风财讯报道 4月15日-16日，【第一届·品器不动产大会】在上海世博会中国船舶馆举行。

冯仑、马蔚华、罗臻毓、单大伟、小米集团合伙人、泰康创始人等，20余位国内外重量级嘉宾共聚，共论不动产金融、大健康不动产、不动产科技三大主题。寻找如何“下一层楼，上一个新高度”。

风财讯作为联合单位，全程报道。

在16日的第一届品器不动产大会上，匠人科技创始人兼CEO项铭发表《高出租率不等于高收益》主题演讲。

在项铭看来，房地产行业已从增量市场转变为存量市场，商业地产更加如此。在商业地产呈现供需失衡以及高流转状态的当下，高出租率不能简单等同于高收益。

通过对大量数据进行分析，项铭发现商业地产现今呈现五大特点。

首先是供需失衡。项铭介绍道，2016年以前，商业地产不存在所谓的供需关系，因为那时候供不应求。但是从2019年三季度开始，行业供需达到临界点，整体出租率只有77%，再之后商业地产进入只有进口没有出口的存量时代，并且未来供需关系的严峻性会持续。

其次是经营导向。不同于住宅领域以销售为导向，商业地产是典型的经营导向型行业。项铭对此作出解释，“商业地产楼造好以后才是开始，这个楼能值多少钱，完全基于它未来能创造多少经营收益”。

第三是高流转。匠人科技的数据分析显示，2019年商办行业的流转率是15~25%，而到2020年整体流转率已经达到15%~45%，由高流转而产生的成本成为行业经营收益的巨大挑战。

第四是计租率。计租率是根据某一资产在365天中产生能计算的租金收益比例和天数决定的，计租率越高说明资产运营状况越好。这个指标是由匠人科技为行业输出的一个指标，相比出租率，计租率能直接反映出项目在某一周期内的实际运营状况，更能客观评估招租工作的好坏。

第五个关键词叫“专业选手”。项铭认为，当下地产行业进入新时代，房企面对大量的人流数据、财务数据，要做到资管的精细化需要借助大数据和智能管理系统，需要专业的底层资产管理工具来支撑管理系统化、信息化，从而实现精细化运营。

项铭表示，商业地产行业需要有更多的智能系统和智能设备，来辅助专业人才深耕商办资产运营管理，从而用更加专业化的崭新面貌迎接新时代的到来。