作者：猫掌柜

01、郑州楼市，回暖猝不及防

2021年的这个春天，很温暖。

郑州的楼市，在蛰伏了三个严冬之后，也渐渐复苏过来，市场已经呈现明显的回暖迹象。

先是学区房拉动了一波行情。 正弘数码公寓，因为划片省实验中学，已经从年前的1.7万 涨至2.3万 ；

金科城2020年二手房价一直在1.6万左右徘徊，到目前，挂牌价已经到了2.1万 ；

还有朗悦公园道一号、中原新城学府一号等等，能够划片重点学校的小区，在年后这几个月里，房价都有明显的涨幅。

非学区的二手房市场，房价也出现了上涨，主要体现在主城的品质改善盘。如华润悦府、海马公园、绿城百合等，3月的成交价与1、2月份相比，有了8%-15%的涨幅。

新房市场也进入小阳春，呈现一片生机勃勃的景象。

3月起，四环以内的各个售楼部逐渐收回了去年的特价优惠，房价较之前有所回升。

金水北的瀚宇天悦城、管南的富田九鼎公馆，一南一北，两大红盘，炒作涨价。

富田九鼎公馆新开楼王，价格17000 ，直接拉高了管南的房价天花板；瀚宇天悦城新开的3#楼，即使是4梯7户的梯户比，放风价也达到了2万 。

故此，两大区域一片火热，风头无两。

02、三大变化，为楼市筑底

这波回暖来的急促，以至于很多人还没反应过来。

到现在还有不少人嚷嚷着是无良媒体和中介在散播假的涨价言论。

但万事开头总有前奏，早在一月份，郑州市场和政策的几个变化，就已经预示了现在楼市回暖的趋势。

第一个变化是在楼市轮动规律下 ，热度开始从一线城市蔓延到重点二线城市， 从热点城市群蔓延到省会城市。

从2020年至今，楼市的热火，先是点燃了深圳、上海、广州、东莞的行情，随后转战至合肥、宁波，进而又蔓延到成都、西安等西部城市。

总之，南方的热点二线城市均是涨声一片。

而郑州作为国家中心城市和强省会城市，在城市能级和经济实力上不输于西安、合肥，基本面良好。

图源：子木聊房

但是受近几年的天量土地供应的影响，房价一直阴跌。随着合肥、武汉等其他二线城市的上涨，郑州成为洼地。

此外，在货币泛滥、热钱涌动的背景下，前期过热的二线城市政策也逐步收紧。 郑州这个房价洼地，大概率会在这两年被填平。

第二点是郑州市政府对于供地的态度，发生了变化。

今年的1月8日，政府出台了一个政策性文件—郑政[2021]4号《郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见》。

这个文件非常重要，直接改变了郑州的供地规则。非常遗憾的是，没有多少人注意到它。

在这个文件里，政府首次强调了土地市场的供需问题，强调了土地供应的精细化管理。

要求不同区域的供地计划要结合该片区的去化周期和销售价格来决定。 库存多的区域少供应土地，库存少的区域多供应土地。

这对于郑州楼市来说，是个不小的利好。

这个举措，能够从土地市场上解决供过于求的问题，使得楼市供需平衡，房价止跌回升。

第三点是有关部门对降价不断的郑州楼市，态度发生转变。

自2016年上轮大涨以来，郑州一直执行严格的楼市调控政策。限购、限售、限贷、限价、限签“五限”政策从未放松，全国唯二的20%差额个税政策也一直在执行。

可以说，在楼市调控，房住不炒方面，郑州一直是个模范生。

然而2020年，郑州楼市跌到了谷底，市场哀鸿遍野，楼盘打折不断，然而降价越狠，购房者越想再观望一下，因此整体成交量仍然不是很理想。

不少开发商元气大伤，一些头部开发商甚至萌生退出郑州市场的想法。

为了稳定市场，增强信心，在2021年的年初，房管局发了一则口头通知，大概意思是：

对于目前在售的楼盘，给一次房源重新备案的机会。新出 售的房屋价格，不得低于备案价的92%，不能高于备案价。

也就是说 ，房价的涨跌范围被框死了，开发商降价的幅度受到了限制，各种跌破底价的特价房将会大大减少。

上面的三个变化，给郑州楼市打了底，所以才有了今年三四月的楼市回暖。

03、冷热不均的现状

郑州楼市，其实还处在回暖上升的初期。目前整体的房价，基本算是回归到了2019年的水平， 接下来的时间，大概率还会向上走。

但是，在整体市场回暖的大行情下，呈现出了冷热不均的特征，也出现了明显的板块轮动。

首先，主城的新房市场回暖比较明显。

金水北、管南两大区域率先开启了上涨态势，销量有了明显的提升，价格也上涨了1000-2000不等。

紧接着北龙湖的豪宅火热起来，3.5万 的豪宅，涨起价来也很凶猛。目前基本实现了10%左右的涨幅。

借着北龙湖的涨价，一直蹭北龙湖概念的杨金区域也对涨价进行吹风。

而后是白沙，这个政府主力发展的网红区域，乘上了并入金水区的东风。区域内为数不多的几个楼盘，也在考量着把价格提一提。

其他区域虽然价格上未有大的涨幅，但是成交量确实有所提升，而且前期的促销特价房基本都已取消，房价回归正常。

在二手房方面， 学区房的行情从去年的下半年到现在 ，已经完成了第一波的拉升，实现了10%-30%的涨幅。

非学区的二手房市场在年后启动，呈现慢牛态势。

CBD板块、高铁板块，金水区的品质改善房有了价格的微涨， 接下来也会存在板块和产品类型的价格轮动 ——从郑东新区、金水区到经开、二七、中原，从品质改善到品质刚需，再到一般产品。

不同于主城的热火朝天，郑州的远郊市场依然处于趴窝的状态。

荥阳、平原新区、南龙湖、绿博等远郊的日子依然不太好过。南龙湖的核心区域配套齐全，相较于其他远郊好些，部分楼盘比如正商兰庭华府、正荣御首府价格均较去年有所上涨。

以上就是目前郑州楼市的基本面。

04、结语

很多人关心今年郑州楼市能不能像其他热点城市一样实现大涨，从目前来看，可能性不大。

截止3月底，郑州商品住宅的库存还有1032万方。这么大的库存量，即使按照3月份小阳春的销售速度，也需12个月才能消化完。

这就导致郑州市场今年大概率不会出现暴涨的局面，今年的行情，更可能是一波慢牛。