分析城市的房价涨跌，既要看横切面。

哪里涨的多，哪里涨的少，哪里涨的快，哪里涨的慢。

同时，也要看纵轴，看历史。

这个城市的房价，是怎么走到今天这个地步。

是一直顺应全国大势在走，还是自己有自己的小周期 ，有什么规律可言，能否根据规律进行一定的趋势预测。

为此，我找了几张图表，以北上深广为例分析其中规律。

这是北京10年房价走势图。

先说一下，怎样看图。

第一、横轴的时间是从2012年的1月开始，截止到2021年的4月，大约10年时间。

第二、红轴代表二手房、蓝轴代表新房。

第三、为了更好比较，以2012年的房价作为100%，其他时间段以该时点房价涨幅比例表示，数据来自国家统计局，由冰山指数团队制图，在此表示感谢。

第四、另外可以重点看图上标注的时间点和涨幅比例，这往往是某个周期的峰顶或谷底。

先从图上，看一下北京10年房价的几个特点。

第一、从2012年到2021年，北京房价完整经历了2个半周期，基本呈现全国大概率的“厂”字型分部。

从2012年1月到2014年10月经历涨幅较少的第一周期。

从2014年10月到2019年11月经历涨幅惊人的暴力去库存第二周期。

从2019年11月到现在，为第三周期。

因为明显还未看到第三周期的顶部，所以判断该周期可能只走了整个长度的20%到40%，所以称为半个周期。

第二、北京不管上行周期，还是下行周期，明显存在着同一时间段， 二手涨幅大于新房的局面，我们把这种现象称为“信心差”。

这种信心差长期为“正”，在全国绝大多数城市都不多见。

全国大多数城市，都是新房涨幅高于二手。

这反应了北京客户对于房价的信心，即使在周期下行阶段，也未减退多少， 而且你会发现一旦这种信心差一旦开始扩大，就是北京要开始新的一轮上涨的周期谷底。

这种时间点分别出现在2012年初，2013年底，以及2019年底。

第三，当你仔细观察，另外存在着轻微二手滞后新房周期特点。

也就是说，新房涨了，二手上涨会略微延迟几个月，但一定不会迟到。

从第一周期起点和第三周期起点明显就可以看出来，尤其是第三周期起点，新房上涨周期起点在2018年底，实际上二手上涨周期起点推迟了2019年下半年新房。

同理，新房横盘或者下跌，二手也会下跌，但也不会迟到，同样下跌起点延后。

毕竟，在2017年三月，北京发出了史上最严调控令，人大过后十天九调控发出，才出现了大约10%左右的二手下跌空间

所以，判断一下北京市场的后续发展：

1、从十年来北京房价起起伏伏判断， 对于北京二手市场，下跌10%，就算是极值，不太可能出现15%以上的较大跌幅， 三次周期都是如此。

2、当北京新房和二手出现三年左右信心差开始扩大，可能就是要出手的时候了。

3、未来二年到三年，北京上涨概率较大， 在现在这个时间点还谈不上本周期到顶的判断，因为信心差尚未到达2016年的极值（约50%）。

4、但是考虑到北京特殊的政治地位以及政策的严格性，这一轮绝不同于2016年暴力拉升， 更可能是一个缓坡慢牛的周期。

再来看上海。

上海同样经历了三个周期。

第一周期，从2013年1月到2015年的4月。

第二周期，从2015年4月到2020年4月

第三周期，差不多走了一半，因为依然没有看出来，出现明显峰顶和拐点的迹象。

都说京沪同体，实际上当你仔细比较起来，北京10年楼市和上海10年楼市，还是有相当大的不同。

第一、北京信心差（二手比新房的涨幅差）始终是正的，而上海从2014年开始，基本上是负的。每一次周期，新房比二手涨的更猛，这说明在房价方面，上海房东比北京明显信心不足。

第二、在横盘和下跌阶段，上海不管是新房和二手，明显要比北京稳。

从2016年10月出现明显拐点之后，可以看出来，上海新房甚至在4年时间内没有下跌，二年横盘，两年微涨。二手经历了三年微跌，一年大涨。

这一情况在上海的2013年左右的第一周期，也能体现，只不过没有那么明显。

所以预测一下上海的房价：

在经过2020年底，2021年初，上海新房这轮周期实际上涨幅不大，应该没有涨到位就被调控打断，所以仍然会延续微涨态势。

而上海的二手房，很可能从中型涨价变成微涨或者横盘，但是在长三角一片“涨”声中，跌几乎是不可能的事。

而且这种新房微涨，二手横盘，有可能是一个相当长期的状态。

再看深圳。

和京沪所不同的是，在2013年的全国周期下，深圳不管是新房和二手房涨幅和跌幅都不大，应该是不超过上下30%左右的振幅。

然后，就是那场全国同频的“去库存”大涨，深圳在这场周期中从2015年4月开始到2016年10月。

在短暂调整半年后，深圳走出了一个全国都没有的价格曲线，从2017年4月一直到2021年4月，新房在横盘两年 微涨两年，二手则走出了横盘二年 大涨两年。

大家都觉得深圳最近一轮周期是从2019年下半年豪宅税松绑开始，实际上从数据上可以看出，这一轮周期实际已经从2017年下半年开始微涨，只不过豪宅税变化和先行示范区让这种小涨变成大涨。

另外，在2017年之前， 深圳新房和二手共同存在着非常明显的共振 ，就是新房涨二手涨，新房降二手降，不存在明显的信心差。

直到2017年下半年出现分化，房东信心严重暴涨，而新房则由于限价始终处于横盘和微涨，从而带来了2019年之后一次次的万人摇。

预测一下深圳房价的明后年，新房没问题依旧会维持这种微涨 横盘的趋势。

不过，二手会有较为明显的跌幅，新房和二手的信心差（涨幅差）应该会从现在的60%以上，缩减到20%左右。

最后说广州。

广州是一线城市中最特殊的一个，大家可以看出来，北上深在2018年之前的10年房价中，基本都呈现出一个“厂”字型，在2015到2016年暴力拉升，但是调控一下戛然而止。

然而，广州却呈现出一种，暴力拉升阶段不猛烈，调控阶段还在涨的态势，直到2017年的7月去库存涨价才算完成。

之后，新房房价在比较剧烈的震荡，振幅能达到30%道40%，反而是二手房相对较稳。直到2020年下半年，深圳房价暴涨因素刺激到广州，才出现新房和二手双双大涨的局面。

所以，如果说那三个一线的房价像轿车，启动快提速快，则广州更像是一台公交车，启动慢提速慢，同样刹车也比较慢，而且容易受到深圳的影响。

所以预测一下广州未来的房价。

第一、房价不会速冷，反应慢，是广州市场的一贯特色。

第二、但是深圳市场一旦冷却，广州就失去了涨价的参照物，由小涨变成微涨，近而横盘，不过这是一个相当长的过程。

总结一下，四个一线城市，下一步最应该紧盯的是北京，在未来一年到两年，他的市场热度会进一步提升，他还没有走到第三周期的峰顶。

上海大约也会有一个长阶段的微涨，时间会很长。

深圳新房和上海差不多，但是二手会有一定比例的回调。

广州会跟着深圳走，但是永远慢半拍。