风财讯报道  5月25日，“蚊型”物企新希望服务正式上市，表现不尽人意。

6家基石投资者护航、开了绿鞋售出15%，在此情况下，新希望服务也未能高开，早盘以3.8港元开平，短暂破发后回调，报收3.82港元。

市盈率游底 认筹创新低

资本市场对该股反响平平，从认筹已有表现。

新希望服务的公开发售获认购仅4.75倍，因为少于15倍，概无发售股份由国际发售重新分配至香港公开发售。

其在国际配售获认购约1.78倍，远低于2019年以来物管企业216倍的认购倍数均值，也是2019年以来物管企业IPO认购倍数新低。

对比小规模物业股的国配认购数，荣万家1.94倍、宋都服务1.31倍、星盛商业9倍…可见，新希望服务的资本市场认可度不高。

反馈到“市盈率”这一个核心指标可见，新希望服务的静态市盈率23.46倍，对应总市值30.56亿，远低于今年初42家物企的平均市盈率，55.31倍。

市盈率通常衡量股价高低和企业的盈利能力。市盈率高，说明该股票的市场表现较好，市盈率低代表股票的投资空间较大，但若长期涨势疲软，则说明该股没有希望，不值得投资。

新希望服务这样规模的物业股，后续股价走势，非常重要。

蚊型规模难敌“物业分化潮”

值得一提的是，目前物业股的市盈率，最高已出现过230倍，最低则只有5倍不到，物业股估值分化越来越明显。

目前物业股的估值，主要逻辑之一，依然是规模。

无论是目前已上市的42家物企，还是正在排队（含刚过聆讯）的17家物企，新希望服务的管理规模都处于底层。

（IPO物企：禹佳生活服务、德信服务、世纪金源服务、朗诗绿色生活、中骏商管、领悦服务、康桥悦生活、越秀服务、新力服务、天誉青创智联服务、中南服务、海悦生活、富力物业、明宇商服、中梁百悦智佳服务、东原仁知服务、融信服务）

招股书显示，截至2020年底，新希望服务在管面积约1020万平方米。截至最后实际可行日期，在管面积增至1030万平方米，管理55个项目。

新希望服务的规模，不到物企TOP100在管面积的门槛值（1386万平）。

其规模，甚至不如还在排队的融信服务（在管面积1700万）、禹佳生活服务（在管面积1320万平）等。

伴随后续十余家物业企业陆续上市，更具规模、模式、品牌优势的物业股，将大力分食物业资本市场，这个估值逐渐“泾渭分明”的市场。

业务能力不占优势 后势存疑

从业务模式来看，新希望服务来自关联方新希望房地产集团的项目为43个，在管楼面面积为623.2万平方米，占比82.4%；来自新希望房地产集团的合营或联营公司的项目数量为5个，在管楼面面积为103.8万平方米，占比7.6%。

新希望服务的第三方拓展能力，不占优势。

在招商证券房地产首席分析师赵可看来，这一波物业股估值快速上涨，基于物业轻资产运营、不确定性较小的行业属性，受到规模的催动。 但竣工周期主导的这个高增长，集中在2019年-2021年，竣工周期走完，后续地产开发是增速是下降的，那么物业股的估值也终究要回归。

所以当下物企越来越强调业务结构的收益率。例如，深耕利润更高的商业物业管理，扩大第三方对业绩和在管面积的贡献率。

往后物业股的估值，要看企业的专业化运营能力，比如利润率、费用率、股东回报率这些指标的情况。

新希望服务依托母公司新希望集团，在理念上，计划除了传统住宅管理，还基于“民生服务”，发展社区服务、生活服务，例如应用集团的“蛋白产业链”赋能物管。

但目前新希望服务并未呈现出，第三方业务和运营的优势，也没有具备“清晰变现逻辑”的计划，未来能诞生多大希望，资本市场用股价也给出了态度——尚且存疑。

（陈文莉/文）