者、基金管理者、投资者的过程。
罗臻毓讲述了凯德模式的发展观和方法论。
其表示，很多时候，凯德是用第三方投资者的钱去投资、回报投资者，来占据整个价值链，并在其中扮演了不同的角色。
凯德模式，基本上利用凯德的三大平台去做房地产：
一个是融资资本平台、一个是资产管理平台、一个是运营管理平台。
“这三个平台都很重要。因为我们是利用第三方的钱去经营，要获取市场回报或高于市场回报，这些投资方才会延续支持你。怎么做？需要资产管理平台、运营管理平台发挥力量。”罗臻毓表示。
可见，凯德的整体思路是，以金融资管的模式去操盘，以资产回报为驱动。
罗臻毓指出，凯德的整个模式，从早期拿地、建设到现在运营，都是以私募基金为基础，跟我们的投资者一起去操作。
比如，早期有一些开发基金，去扶持物业的初期建设，后期的运营期间，基本上还是以私募基金为基础去做，到了物业成熟就把它卖出去。
现在资本市场对于物业有回报的要求，所以凯德的体系也开始有长线的基金支持。
凯德经验：如何做出物业回报？
其实房地产的根源，还是在于物业能不能运营到有好的回报。
罗臻毓具体以商业管理为例，其指出，每两三年凯德商场里面，不管是租户或者布局，都随着时间而变化，这就是延续性的一种资产管理、运营管理的操作，确保物业整体生命周期的延续，保证收益最大化。
同时，经营管理，关键一点是找准客户。
商场、办公楼、产业园要锁定客户，比如零售商、各种发展进程的公司。
怎么维护这一大群客户？关键要创造生态圈，这是近几年比较有可能做到的。
举一个例子，如果你把当商场里的人当成是客户，跟你把零售商当成客户，管理会出现很大的变化。
要怎么接触到这些走进商场的客户？一个比较完善的科技平台是好办法。
整个所谓的生态圈，也需要通过不同的科技平台，把它给串起来。在不同的场景里面，提供更有优势的服务内容。
当前的宏观环境下，房地产很难再有大的增量，企业认为应该脚踏实地，真的去赚钱，运营管理的效率、专业化的分工、有针对性的财务管理，实现能连续发展，这在后开发时代，值得每个房企专注。
（王婷婷/文）
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