窥报33| 高价拿地“上瘾” 大名城弃东南入上海豪赌未来
风财讯 十里
2021-04-26 10:27

一份平淡无奇的年报引发了上市房企上海大名城企业股份有限公司(以下简称“大名城”SH600094)当日股价下跌,资本市场用脚投票,对大名城2020年的净利润同比下滑近40%表示了不满。

大名城在年报里作了解释:系本期新增结转项目中华东区域毛利率较低,且收入权重占比更高,而同时,华东区域本身的土地成本较高,项目预证推迟也带来资本化利息推高,一减一增,导致了毛利降低。

这是部分事实,却并非全部真相。风财讯详细拆解大名城年报发现,2020年大名城华东区域毛利率下降6.68的百分点,却远不及东南区域下滑的12.58个百分点,而这两个区域的营收规模不分伯仲,前者65.31亿元,后者录得64.8亿元。

缓慢的营收增幅和显著的费用支出,大名城东南区域遭遇了增收不增利的境地。这一家起源于福州的“闽系”房企曾一度依赖大本营东南区域的项目售卖,完成了自己百亿房企的蜕变。但在2019年回归地产主业之后转而华东频繁拿地。

如今大名城东南区域仅剩不到4万平米土储,尚不能支撑1年的销售。公司拿地重心也转向华东的上海。不过现在尚不能断言,这是一次全新的尝试,抑或只是对过去的复制。

高溢价拿地 低质量交付 利润被谁侵蚀

从大名城2020年财报中可以看到,报告期内公司东南区域毛利率19.97%,同比下滑了12.58个百分点,是大名城三大区域中下滑最严重的一个。

风财讯统计发现,报告期内大名城在东南区域的福州、福清、长乐、永泰等城市共有10个项目在售,这个数量与2019年没有改变,只是在2019年的长乐名城紫金轩消失在报表中,该项目销售数据被归入到长乐大名城报表中,除此之外,2020年唯一新纳入的项目是当年11月新入市的福州紫金九号项目。

这10个项目中,在2020年给大名城带来结转收入的主要是名城港湾、永泰东部旅游新城、长乐大名城、福清大名城和福清中联名城这5个项目。

这5个项目,又以名城港湾结转13.24亿元、长乐大名城结转18.37亿元、福清大名城结转22.74亿元为主。是大名城2019年和2020年三大东南区的销售主力项目。

首先是名城港湾项目,风财讯进一步了解得知,2019年和2020年主力销售的名城港湾即为马尾快安板块的名城·悦郡(备案名:名城港湾九区)。

这个项目的拿地历史是4年前,在2017年9月1日马尾土拍中,历时1个多小时大名城以6.69亿+竞配建13950㎡拿下马宗地2017-05号地块,成交楼面价14405元/平。但是据当时媒体测算,算上无偿配建部分,项目隐形楼面价高达20684元/平,刷新了马尾地价纪录

彼时马尾新项目主要分布在:快安、马尾老城区、琅岐亭江三大板块。名城港湾九区所在的快安板块在2019年入市时房价约为17500-23000元/㎡,马尾老城区约为17000元/㎡,琅岐亭江板块约为11000元/㎡。

这意味着,以隐形楼面价20684元计算,即便按照市场最高点23000元/㎡出售,名城港湾九区的获利空间也极为有限。

雪上加霜的是,2020年下半年以来,快安板块新房销售价格经历一波快速下行,新入市项目普遍拉低人们对该区域项目心理预期,无疑加大名城港湾后续销售难度。

其次是大名城东南销售主力项目之二——长乐大名城。从2018年年报就可以看出,该项目16.7万平米的可供出售面积,在2018年已经基本销售完毕,而在2020年的财报中可售面积陡增至30.36万平方米,风财讯计算发现,数据变化背后是大名城是将2019年入市的长乐名城紫金轩数据归入长乐大名城数据之中。也就是说,2020年财报中计入的18.37亿元结转收入主要来自于长乐名城紫金轩。

长乐名城紫金轩定位相对高端,却依然难以给到大名城丰厚的回报,2016年大名城以9.5亿元成功斩获该宗地,但溢价率高达90%,加之地块是长乐首幅限价地块,且需要配建住宅面积16200㎡,利润空间依然有限。

但更让大名城头痛的是,长乐名城紫金轩交房即陷入维权风波中,价外加价售房、学区消失、小区设施“缩水“、先交钱后验房等。无一不在侵蚀已经不多的利润空间。

最后,也是在2020年东南区带来最大结转收入的福清大名城项目同样不是一个省油的灯。

2016年12月,大名城以12.63亿的价格竞得“福清大名城“所在的商住地块,从融侨、华润、碧桂园、中联、金辉等多家房企口中”夺食“,溢价率同样高达94.3%。

“这几个项目拿地时间在2016年~2017年左右,高溢价拿地却碰上2019年入市时市场下行期,利润空间自然被削减”,一位不愿具名的福建本地市场人士告诉风财讯。

利润黑洞难解 销售数据“美化”

高溢价拿地,对赌城市未来房价的上涨成为大名城东南区域2015年~2018年主要的拿地逻辑,不过在经历2016年~2018年一波行情之后,在项目集中上市的2019年和2020年市场却并未给予好的反馈。

2020年年报显示,大名城东南区域该财报期毛利率下滑12.58个百分点。

更值得警惕的是,这种增收不增利“现象”大概率将继续陪伴大名城东南区域目前在售项目。

例如,大名城在福州所拿地块创造了当年该区域板块楼面价新高,拿地后大名城欲在此打造高端豪宅——大名城紫金九号。但因该块地在竞拍之初就作出限地价、控房价、公开摇号的规定。所以在开盘后该项目虽定位为高端豪宅,但楼盘备案均价仅为3.2万元/平方米,而该地块平均楼面价已经达到2.23万元/平方米。

而在福州紫金九号项目不远处,另一家开发商龙湖打造的项目,同样70平方米左右的户型,龙湖产品备案均价在2.8万元/平方米。无疑给紫金九号又增添了一份压力。

多重压力之下,项目开始在自己的销售数据上“做文章”。

以2020年11月15日首次开盘的福州大名城紫金九号为例,该项目第二天在公众号头条发文称“首开大捷,劲销6.8亿”。

然而据福州市不动产登记和交易中心的数据显示,截至2020年12月18日,也就是说,在紫金九号开盘过去足月后,297套房源的紫金九号(备案名为凯邦公馆)已售住宅95套。去化率仅32%。

即便这95套悉数算在开盘当日,且每套总价顶格依峰值560+万元(根据备案价,紫金九号最贵的单套总价为560+万元)计,也才过5亿的销售线,离项目官方对外发布的“劲销6.8亿”也有近1.8亿的缺口

即使考虑到开盘日后,有退筹、拟筹未购等情况,项目的实际销售额,与官方发布的缺口不得不让人质疑,水分过重。

福州紫金九号之外,在2020年大名城的年报上已经看不到其他东南区域新的项目。截至2020年年底,大名城在东南区域的土地储备只剩3.84万平方米,这一数据在2019年和2018年分别为7.98万平方米和39.44万平方米

去年以来大名城唯一一次在东南区域出手还是去年2月底在福州斥资24.6亿元竞得金山片区地块,楼面价2.2万元/平方米。

该地块是金山片区历史上成交楼面价最高的宅地,成为金山片区新“地王”。显然,大名城的东南情节,依然没有摆脱对“高价”的偏爱。

密集拿地对赌华东 低利怪圈恐再现

2017、2018和2019这过去三年,大名城拿地数量共计8宗,但都集中于东南区域。同期,大名城在华东地区的土储却不断减少,分别为6.78万平方米,5.09万平方米,在2019年,华东土储已降至零。

如今,华东和东南的角色互换,上海成为了大名城押注的对象。

2020年之前,大名城最新一次在沪拿地还要追溯至5年前。2015年,大名城以50.76亿元、溢价率68.36%、2.9万元/平方米的楼面价,接连斩获上海浦东唐镇两幅纯住宅地块,摘得当时唐镇总价地王。

而2015年正是大名城的重要转折点。当年,大名城宣布转型,制订了“产业+资本”双轮驱动、协同发展的战略思路,成立了名城金控作为施行金融投资及租赁业务的平台。不过3年之后,金控平台最终以失败告终。

2019年大名城回归地产主业,第二年的2-7月,大名城迅速拿下7宗地块,其中6块位于上海。尽管去年年初处于拿地窗口期,但是78.36亿元的投入也算生猛。

与大名城上海迅速扩张同步的是陡降的利润,大名城在上海积极扩储的同时,2020年中报已经开始显现增收不增利的情况。2020年上半年,公司实现营业收入 76.69 亿元,同比增长74.41%;净利润为 3.02 亿元,同比增长9.78%。对此,公司亦承认主要因新增结转项目中华东区域毛利率较低,且收入权重占比更高有关。

大名城的“豪爽”,其中当然有五大新城规划作保的底气,但是连同上海在内,2020年大名城以2019年总营收的60%(总拿地金额达78.36亿元)连拿8幅地块的豪赌式做法,不得不谓之冒险。

毕竟规划也明确发展重点是在轨交沿线,新增土地供应甚至明确了是在轨交附近1公里范围,而大名城映云间与9号线醉白池站的直线距离就要4公里。

比起未来渺茫的预期,当下的现金流承压更加真实和迫切。2020年年报显示,大名城去年经营活动产生的现金流量净额为-24.17亿元,是2017年以来首次为负

或许未来真的是一个好的未来,只是现在也一定是个难熬的现在。


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