2021年4月15日、16日，冯仑、马蔚华、罗臻毓、彭永东、王翔等20余位国内外重量级嘉宾齐聚上海世博会中国船舶馆第一届品器·不动产大会，共论后开发时代，如何通过运营、管理、科技创新来提升空间价值。寻找如何“更下一层楼，上另一个高度”。

第一届品器·不动产大会由品器资管、中国房地产报、风财讯联合主办、上海市工商联房地产商会协办，由一木公益基金会、华本企业家俱乐部、清大剑桥商学院、地产同学会学院支持举办。本次大会以“资管新生、健康升级、智慧驱动”为主题，旨在共同探讨后开发时代中国房地产行业永续发展的创新方案。现场汇聚众多全球存量不动产知名专家学者以及上千名房地产行业人士，从宏观到微观，针对后开发时代中国房地产行业发展热点、难点和痛点，深入浅出，鞭辟入里，给参会者带来了一场思想的碰撞、观点的释放以及专业、深刻、有趣的内容分享。

时代开启：定义后开发时代的现在与未来

后开发时代是一个全产品线、全价值链、全商业模式的房地产行业全面、持续地发展的时代。在后开发时代，房企的核心竞争力在于运营和资管管理。

2021年4月15日上午，优博集团董事长、品器创始合伙人单大伟发表欢迎致辞并表示，房地产行业曾经赖以为主的“土地红利、政策红利、人口红利”已经慢慢消失，房地产交易逐渐理性，房企逐步走向更为精细化的运营阶段。因此，在后开发时代，我们面临的各种问题，需要我们用新的眼光、智慧与视野去一一化解，继而释放新的时代红利，再次迎接春天。

御风集团董事长、品器创始合伙人冯仑在开幕演讲“后开发时代的我们”中提到，2019年是后开发时代元年，国内人均GDP达到一万美元，城镇人均住房面积超过40平方米。从开发时代的“摊大饼、大拆大建”到后开发时代的“运营与资产管理”为王；商业模式从“B to C”到现在的“B to B to C"；核心指标从单纯的销售收入到租金回报率。

后开发时代，房企对于产品的目光不能仅仅局限在办公、商业、酒店、物流仓储上，还需注意医疗健康、公共物业等。此外，科技的发展也将颠覆我们的房地产。与此同时，互联网、大数据、人工智能等都让房地产交易系统发生重大变化。冯仑表示，随着中国经济的发展，房企可以把更多资产空间的价值创造得更好。例如在后开发时代，品器围绕大健康主题打造了医疗Mall 厚康医疗产业园、开展医院不动产买入返租业务，同时御风集团打造了疗愈系酒店不是居、西安梧桐健康公寓等，让资产空间创造更大的价值，创造更好的服务。

除了从企业视角，大会邀请到国家科技成果转化引导基金理事长、招商银行原行长、品器名誉主席马蔚华，从金融角度切入。马蔚华认为，在后开发时代，房地产行业需要品质资产管理，品质资产管理就是把存量资产当做金融资产来管理。通过各种融资将存量盘活，给投资者创造更多的投资可能性，这需要金融界和房地产界不断的创新。

凯德集团总裁兼中国区首席执行官罗臻毓带来了为“后开发时代房企样本：凯德剖析”为主题的演讲。凯德集团其实是一个资产和基金管理公司，而不是一个房地产公司。凯德集团所管理的资产投资大概有6400亿元人民币，有6支上市的房地产信托基金，也有25只私募基金在支撑凯德集团整个资产管理的平台。凯德模式是利用凯德的三大平台去做房地产，一是融资资本平台、二是资产管理平台、三是运营管理平台。最后，罗臻毓建议，在后开发时代，房企应该提高运营管理的效率，进行专业化的分工以及有针对性的财务管理，实现连续发展。

健康升级：大健康不动产的革新之路

随着时代的发展，人们对健康的认知以及需求再次升级。从医院、医疗设施、医疗中心、诊所、康复中心，到疗愈系酒店，养老社区、居家养老等产品，这些未来与健康服务有关的空间需求正在日益增长，与此同时大家对空间品质以及服务的要求也会更加严格。

2021年4月15日下午，泰康创始⼈、董事长兼首席执行官陈东升在第一届品器·不动产大会以视频连线方式介绍了泰康在不动产方面的创新之举。泰康把虚拟的保险和实体的医养相结合，从而诞生了一个全新的商业模式和新体系。泰康健康产业投资控股有限公司助理总裁、泰康之家副总经理尚世睿认为，在2025年，65岁以上的人口将占比14%，中国将进入深度的老龄化社会。与此同时，老年人健康面临挑战，也给大健康产业带来更多要求，尤其是养老社区。目前，长寿社区有三大类，安全类、健康类、生活类；社区主要分5大模块，独立生活活力中心、护理公寓、康复医院、园区综合景观、车库，这些软硬件的元素，定期和不定期去不断更新，是做好养老社区的核心。

除“康养社区“模式之外，还有其他多元化的老年建筑产品值得探索。在清华大学建筑学院教授、全经联养老产业顾问周燕珉看来，后开发时代，服务型养老公寓将会是未来市场机遇。周燕珉表示，近年来，随着我国人口老龄化程度的持续深化，老年人的养老服务需求也呈现增量化、多样化的发展特征，在这样的背景下推动服务型老年公寓的发展建设，符合发展规律和人民需求。现阶段，受到多方面因素的制约，我国服务型老年公寓的发展建设仍面临诸多问题，需要我们广泛学习借鉴国外的先进经验，制定符合我国国情的政策、制度和标准，创新设计理念，为服务型老年公寓的发展创造条件。未来我国的老年建筑产品将会朝向多元化方向发展，例如老年照料设施会集中照顾失智失能老人，虽然可能并不会对市场开放，但会有很多需求。并且带有服务性质老年公寓，需要大家去创新出不同的形式。总之，服务型公寓的市场潜力，需要全社会齐心合力来共同推动。

后开发时代，很多人认为，服务也是不动产行业的发展核心，不管是医疗健康产业还是餐饮产业。而餐饮界的网红海底捞就一直以服务而著称。因此大会安排了跨界脑暴环节，海底捞首席信息官邵志东在品器·不动产大上发表了主题为《谈“服务”作为差异化战略》的演讲。海底捞首席信息官邵志东认为，服务对不动产行业未来的发展非常重要。不管时代怎么变化，年龄不断增长，但人的基本诉求是不会变的。而海底捞式服务就在于我们锁定服务人群之后，首先找到他们的核心需求。无论是受人尊重的需求，还是自我实现的需求，我们找准这些需求之后才能真正解决他们的痛点，同时让我们的服务能够解决他们的痛点，这样的服务就一定有价值。在不动产领域，也可以用服务创造更大的价值。

服务对空间运营的重要性不言而喻，医院建筑对医疗中心也至关重要。北京建筑大学建筑系主任讲述了中国存量医院建筑的一些问题，她指出，无论是环境优美的新建医院，还是老破小的旧医院，都存在一个共同的现象，就是跑断腿、人挤人 、患者就医不顺利等。所以在后开发时代，我们的重心首先要解决什么样的环境群众设计，提供一个清晰的结构，让患者就医更方便。为了医院建的更好，我们还要考虑到医院它不仅仅是病人使用的空间，它还是一群人运转为另外一群人服务的这么一个空间，如果医院只是一个作品的话，病人是不会去的，他确实是去看医生的，所以除了关注病人，我们还需要关注医生需求。

香港亚洲医疗集团董事长谢俊明表示，医院本身也是一种重资产投入，它的重资产主要是体现在我们叫做地和房产方面，还有设备投资方面，所以不动产行业其实也可以关注医院机构。虽然是重投资，但是增长很稳定。如果要做医疗机构，需要关注几个方面，首先是品牌，其次一定要有自己的平台，留住人才，建立管理机制。然后要研究新的临床的项目，新的技术。最后，谢俊明也建议道，公共卫生服务体系建设上应更多地鼓励非公立医疗机构和社区医疗机构的发展，从而成为公立医院的有力补充。

鹏瑞利集团有限公司首席执行官兼董事、丰益国际有限公司首席运营官兼执行董事潘锡源认为，医疗养老产业是一个朝阳产业，还有很大的成长空间。例如，他们运营的医疗中心就是一站式医疗健康综合体，包含康复、中西医、营养餐等多种服务于一体，让健康产业与地产相结合，为当下大健康发展呈现一种新业态。潘锡源还表示，我们要有效地整合医疗、地产等多个业态，进而打造一个一站式医疗新模式，未来医疗健康产业的生态会越来越好。

资管新生：存量时代房地产金融的攻守道

在后开发时代，房企越来越注重现金流管理，积极调整杠杆水平。一方面房企需要最大化地去库存来回笼资金，另一方面需要开拓多方融资渠道来提升自身抗风险能力。 除了现有的融资渠道外，公募REITs值得关注。2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，被称为公募REITs元年起始点。最近通过的 《十四五规划》明确提出“推动基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs) 健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”。

2021年4月16日上午，德邦基金总经理、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问、公募REITs工作组组长陈星德在第一届品器·不动产大会表示，在后开发时代，中国不动产进入资产管理时代，REITs是产业和金融最佳的结合，公募REITs是存量资产时代的必然选择，REITs是房企去杠杆的好工具。截至2019年末，美国REITs发行规模达1.3万亿美元，总支数达219只。与美国30多万亿美元的股市总市值比起来，REITs的市值规模已经占到美国股市市值的4-5%，在资本市场中占有重要地位。据统计，中国基础设施存量规模超过100万亿，若仅将1%进行证券化，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。如果今后将商业地产、住宅等其他类不动产纳入公募REITs，规模还会成倍数增长。随着相关制度的完善，中国甚至可能成为REITs的国际金融中心。

随着城镇化的进程，一二线城市的新增土地非常紧缺，城市进入盘活存量资产、产业改造升级的新增长时代。房地产开发从增量到存量，从高周转的拿地、开发、建设到盘活已有资产、改造升级现存物业和建成环境的城市更新让困境资产在房地产投资中非常火热。它的优势和特殊性在哪里呢？对此，鼎一投资董事长郑华玲表示，困境资产就是我们俗称的不良资产，这一类资金俗称就是秃鹫基金。那么这一类基金的运作模式，它是一个农垦式的运作模式，接地气地干木工活，花时间花精力愿意干重体力活，重运营重资本这样的一个模式从而来一点一点地往前推进，最终才能取得比较好的一个长期稳健收益。困境资产相比于传统物业资产，净利润的空间相对是比较高的。但是需要投入大量的资本，比较长的时间，所以对于一个大型的困境资产机构来说，融通能力非常重要。郑华玲还分享了一些投资机构获取困境资产的方式。郑华玲认为，第一是在通过对以银行为主的各类金融机构；第二，基于对某个物业的单户物业的关注，定向去收购物业上面附着的债权，这也是非常重要的方式；第三，通过对大量经营陷入困境的上市或非上市房地产相关行业的企业重组。

御沣(上海)房地产有限公司IREAM数字地产资管平台创始人、董事长，品器创始合伙人王谦在大会上谈到，存量地产的现状可以概括为“三高”。它是一个高产品化、高分散度、高时效性的行业。基于对存量地产现状的清晰把握，王谦更是看到了科技对房地产行业的珍贵价值，因此他和团队回归资产管理本源，将存量地产和科技二者结合，创造出推出全球首个利用科技赋能实现存量商业地产“触手可及”的资管生态平台：iREAM。就像特斯拉用了7年的时间颠覆了最传统的7个行业，实现了千亿美金的企业价值。特斯拉不是利用科技在改善或者颠覆汽车行业的某一个功能，它是利用科技在颠覆整个汽车行业的价值体系。王谦将iREAM定义为全球首个经营性物业数字资产管理平台，利用“数字金融区块链 AI”连接房产投资、改造、招商、运营所有环节。通过科技赋能改变传统资产管理模式，让每个人随时随地都能在线上平台进行物业投资和运营管理。

美国哥伦比亚大学电子工程系教授，美国N&T Labs联合创始人李崇分享到，在上个世纪80年代，房地产科技概念已经进到人的视野。例如区块链基于它的技术特点可以赋能房地产。第一最直接就是地产性质的证实；第二个是点对点的交易；第三个是大众化的地产投资。同时，李崇介绍了iREAM平台信息流、资金流以及任务流的特点，并据此对科技和房地产未来融合的技术方面作了阐述。基于人工智能和互联网的业务，李崇提到，首先整个地产资管全链条服务，可以基于人工智能自动化和智能化，这是一个很大的方向；第二就是房产数据的数字化处理，依靠人工智能可以处理海量的线下数据。互联网的应用上，譬如说可以对基础设施和存量改造的流程进行更高效、更透明的管理。

中国REITs联盟秘书长，北京睿信投资管理有限公司的董事长王刚提到大家比较关心的商业地产、写字楼、商场、酒店以及养老院，这些设施什么时候能够跟REITs或者跟资本对接起来？他表示，随着基础设施公募REITs的试点的逐步成功，那么这些物业类型也会逐步的被纳入进来。常见的REITs投资于有经常性收入的持有型房地产及基础设施项目，包括办公楼、商业零售、酒店、公寓、物流、工业厂房、电力、水务、交运、通信设施等。王刚强调，REITs是一种介于股和债之间的优质大类资产。投资人能够享受分红收益与增值收益的叠加，以及不动产增值的想象空间等优势。随着中国公募REITs的法律框架与税收政策逐渐完善，REITs底层资产透明度较高、分红收益稳定的特点会使其成为投资人丰富资产配置的重要选择。而且在后开发时代，房企可通过原来的存量资产拿出来做REITs或者说资产证券化来降低负债。

智慧驱动：地产生态下科技力量

随着人工智能、大数据、物联网、区块链等新的数字科技的崛起，越来越多的传统房企也开始关注房地产科技。通过数字科技的赋能来适应不断变化的环境，与此同时也有一批新的参与者进入到房地产科技这一领域。 

麻省理工学院房地产中心产业关系主管Steve Weikal表示，互联网科技时代，消费者的需求逐渐呈现出差异化、灵活性。过往单一属性的地产产品已然无法满足新的消费需求。无论是中小房企还是大型综合房企，都在寻求改变。以增值服务为盈利点的新型地产，逐渐成为众多房企的另一种选择。同时，Steve Weikal还提到了房地产的聚合用途和类型，以及最新概念“地产压裂法”。用技术区分不动产，然后再把他组合起来。我们也会看到很多技术上的融合，使得更多的融合使用成为可能，最后房地产正变得越来越智能化。不仅是在资产级别帮助更好地理解决策还包括开发决策、收购和处置。

科技已经渗透到房地产价值链的各个环节。在家居领域中，小米等开发的智能家居系统给用户提供了一种个性化的服务体验。小米集团合伙人、总裁王翔谈到，智能家居满足了消费者对更高生活品质的追求、更便于高效便捷的物业管理。不仅是住宅地产，还有商业地产，小米都希望能给用户加上一些智能的色彩。比如，小米希望实现用户对于多种产品、端口的“互联互通”。小米数年前开始投资与合作硬件研发、质量管控、元器件采购的各类公司，小米原本具备产品定义、工业设计、研发、品牌营销、销售渠道等能力，一经结合，一套更宏大的供应链系统整合，构成了一个强大的生态链。截止2020年底，小米共投资了310多家公司，提供智能硬件和生活消费品。王翔强调，小米的使命就是让全球每个人都能享受科技带来的美好生活。

2021年4月16日下午， 贝壳找房联合创始人、CEO彭永东在第一届品器·不动产大会上的《新居住的数字动能》主题演讲中表示，新居住的数字化趋势是激活“数字空间”，实现基于居住服务全量信息的数字化复刻。通过不断迭代空间基础数据、潜藏数据和交互数据并加以应用，“数字空间”将能串联开发商、品牌主、家装、家居、家服等各环节参与者，实现产业流程、场景的数字化、智能化重塑，进而提升消费者在新居住时代的服务体验。彭永东称，每个行业都有它的标的物，“住”的标的物是空间。产业各方共同开启构建“数字空间”，将为重塑消费者体验，重新定义服务者价值，重构产业生态、释放产能提供更多可能。

腾讯云副总裁万超表示 ，在产业互联网领域，腾讯希望成为“数字化助手”，扮演连接器、工具箱和生态共建者角色，推动建筑产业智能化和智慧城市建设。在建筑空间里面，会有很多的硬设施设备硬件，例如灯、空调、冷水机组、阀门泵站，需要在这样的建筑空间当中构建一个平台、一种能力，让系统平衡在一起，就是物联网，就是操作系统，要让数据和空间的有效的融合，因而腾讯开发了一个系统叫微瓴。从楼宇来看，智慧建筑更多的是在规模化效应上，所以希望在楼宇中构建一个total的软件管理系统，这个系统扮演着电脑windows的角色，让各种硬件在上面，搭建更多的应用体系。

诸葛创始人兼董事长苏伟杰谈到，在后开发时代，27万亿房产行业加速进入买方市场，行业迎来结构性变革，流量和渠道融合，产业互联网持续崛起，房产经纪行业已经充分数据化，流量和渠道公司融合，开发商、物业公司、互联网巨头跑步进入房产经纪行业。线上竞争的核心竞争力是房产大数据、内容生产、流量精准分发。产业互联网的智能商业DNA双螺旋是数据智能和网络协同。诸葛找房实时计算全渠道房源，846个城市45万小区1.29亿到户级别楼盘字典。苏伟杰表示，我们需要拥抱能提升生产力的新技术，参与到产业互联网的进程里面。提升整个行业的交易效率，诸葛找房才有长期存在的价值。未来诸葛找房将打造房产交易业态里最高效的“安卓系统”。

在匠人科技创始人兼CEO项铭看来，房地产行业已从增量市场转变为存量市场，商业地产更加如此。在商业地产呈现供需失衡以及高流转状态的当下，高出租率不能简单等同于高收益。通过对大量数据进行分析，项铭发现商业地产现今呈现五大特点。首先是供需失衡。项铭介绍道，2016年以前，商业地产不存在所谓的供需关系，因为那时候供不应求。但是从2019年三季度开始，行业供需达到临界点，整体出租率只有77%，再之后商业地产进入只有进口没有出口的存量时代，并且未来供需关系的严峻性会持续。其次是经营导向。不同于住宅领域以销售为导向，商业地产是典型的经营导向型行业。第三是高流转。第四是计租率。

第五个关键词叫“专业选手”。项铭认为，当下地产行业进入新时代，房企面对大量的人流数据、财务数据，要做到资管的精细化需要借助大数据和智能管理系统，需要专业的底层资产管理工具来支撑管理系统化、信息化，从而实现精细化运营。项铭表示，商业地产行业需要有更多的智能系统和智能设备，来辅助专业人才深耕商办资产运营管理，从而用更加专业化的崭新面貌迎接新时代的到来。

科技正在重构房地产生态，尤其是在房地产空间运营、空间使用和交易效率提升方面，有巨大的发展的机会。另一方面，人文艺术也影响了房地产生态的发展。

阿那亚创始人马寅认为，文化艺术已经变成人们的日常生活，成为现代年轻人的刚需生活方式。艺术让我们从线上走向线下，造就更立体的幸福感。文化艺术能够穿越物质抵达情感和精神，让人有更深刻的感受。文化旅游地产已经成为现代年轻人的刚需。如今，阿那亚成为年轻人的打卡圣地，有关戏剧、音乐、图书、诗歌、绘画、舞蹈的活动每天在这里上演，成为了城市里年轻人宣泄孤独，触摸真实世界的入口，更让阿那亚成为一个无边界的文化艺术融合之地。

除了数十位大会嘉宾专业深度的主题分享外，第一届品器·不动产大会还给参会者提供了新颖有趣的会议体验，并且建立高效丰富的社交场景，推动后开发时代房地产价值链中的企业交流与合作。现场参会者都表示收获颇丰，干货满满。即使天气很冷，但大会现场氛围依然火热。虽然今年是品器·不动产大会召开的第一年，但这是一个可持续的发展大会，期待在后开发时代有更多的专业人士，加入品器不动产社群，分享专业观点，彼此同台竞技，传递专业、深刻、有趣的内容，让品器·不动产大会成为中国最专业最有价值的地产大会。

关注公众号【品器不动产大会】，回复“速记”“PPT”关键词获取大会演讲嘉宾速记稿和PPT