4月经历了多维度“稳市”政策的广州楼市,为了迎接“五一”长假期,上周已有21个项目获得预售证,部分全新项目抢闸面市。进入5月,楼市供应将进入加速度,据不完全统计,将迎来近11个全新项目,整体货量超6000套。多位业内人士认为,预计“五一”假期人气依然旺盛,但目前房贷利率调整加上限价政策,整个5月将保持“中速”的稳定前进节奏。此前集中供地开发商拿地思路,代表一定的板块价值,买家可以选择借鉴。

楼面价达42122元/㎡,白云区关注度越来越高

据中地行不完全统计,5月广州全市共有33个项目有动作,11个全新开盘,9个开放营销中心,1个开放样板间,12个旧盘加推,合计约6279套货量。“供应量超过去年同期,去年拍的大量宅地今年陆续入市,全新项目较去年5月翻倍”,中地行分析表示。

广州中原研究发展部分析指,从4月新房成交情况来看,在新批预售大幅增加1.5倍的环境下,成交仅同比增8%,市场氛围确实已出现“刹车”态势,新批供应重新冲高可视为“稳供应,稳市场”的重要手段。但4月26日、27日备受瞩目的集中供地,广州优质靓地得到各大开发商“青睐”,不少“过江龙”房企亦参与拍地并成功竞得,从侧面反映出广州市场价值,从中长期角度来看,广州楼市依然具备积极趋势。从中长期来看,待部分优质地块转化为新房入市,预计将会与区域价值相得益彰。

中心五区方面,5月荔湾区、天河区和白云区共有8项目推新。如何选择板块?事实上,板块价值可从本周的“抢地大战”可看出一二,竞拍表现亮眼的板块,买家选择置业板块同样可以借鉴。就中心城区来说,四宗摇号地块均处于广州规划利好重点片区,具备一定人才、产业发展潜力,为黄埔科学城、知识城、番禺创新城——思科智慧城辐射区域。

其中,知识城ZSCN-E2地块达到了26817元/㎡的成交楼板价。“价格一出,让不少业内人士受到惊吓。”克而瑞广州分析指,在知识城楼市高涨、楼盘均价走高、新房货量紧缺的市场环境下,地价偏高是在所难免的,但出现了楼盘价与新房网签均价不相上下,倒是意料之外。克而瑞数据显示,在4月上半月,知识城板块新房网签均价为24870元/㎡。

同样备受关注的白云,成功出让的地块中溢价率最高的是金沙洲地块,该金沙洲地块楼面价达42122元/㎡,而周边二手房均价才约3万元/㎡。广州中原研究发展部分析认为,2020年疫情以后中心区低密度板块,如牛奶厂、洛溪走红,备受追捧,其中一大特区在于其具备“旺中带静”“私密性高”“防疫条件较佳”等优势。

地产经济学家邓浩志表示,白云过去几年都不是广州住房供应大户,这次土地供应量竟然排全市第二,后续住宅供应量肯定会大幅增加,市场关注度肯定会越来越高。尤其白云湖板块,后续还有大量土地供应,这个板块才刚刚起步,后续值得重点关注。广东中原地产项目部总经理黄韬同样认为,白云有不少买家关注的理由,“白云此前价格上调较为缓慢,4字头依然有不少选择,地铁8号线开通后,能串通天河、海珠、越秀,所以外溢的买家会增加。”

南沙横沥板块持续被看好,增城依然冷热不均

外围区域方面,增城区为供应主力,有11项目推新,黄埔和南沙各有6项目,花都有1项目推新。对于外围区的热门板块,开发商的竞地思路,同样值得购房者借鉴。

例如近期沸沸扬扬的南沙横沥岛,横沥金融岛义沙涌以西地块在平安、越秀、旭辉、金茂等14家房企鏖战下,最终被以23604元/m2的楼面价,超越2020年11月南沙湾2020NJY-16地块22700元/m2的价值。克而瑞广州分析指,除了该岛被定位为全国首个国际金融岛,地铁18号线预计今年开通首通段,未来从横沥岛出发,半个小时内可到达广州东站,途中将会经过番禺万博、琶洲、珠江新城等商务区。而今年深圳东莞限购升级,也为南沙等环深区域带来了大量购买力。截至目前,已有葛洲坝、旭辉、美的、深业置地、建发、越秀等多家房企进驻横沥岛。

而增城方面,则出现明显冷热不均,即便在板块内也存在着这一现象。增城首批供应的土地总数最多,但依然称得上火热的依然只有新塘。新塘镇蝴蝶岭大道西侧18101206A20134号地块,竞价颇为激烈,共历经79轮竞价,最终被深振业以楼面价15535元/㎡竞得,成交溢价率高达40.38%,亦是增城区在此次供应中至热门的地块。包括朱村在内的4宗增城地铁在此次供地中流拍。

邓浩志表示,由于增城房价、地价在广州属于较低的区域,库存不小,供应巨大。当然,增城这轮拍地也不是只在底价,也有3宗用地溢价3到4成,但总体有两个特征,一是地块小,这种特别容易出高单价,二是位于新塘这个增城价值较高的板块。

专家看“五一”

●广东中原地产项目部总经理黄韬:

“五一”楼市整体氛围应该不错,但成交量可能没有以往好。包括房贷利率上调、放款时间拉长等金融政策,令买家考虑得更多。此外,不少项目预售证还在待批过程中,加上限价审批等流程,大部分项目都只供参观,还未到成交阶段。从土地市场来看,市场依然有一定的信心。

●广州世联研究院副院长崔登科:

虽然房贷利率上行有影响,但是总体影响不大,依然看好“五一”市场,特别是黄埔、南沙、白云西部、老城区、番禺等热门板块。4月预售货量相对充足,达 1万多套,整体价格都在上调,优惠力度不会大。

●地产经济学家邓浩志:

虽然4月初和4月底都有调控政策出台,但是4月底两天的集中供地,对一些片区的市场提振起到一定的作用。其次,今年“五一”有五天假期,难得的时间窗口,不少楼盘推新货、加大促销力度。目前房价分化仍在继续。在过去大半年时间里面,有些板块价值提升不少,有些板块仍在2017年水平左右徘徊。预计今年“五一”楼市乃至之后的楼市仍然会呈现这种现象。

（文章来源：新快报）