作者：陈益刊 责编：杨小刚

为落实“房住不炒”，尚未出台的房地产税法被寄予厚望，将是楼市调控政策工具之一。

不过多位财税专家对第一财经分析，房地产税法短期难以出台，但个人住房房产税试点有望扩围，为房地产税立法探路。而新一轮房产税试点，将与此前上海、重庆试点有所不同。

房产税试点从暂停到重启

印证上述观点的是，近期，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志召开了房地产税改革试点工作座谈会。这次会议听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

此前官方对于房地产税的公开表述从未提及“试点”二字，而是多次重申房地产税坚持“立法先行”原则，即房地产税开征前提是完成立法。

多位财税专家分析，在坚持房地产税立法先行原则下，房地产税改革试点实质上就是现有房产税试点扩围。从对个人住房征税角度来看，正在立法中的房地产税跟现行的房产税没有实质性差异。

尚未出台的房地产税仍在起草完善中，它将合并现有的房产税和城镇土地使用税等。1986年施行的房产税对个人所有非营业用的房产免税，因此个人住房房产税实质上并未开征。

但为了引导居民理性购房，合理调节收入分配，2011年国务院允许重庆和上海对个人住房征收房产税改革试点，至今这一试点已有十年。2013年官方曾表态继续扩大房产税试点范围，但随着当年底中央文件首次提出“加快房地产税立法并适时推进改革”后，房产税试点扩围被房地产税立法先行所取代。

武汉大学财税与法律研究中心主任熊伟对第一财经分析，财政部上述会议释放一大信号，就是未来很可能在部分城市推行房产税试点。房产税在部分城市的试点，仍然是《房产税暂行条例》前提下的举措，是深化改革的探索过程。《房产税暂行条例》是国务院制定的行政法规，基于改革的需要，国务院授权特定城市试点房产税改革，总结经验后再提请立法机关制定法律，符合改革的逻辑，与税收法定原则也没有根本冲突。

“选择部分地方试点，可以积累立法经验，突破各种技术性障碍，观察社会效果，打破既得利益的掣肘，我认为值得一试。”熊伟说。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文对第一财经分析，最近一段时间财政部多次提出要积极稳妥推进房地产税立法和改革，结合上述座谈会，未来很可能在部分城市再推出房产税试点，为房地产税立法积累经验。

北京国家会计学院教授李旭红认为，由于房产税作为地方税种的核心属性，从税制的设计上应需要适当下放地方税权，由地方根据其经济发展的情况来决定房地产税的减免面积及设定低税率等。同时，既然是地方税的属性，也就为分步实施留下了空间。从我国区域经济发展的情况来看，地区间的差异是存在的。因此，选择一些区域试点对于稳妥推进房地产税的立法也是具有积极意义的。

熊伟认为，为了满足新的部分地方房产税试点合法性要求，建议由全国人大授权国务院，允许其批准省级政府针对个人所有非营业房产进行房产税征收改革试点。有了这项授权，国务院允许地方政府试点房产税改革不再是转授权，且不用修改《房产税暂行条例》。

当然，业内也不排除另外一种可能性，即房地产税在完成立法后，再选择部分城市开展房地产税试点。

新试点应有不同

房产税试点已有十年的重庆和上海，取得了一定的成效。尽管一些学者在测算房产税试点对当地房价影响方面结果不同，但多数认为对房价影响较小。

上海和重庆对个人住房试点征收房产税的具体方案有差异，但两者也有一些共同点。比如，两地房产税征税对象范围较小，上海只对新购住房征税，不涉及存量住房；而重庆只对独栋别墅、高档住房和多套房征税；两地房产税税率均不高，上海分为0.4%和0.6%两档，重庆有0.5%、1%、1.2%三档。

多位财税专家认为，新时代房产税试点，应该落实“房住不炒”要求，总结前期试点经验，进一步优化地方试点方案，比如征税范围适当扩大、考虑按照房产评估价计税、税率适当提高等。

熊伟告诉第一财经，个人住房房产税征税，首先要考虑老百姓基本的居住需要，这部分房产不宜课税，这样可以解除大部分普通家庭对房产税试点的顾虑，不用担心增加负担。借此次改革之机，可以对房地产市场进行系统性改革，所有房产都应该纳入考虑对象，量能课税，公平负担，包括小产权房，不能视而不见。具体的地方房产税试点方案应该充分吸取民意，改革方案由地方人大审议通过，报审批机关备案。

上海财经大学教授范子英告诉第一财经，目前房产税试点对房价影响不大，主要是税率较低。我们用上海住房登记数据做过一个研究，当房产税税率提高到7%，差不多能抵消房价上涨幅度。

熊伟建议，房产税税率方面可以考虑低一些，房产税试点暂时不是为了增加地方财政收入，而是为了传递政府抑制房地产投机的决心。同时房产税试点要着眼于规则建设，克服各种技术性障碍，为下一步的全面改革积累经验。

目前上海重庆两地房产税计税依据房产成交价格，而非市场价格。而财政部此前明确，房地产税立法一大要点是按照评估值征收房地产税，而非房产原值（购房成交价格）。

房地产评估价值征税，主要参考同类房产市场成交价做出相应估算，更能真实反映房屋价值。部分专家建议，新一轮房产税试点可以考虑按照房屋评估价来征税。

事实上，上海和重庆房产税试点方案也均明确，试点初期或条件不成熟时暂时以房屋成交价来作为计税依据，待条件成熟后将参照房地产市场价格确定的评估值来计税。