又一家“小而美”物企入驻港交所。

6月4日，中骏集团旗下的中骏商管已通过联交所上市聆讯，目标集资3亿美元，不日即将上市，美银及润银出任上市保荐人。

招股书显示，中骏商管是一家综合物业管理服务提供商，其业务板块主要分为商业物业管理及运营服务和住宅物业管理服务，主打商业物管概念。

目前，中骏商管共拥有90个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1450万平方米，业务范围覆盖18个省、51个城市，在提供物业管理及运营服务的物业管理公司中排名第12位。

布局

作为中骏集团扩大购物中心组合战略的一部分，中骏商管从2019年开始提供购物商场的开业前管理服务，包括市场研究及定位、前期咨询及规划、建筑设计咨询，为业主的商业物业建设开业提供一揽子服务。

三年前，中骏集团将总部移师上海，并在以地产开发为主，购物中心和长租公寓为两翼的“一体两翼”发展模式下，定下“2018年500亿，2019年700亿，2020年过千亿”的三步跳目标。

兵马未动，粮草先行。在冲击千亿的道路上，中骏集团首先在土地市场变得活跃起来。

从2017年到2019年，中骏集团全年的拿地金额分别为321.67亿元、389.223亿元、477.25亿元。数据显示，中骏集团2019年底的土地储备规模达到3209 万平方米，这一数据较2016年翻了两倍。

到2020年，中骏集团新增38幅土地，新进入14个城市，新增土地权益比约80%，其中新增地上建筑面积1075万平方米，新增货值1200亿元。

大规模扩充土储后，销售额也出现增长。

2020年，中骏集团连同其合营公司及联营公司全年实现合同销售金额约1015.37亿元，其中包括合营公司及联营公司的合同销售金额约460.93亿元，同比增长26.1%；合同销售面积约737万平方米，其中包括合营公司及联营公司的合同销售面积约263万平方米，同比增长16.5%。

从城市布局来看，二线城市及三四线城市的合同销售额分别为573.06亿元及349.13亿元，分别占合同销售额的56.4%、34.4%。

其中二线城市中以厦门、昆明及重庆的合同销售表现最为突出，分别为183.52亿元、54.36亿元、53.56亿元；三线城市中以泉州表现最为突出，合同销售金额约53.28亿元，占整体合同销售金额的5.2%。

从区域分布来看，长三角经济圈及海峡两岸经济圈仍是合同销售金额最多的两个区域，达383.98亿元和279.42亿元，分别占37.8%和27.5%。

数据显示，2020年中骏集团物业销售收入约为315.54亿元，同比增长约54.3%；实现交付的物业面积约为325万平方米，同比增长约77.0%；平均物业销售价格约为每平方米9712元。

来到2021年3月30日，中骏集团2020年度业绩报告显示，公司全年实现合同销售金额1015.37亿元，行业排名第37，正式跻身千亿阵营。

雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。千亿之后，中骏集团重新以“一体两翼”为起点，就商业管理业务制定“百城计划”：至2025年布局100座世界城购物中心，租金目标45亿元；同期布局20万间长租公寓，资产规模达到600亿元，租金规模达100亿。

如此数量的存量商业资产亟待管理，为中骏商管分拆创造了契机。

而今物管上市如约而至，中骏的千亿守阵计划能否更进一程？

守阵

事实上，为了能够成功分拆上市，中骏商管也早早地开始了对股权架构的重组。

2020年8月，上海中骏商管以9790万元的代价分别收购了中骏集团控股的厦门中骏商管全部股权、泉州世界城58%股权、上海中骏虹申38.85%股权；2021年1月19日，上海中骏商管又从盛新投资手中收购北京世界城的全部股权，代价为5000万元。

2021年1月13日，为中骏集团所开发的物业提供住宅物业管理服务的厦门世邦泰和又被转让给中盛管理。而中盛管理由辉华100%持股，辉华(离案中间控股附属公司)由中骏商管(担任集团控股公司及上市实体)100%持股。该转让完成后，厦门世邦泰和成为中骏商管的间接全资附属公司。

经过一系列股权腾挪，最终落实的上市框架为，中骏集团间接控制中骏商管83.24%股权，而中骏商管则持有境内两大实体，上海中骏商管和厦门世邦泰和，分别对应两大主营业务。

据更新的招股书，中骏商管的在管物业分别有住宅及商业物业（购物商场及写字楼），住宅商办比例约为94：6，主要定位于商管赛道。

尽管商业管理部分相比住宅管理规模小很多，但商业物业收入明显高出住宅物业不少。

在过去的2018年、2019年和2020年前九个月，中骏商管的营业收入分别为3.97亿、5.75亿和5.30亿元人民币，相应的净利润分别为3482.0万、7729.7万和11931.3万元人民币。

其中，同期商业物业管理及运营服务收益分别为1.52亿元、2.41亿元、2.41亿元，分别占同期总收益的38.4%、42%、45.4%；平均物业管理费分别为29.0元、29.4元及29.5元，相比住宅物业分别2.3元、2.3元、2.2元的管理费要高出不少。

在盈利能力方面，2020年商业物业管理及运营服务毛利率为58.8%，同比增长6.6个百分点，相对住宅物业板块的32.3%的毛利率来说同样高出近两倍。

而在商业物业的收入构成中，开业前管理服务和其他增值服务的收入占比较高，达到62.1%。中骏商管也在招股书中表示，公司一大部分收入来自开业前服务，其毛利率通常较高，因为与其他类型物业管理服务相比，其服务范围通常更复杂及劳动密集度更低。

回到中骏集团的营收情况，公司目前的主要业务包括物业开发、商业管理、物业管理及长租公寓业务。2020年，中骏集团物业销售收入约为315.54亿元，同比增长54.3%；物业管理费为5.32亿元，同比增长16.1%；租金收入为3.15亿元，同比增长10.7%。

可以看出，物业销售收入几乎贡献了中骏业务总收益的全部，占比高达96.8%。而从其目前的业务布局来看，商业物业的开发仍为其未来的发展重心。

在数据上，2020年中骏集团一口气新增超过38个项目，其中有14个包含购物中心规划的地块。截至目前，中骏集团持有21个开发中或规划开发的购物商场。

而截至2020年，中骏商管的商业物业组合在管面积98.98万平方米，涉及北京、上海、泉州、厦门等地10个项目，如北京CBD中骏世界城、上海中骏广场等。

所以尽管规模mini，但中骏商管仍在中骏集团扩大购物中心组合战略中占据核心地位。

未来

在中骏商管的住宅物业部分，招股书显示，截至2018年及2019年12月31日止年度和2019年9月30日以及2020年9月30日止九个月，来自中骏集团及其合营企业或联营公司所开发项目的住宅物业管理服务收益分别为2.41亿元、3.3亿元、2.22亿元及2.84亿元，分别占同期住宅物业总收益的98.6%、98.9%、98.6%及98%。

而截至2020年末，中骏商管住宅部分由中骏集团开发和共同开发的，占住宅物业管理服务分部总收益约97.7%，商业部分的数据则为99.4%。

此外在中骏商管的住宅物业管理服务收入中，来自共同开发项目的占比同样很低。在2018年、2019年以及截至2019年9月3日和2020年前9个月，共同开发项目分别占住宅物业总收入的0.9%、4.1%、4.0%、5.6%。

从在管面积上来看，截至2020年9月末，来自中骏集团开发项目及共同开发项目所贡献约96%，贡献的收入约98%。而最能体现一家物管公司市场竞争力的第三方项目物业收入，占比不到2%，几乎可以忽略不计。

以此同时，另一边的商业物业管理运营部分，来自中骏集团开发项目及共同开发项目的收入更是不言而喻，也基本服务于母公司。

从2017年至2020年，中骏集团的负债总额分别为496.17亿元、793.51亿元、1190.96亿元和1314.62亿元，整体呈现持续增长的趋势。

而截至2020年年底，中骏集团经营活动所用现金流量净额为33.78亿元，同比下降52.3%，较2019年的70.88亿元直接腰斩；投资活动所用现金流量净额为43.19亿元，同比下降33.07%；融资活动所得现金流量净额为57.32亿元，同比下降66.54%，直接较2019年的171.32亿元下降近七成。

虽然中骏集团去年的“三道红线”已转为绿档，但其踢出预收款项后的资产负债率为68.7%，仍低于70%的达线要求。所以若是后续的高周转扩张导致债务水平继续抬升，可能会出现一定政策风险。

值得一提的是，2020年年报中有关商业管理及住宅物业管理业务的数据显示，去年新增的项目里，14个为世界城购物商场项目，未完成去年拓展目标。

知名地产分析师严跃进认为，对于中骏类似物业项目来说，当前依赖母公司也是符合预期的，这也是行业中各类企业都遇到的问题。后续关键看其在物业收购方面的能力，若是收购能力强，后续母公司的项目占比就会逐渐减少。企业物业发展也具有成长性。

而对于中骏集团未来的发展，后续要注意开发业务的波动情况。如果开发业务波动太大，那么也会影响到后续物业领域的发展。此外两个企业或平台需要做风险的隔离，防范开发业务的风险影响到物业板块中。