2021年是个政策大年。

短短几个月里楼市的政策调控非常密集。其中有两条政策，非常显著地在抑制房屋的流通性。

二手房不满五年税费的提高

新房触发积分机制的楼盘，限售5年。

尤其是第二条，极为果决，哪怕在涨幅惊人的房价面前，业主也无法出售手中的房子。

这也就意味着，我们在选房的时候，要至少做好持有5年的准备，也就是说，我们买的房子，要有足够的砝码，对冲未来的风险

因此，我们对待手上的这张房票也就需要格外的谨慎。

今天，我们就来聊一聊，二手房市场中，那些不建议大家买的房子。

1、允许业主自主包阳台的小区，不建议买

什么意思？

现在大多数的一手房，都做的是半封闭阳台，所以到了二手房，很多业主就出于对室内面积的追，就会想要把阳台包起来。

但其实，业主仅仅是屈服于短期的诱惑，没有看到长期的好处。

有数据显示，杭州2019年交付的150个楼盘，有26个楼盘明确的拒绝包阳台。

事实证明，这26个楼盘的二手房价，几乎都在板块领涨！而那些允许业主包阳台的小区，在板块中的表现则平平无奇。

当然，领涨的楼盘绝对和地段，学区，地铁这类因素有直接关系，但不包阳台的背后，实际上小区立面的统一和整齐。

这里也并不是说，不包阳台一定更好，而是业委会通过后，由物业统一包阳台，这样的小区的立面也是非常统一和整齐的。

而唯独，物业允许业主自主包阳台，会影响到小区的立面：

上面这张图是一个允许业主自主包阳台的小区，可以看到，有的人选择了包阳台，有的人选择不包阳台，这就造成外立面豁豁牙牙，直接影响到买房人的第一印象。

而真正的品质小区，往往为了追求立面的干净整齐，会非常坚定的选择包阳台，或者不包阳台。

除此之外，允许业主自主包阳台，还容易造成业主请的施工队，施工不规范，造成很大的安全隐患。

当然，可能你说，这种情况可以规避。

但你可以规避，不代表整个小区每个业主都可以规避，而这种质量问题带来的安全隐患，给买房人留下的小区质量不好的印象，自然也就影响到房价。

另外，当一个小区立面统一选择包阳台或者不包阳台，也恰恰说明，这个小区的物业是非常给力的。

2、大两房不建议买

大两房的意思就是80平以上的两房户型。

为什么这么说？

7090的政策规定，开发商造的房子70%以上的房子都应该在90平以下。

这也意味着，未来还是中小户型的天下，但由于置业成本在逐步的增加，置换周期也在政策的作用下变得更长，一步到位的紧凑三房，仍然是未来的大势所趋，未来出现70平三房，都是可能的情况。

就像上海楼市中，从前只有120平两房，慢慢到前几年的120平三房，到如今的四房，这也可以看出整个户型变迁是趋于紧凑的。

而80平以上的两房户型，正在这种趋势中，越来越不具备优势。目前这类户型在市面上的成交量甚至不到1%，这也说明接盘的人也变得越来越少了。

总价一样，房间却少一间。

户型上，也完全不是一个段位，下面这两个户型都是95平的户型，左边的是大两房，右边的是小三房：

可以看到，功能性上，左边的大两房少了一个房间和卫生间，从使用体验上来看，左边的大两房客厅朝北，且南北不通。

而右边的客厅朝南，且南北通透，而且动静分区还做的很好，可以看到，大两房简直是被小三房按在地上摩擦。

而在一二手房抑制流通性的当下，持有一套大两房，随着时间的拉长，未来的劣势会更加明显。

3、有小瑕疵的大户型不建议买

之前去市调，看了一套170多平的边套户型，整个户型没得挑剔，三开间朝南，客厅是大面宽横厅，层高高达3.3米。

但唯一一个缺点是，这个户型临街。我问中介，沿街会不会有噪音之类的。

中介指了指窗户说，你听，有声音吗？当时是中午，街上川流不息，但房间里真的很安静。

中介说，其实这个房间是双层中空玻璃，房间里真的一点声音都听不到，不瞒你说，这套房子就因为这个问题，好几个买家过来看过，都不满意，已经挂了半年了。

当时我就震惊了，这么一个不算问题的问题，居然可以导致这套房子变得不好卖。

但仔细想想，也可以理解，对于大户型的买家说，我掏几千万，求得不就是最好得吗？

这就像是很多淘宝评论

几十块的衣服，大部分是：衣服质量不怎么样，但这个价格便宜，也就算了。

但若是几万块的大衣，多是：居然发现袖子上一根线头！几万块的衣服，质量也太差了！

同样的道理，实质上是，用户花钱越多，对产品的瑕疵容忍度越小。

另外这个原则，在今年也要格外的注意了。

新房积分政策，将不少改善用户挡在了门外，改善用户只能转站二手房市场。而这类本身是打算买新房的人群，本就对房子的要求很高。

因此未来买房子，大户型，哪怕是小瑕疵，也不建议你购买。

4、其实我们讲了这么多，归根到底，都在讲一件事，那就是产品力的重要性。

包阳台，实质上是立面品质。

大两房，实质上是同等面积段下的功能性。

大户型小瑕疵，实质上是大户型的产品力。

今年密集的调控下，我们越发看到政府”房住不炒“的决心，房子的使用价值被空前的凸显，用户对产品力的颗粒度也越来越高。

如今的用户关注物业，关注面宽，关注层高，甚至开始关注立面。

这也倒逼不少开发商开始创新。

比如这两年的跑道阳台，大横厅，别墅静区和动区的重新的划分，无一不表明，开发商开始重新在产品上动脑筋了。

好房子，又渐渐回归市场了，买房人自然也要尽可能的买套好房子，未来才有信心跑赢对手。

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