二手房市场上,哪些房子不能买?
真叫卢俊的地产观
2021-05-12 09:57

2021年是个政策大年。

短短几个月里楼市的政策调控非常密集。其中有两条政策,非常显著地在抑制房屋的流通性。

二手房不满五年税费的提高

新房触发积分机制的楼盘,限售5年。

尤其是第二条,极为果决,哪怕在涨幅惊人的房价面前,业主也无法出售手中的房子。

这也就意味着,我们在选房的时候,要至少做好持有5年的准备,也就是说,我们买的房子,要有足够的砝码,对冲未来的风险

因此,我们对待手上的这张房票也就需要格外的谨慎。

今天,我们就来聊一聊,二手房市场中,那些不建议大家买的房子。

1、允许业主自主包阳台的小区,不建议买

什么意思?

现在大多数的一手房,都做的是半封闭阳台,所以到了二手房,很多业主就出于对室内面积的追,就会想要把阳台包起来。

但其实,业主仅仅是屈服于短期的诱惑,没有看到长期的好处。

有数据显示,杭州2019年交付的150个楼盘,有26个楼盘明确的拒绝包阳台。

事实证明,这26个楼盘的二手房价,几乎都在板块领涨!而那些允许业主包阳台的小区,在板块中的表现则平平无奇。

当然,领涨的楼盘绝对和地段,学区,地铁这类因素有直接关系,但不包阳台的背后,实际上小区立面的统一和整齐。

这里也并不是说,不包阳台一定更好,而是业委会通过后,由物业统一包阳台,这样的小区的立面也是非常统一和整齐的。

而唯独,物业允许业主自主包阳台,会影响到小区的立面:

上面这张图是一个允许业主自主包阳台的小区,可以看到,有的人选择了包阳台,有的人选择不包阳台,这就造成外立面豁豁牙牙,直接影响到买房人的第一印象。

而真正的品质小区,往往为了追求立面的干净整齐,会非常坚定的选择包阳台,或者不包阳台。

除此之外,允许业主自主包阳台,还容易造成业主请的施工队,施工不规范,造成很大的安全隐患。

当然,可能你说,这种情况可以规避。

但你可以规避,不代表整个小区每个业主都可以规避,而这种质量问题带来的安全隐患,给买房人留下的小区质量不好的印象,自然也就影响到房价。

另外,当一个小区立面统一选择包阳台或者不包阳台,也恰恰说明,这个小区的物业是非常给力的。

2、大两房不建议买

大两房的意思就是80平以上的两房户型

为什么这么说?

7090的政策规定,开发商造的房子70%以上的房子都应该在90平以下。

这也意味着,未来还是中小户型的天下,但由于置业成本在逐步的增加,置换周期也在政策的作用下变得更长,一步到位的紧凑三房,仍然是未来的大势所趋,未来出现70平三房,都是可能的情况。

就像上海楼市中,从前只有120平两房,慢慢到前几年的120平三房,到如今的四房,这也可以看出整个户型变迁是趋于紧凑的。

而80平以上的两房户型,正在这种趋势中,越来越不具备优势。目前这类户型在市面上的成交量甚至不到1%,这也说明接盘的人也变得越来越少了。

总价一样,房间却少一间。

户型上,也完全不是一个段位,下面这两个户型都是95平的户型,左边的是大两房,右边的是小三房:

可以看到,功能性上,左边的大两房少了一个房间和卫生间,从使用体验上来看,左边的大两房客厅朝北,且南北不通。

而右边的客厅朝南,且南北通透,而且动静分区还做的很好,可以看到,大两房简直是被小三房按在地上摩擦。

而在一二手房抑制流通性的当下,持有一套大两房,随着时间的拉长,未来的劣势会更加明显。

3、有小瑕疵的大户型不建议买

之前去市调,看了一套170多平的边套户型,整个户型没得挑剔,三开间朝南,客厅是大面宽横厅,层高高达3.3米。

但唯一一个缺点是,这个户型临街。我问中介,沿街会不会有噪音之类的。

中介指了指窗户说,你听,有声音吗?当时是中午,街上川流不息,但房间里真的很安静。

中介说,其实这个房间是双层中空玻璃,房间里真的一点声音都听不到,不瞒你说,这套房子就因为这个问题,好几个买家过来看过,都不满意,已经挂了半年了。

当时我就震惊了,这么一个不算问题的问题,居然可以导致这套房子变得不好卖。

但仔细想想,也可以理解,对于大户型的买家说,我掏几千万,求得不就是最好得吗?

这就像是很多淘宝评论

几十块的衣服,大部分是:衣服质量不怎么样,但这个价格便宜,也就算了。

但若是几万块的大衣,多是:居然发现袖子上一根线头!几万块的衣服,质量也太差了!

同样的道理,实质上是,用户花钱越多,对产品的瑕疵容忍度越小。

另外这个原则,在今年也要格外的注意了。

新房积分政策,将不少改善用户挡在了门外,改善用户只能转站二手房市场。而这类本身是打算买新房的人群,本就对房子的要求很高。

因此未来买房子,大户型,哪怕是小瑕疵,也不建议你购买。

4、其实我们讲了这么多,归根到底,都在讲一件事,那就是产品力的重要性。

包阳台,实质上是立面品质。

大两房,实质上是同等面积段下的功能性。

大户型小瑕疵,实质上是大户型的产品力。

今年密集的调控下,我们越发看到政府”房住不炒“的决心,房子的使用价值被空前的凸显,用户对产品力的颗粒度也越来越高。

如今的用户关注物业,关注面宽,关注层高,甚至开始关注立面。

这也倒逼不少开发商开始创新。

比如这两年的跑道阳台,大横厅,别墅静区和动区的重新的划分,无一不表明,开发商开始重新在产品上动脑筋了。

好房子,又渐渐回归市场了,买房人自然也要尽可能的买套好房子,未来才有信心跑赢对手。

以上为正文,来自通通

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