在股市牛市时，当什么都不懂得“小白”都知道买股票挣钱，开始开户投资股票的时候，股市的风险就已经非常大了。股市如此，楼市也一样，只是楼市的这个牛市时间有一些长，房价这一涨就是20多年。在这20多年里很多人从不相信投资房子会挣钱慢慢开始坚定看涨房价，到了2016年时，更是出现了全民投资房产的盛况。可以说，楼市和股市都是专治各种不服，只是一直专治看涨，之后专治看跌。而从2016年开始，在绝大部分人都开始看涨房价，并且不相信房价会下跌的时候，房地产行业的风险也就来了。从2016年9月份国家开启了新一轮楼市调控，在很多人都以为这是一次平常的楼市调控政策时，这次楼市调控不仅已经持续了近5年的时间，并且楼市调控政策一直在不断收紧。

另外，房子不同于其他的投资产品，房子的本质作用是给人们居住的，是生活中的必需品。特别是对于在城市中生活的人来说，房子不仅是自己和家人生活的地方，同时房子还关乎着人们的爱情、婚姻、孩子教育、社会福利待遇和家庭财富。可以看出，房子非常重要，其实这也是为什么房价能够一直上涨的原因。就算房价已经非常高了，对于刚需购房者来说，依然要想尽办法来购买房子。就比如现在，由于房价已经严重偏离了居民的正常收入水平，所以一个年轻人想要购买一套房子，不仅需要花光自己积蓄，还要掏空一个家庭几十年的积蓄，最后还要背负几十年的房贷。所以，很多人目前之所以坚定看涨房价，是因为目前确实还有很多刚需没有房子。

那么，房价真的就可以这样一直上涨下去吗？很显然是不可能的，就如人民日报报道的那样，大树不可能长到天上去，房价也一样。并且房价上涨并不是凭空上涨的，不仅需要大量的购房者来支撑，同时还需要大量的资金持续不断地流入楼市。就比如著名经济学家任泽平说的那样，房价走势短期看金融，中期看土地，长期看人口。因此可以看出，金融对房价短期内的走势影响非常大，甚至说可以直接决定房价的走势。所以在今明两年，判断房价到底是上涨还是下跌，就可以通过楼市的金融政策来判断。如果今明两年楼市金融政策宽松，自然会有大量资金流入房地产行业，导致房价的上涨。如果今明两年金融调控政策非常严格，流入房地产行业的资金受到限制，那么房价也就失去了上涨的动力和基础。

从2019年下半年开始，楼市开始“断水断粮”，房价上涨的动力被“切断”

在2019年的下半年，央行首次公开严查违规资金流入楼市的情况，直接导致了2019年下半年楼市由热转冷。很多专业人士表示，也就是从2019年下半年开始，很多城市的楼市走势出现了转折点。到了2020年，停工停产更是让高负债高周转的房地产行业资金链雪上加霜，在这种情况下，国家不仅没有放松楼市调控政策，反而开始了不断收紧楼市调控政策，并且开始收紧楼市金融调控政策。在2020年央行和住建部联合约谈了部分房企，出台了“三条红线”新规，也宣告着楼市开始去金融化了。到了2020年底，央行和住建部又公开表示要扩大“三条红线”，这意味着以后绝大部分房企，甚至所有房企都可能面临“三条红线”政策的压力。

什么是“三条红线”政策呢？就是三个标准：即剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%以及现金短债比不得小于1倍。而对于不符合这三条红线的房企，以后都会限制其有息负债增速。就比如一个房企有一条红线不符合，房企每年的有息负债增速就不能超过10%；有两条红线不符合，房企每年有息负债增速就不能超过5%；三条红线全都不符合，那么房企就不能增加有息负债。另外就算一个房企三条红线全部都符合，房企有息负债增速也不能超过15%。目前“三条红线”政策虽然给了房企们三年的缓冲期，但是房企们的负债率实在是太高，降低负债率也不是短时间内就可以解决的问题。因此在2020年央行“三条红线”一出台，房企们就立刻开启了一场降价促销潮。

而在2021年，银监会又出台了“限贷令”，给不同级别的金融机构都设置了上限，不仅设置了给房地产企业贷款的上限，同时还设置了购房贷款设置了上限。由于“限贷令”的出台，直接导致了今年房地产行业的资金越来越紧张起来。另外在今年3月份，银监会开始要求各地严查经营贷和消费贷等违规资金流入楼市的情况，对于被排查出来的违规资金流入楼市的情况，要求贷款者提前结清贷款。在今年一系列的楼市调控政策下，特别是金融调控政策下，很多城市的楼市都由热转冷。而对于资金链越来越紧张的房企，不得不在五一假期又开启了新一轮的降价促销活动。

现如今，国家对房地产行业开始“断水断粮”，这对于高负债高周转的房地产行业来说自然面临资金链紧张的情况。再加上现在很多房企的负债率已经很高，并且资金链越来越紧张，现在又面临“三条红线”的降低负债率的压力。所以在今明两年，绝大部分房企为了缓解资金链压力和降低负债率，大概率会持续推出降价促销的活动。相比于高利润率，现在房企们更多地要考虑怎么“活下去”。毕竟从2019年以来，已经有大量的房企因为资金链断裂而出现经营异常甚至破产的情况，其中不乏中大型龙头房企。可以看出，随着楼市金融调控政策收紧，房地产行业“大而不倒”的潜规则也要被打破了。

那么，在现如今的楼市环境下，房价是继续上涨还是下跌？到底该不该买房呢？对于这个问题，著名企业家曹德旺和李嘉诚看法一致，该不该买房已经清楚了。

现如今在楼市调控政策下房价走势越来越稳定，但是不少人认为房价只是短暂回调，未来房价还会继续大涨。而对于这个问题，著名企业家曹德旺先生认为，目前的房价已经很高了，能够买得起房子的人都是房子多的人。随着房价的上涨，买房将成为一个击鼓传花的游戏，以后就是房子多的人想办法将房子卖给房子多的人。可以看出，曹德旺先生认为现在的房价已经让大部分人都买不起房子了，房价继续上涨，也只有房子多的有钱人能买得起了。

另外，著名商人李嘉诚也表示，现在的房价已经高到绝大部分人都已经买不起的地步，当大部分人都买不起房子时，房子的上涨空间也已经非常有限了。可以看出，李嘉诚也认为目前的房价已经很好了，在大部分普通人都买不起这么高房价时，房价也失去了上涨的动力。其实，李嘉诚和曹德旺虽然说法不一样，其实想表达的意思是一样的，就是目前我们国家的房价已经严重偏离了居民的收入水平，房价已经透支上涨的空间。

因此，未来大部分房价偏高的城市，房价上涨的空间就会很有限了，特别是对于房价严重偏高并且人口还在不断流失的三四线城市，未来房价可能出现滞涨或者下跌的情况。当然，也会有城市的房价还会继续上涨，就比如人口持续不断流入的一二线热点城市，随着人口的流入，人们对住房资源的需求也会增加，房价自然也会上涨。所以，在今明两年到底要不要买房，不仅要自身的需求，同时考虑城市的发展潜力。但是，就算是一二线热点城市的房子，由于房价也是平稳上涨，也已经不再是个投资了。最后，对于真正的刚需购房者来说，由于本身就需要房子，再加上今明两年，特别是今年下半年房企们会为了回笼资金大概率出来力度更大的降价促销活动。所以今明两年，如果经济条件允许，就非常适合刚需买房子。