作者：李尧

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2020年，“三道红线”融资监管政策出台，掀起房地产企业降负债大潮。

政策为房地产企业划定三线四档，要求房地产企业剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1倍。

随着“三道红线”监管政策发布及落地，地产企业负债水平如何，将直接影响企业融资。政策规定，三项指标均不达标，则为“红档”，企业有息负债规模不得提升；两项不达标，则为“橙档”，有息负债规模年增速不得超过5%；一项不达标，归为“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%；三项指标全部达标，归为“绿档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

地产企业年报季进入尾声，2020年，融资监管政策之下，Top30房企降杠杆表现究竟如何？

Top30房企表现一览

从整体表现来看，“三道红线”监管政策要求之下，2020年Top30房企中，13家为绿档企业、13家为黄档企业、1家为橙档企业、3家为红档企业。

绿档房企剔除除预收款后的资产负债率均值约为66.1%，净负债率均值约为54.3%，现金短债比均值约为1.86倍。

与2020年年中相比，13家房企中，保利发展、中海地产、华润置地、金地集团(600383,股吧)等四家企业，继续保持在绿档；世茂集团、招商蛇口(001979,股吧)、龙湖集团、中国金茂、融信集团、龙光集团、滨江集团(002244,股吧)、远洋集团等八家企业由黄档转入绿档；金科集团降负债成效显著，由橙档转入绿档。

13家黄档房企，均为剔除预收款后的资产负债率一项踩线，该项均值约为75.7%，黄档房企净负债率均值约为69.7%，现金短债比均值约为1.66倍。

碧桂园、万科地产、旭辉集团、绿城中国、新城控股(601155,股吧)、中梁集团、正荣集团、雅居乐、奥园集团等九家企业为黄档企业，上述这批房企的剔除预收款后资产负债率一项均有所下降，下降幅度在0.62-5.13pct不等；中南建设(000961,股吧)、阳光城(000671,股吧)、佳兆业等三家企业由橙档进入黄档；融创中国由红档进入黄档，其三项指标均有所下降。

当前，30强房企中，仅祥生集团为橙档房企，不过，截至2020年一季度末，其踩中三线，至2020年末，其现金短债比为1.1倍，已达标。与2020年年中相同，中国恒大、绿地集团、富力集团仍为红档，但恒大、富力剔除预收款后的资产负债率、净负债率两项均有不同程度下降，现金短债比也有所上升；而绿地仅净负债率一项有所改善，降负债效果仍待加强。

“三道红线”降档AB面

“三道红线”监管政策要求下，房企降负债需求更加迫切，

随着监管政策覆盖面的进一步扩大，“三道红线”下房企的双向选择有所凸显。观察TOP30房企降杠杆表现，可研智库发现，“三道红线”融资监管规定一方面助推房企加强运营管理水平，注重回款，主动调整有息负债中长短债结构，一方面也使一部分房企通过增厚权益、通过合联营公司粉饰数据、调配资金等手段应付监管。

“剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比三项指标，仅为衡量企业负债水平的三个数字，在部分房企的“财技”掩盖下，很难显示出房企真实负债水平。

“三道红线”监管政策以防控风险为初衷，对房企来说，切实降低负债才能帮助企业加强抵御风险的能力，通过调节数据过关并非长久之计。