严打“炒房客”、上调房贷利率、围堵经营贷违规流入楼市……5月以来，多个城市的房地产调控政策持续升级，围堵资金漏洞、加强贷款全流程监管是其中的重点内容。

银保监会最新披露的数据显示，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低。种种迹象显示，房地产金融监管持续收紧的态势明显，涉及房地产企业、金融机构、中介等多方。

房企融资全渠道收紧

据银保监会披露，资金过度流入房地产市场问题得到初步扭转，房地产融资呈现“五个持续下降”的特点，包括：

银行业房地产贷款增速持续下降；

房地产贷款集中度持续下降；

房地产信托规模持续下降；

理财产品投向房地产非标资产的规模持续下降；

银行通过特定目的载体投向房地产领域资金规模持续下降。

华东地区某股份行负责人告诉中国证券报记者：“尽管当地需求仍然旺盛，但我行对房地产项目一直很谨慎，所以今年以来房地产贷款没有较大变化。从监管层面到总行层面，对于房地产贷款的态度一直是控规模为主。”

除信贷渠道外，其他融资渠道也呈现趋紧态势。克而瑞研究中心发布的数据显示，5月100家典型房企的融资总量为883.34亿元，环比下降11.9%，同比下降24.1%。其中，房企发债541.88亿元，环比上升1.4%，同比上升19.4%。

5月房企融资成本5.18%，环比上升0.09个百分点，同比上升0.31个百分点。其中境外融资成本6.42%，环比上升0.17个百分点；境内融资成本3.61%，环比大幅下降1.16个百分点，主要在于5月发行境内债的企业超过八成是排名较为靠前的企业或者央企国企，结构性导致成本较低。

房地产金融监管从严

种种信号显示，房地产金融监管态势持续从紧。

例如，对于信贷资金违规流入房地产市场，监管部门一直保持高压态势，近期银保监会披露的行政处罚信息显示，对5家银行罚款3.66亿元，很重要的原因是违规开展房地产融资业务。

此外，今年以来，经营贷违规流入房地产市场成为监管关注重点，各地银保监局已会同当地住建部门和人民银行分支机构组织开展机构自查、非现场筛查、现场检查等工作。

在房地产贷款集中度方面，银保监会统信部副主任刘忠瑞强调，对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促这些银行落实房地产金融调控要求，合理控制房地产贷款增速。

国家金融发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真认为，随着房地产金融审慎管理制度的实施和完善，房企外源性融资所需资金的供需两端均被严控，开发贷余额增速持续回落，信托规模大幅压降，境内外信用债发行规模增速下降，存量规模压降。

厦门国际银行投行分析员任涛称，下一步，监管层除了继续防范各种资金违规流入房地产领域外，还可能严格控制房地产贷款增速，同时提高房地产贷款风险权重。此外，在严格约束房地产企业信贷融资、供应链融资的基础上，对地产企业股权融资以及普通债券融资（含美元债）进行一定限制。

房贷利率有上行空间

5月以来，广州、深圳等热点城市房贷“涨价”明显。

融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2021年全国房贷利率整体水平开始止跌转涨。2021年5月份（数据采集期为4月20日至5月18日），全国首套房贷款平均利率为5.33%，较2020年底上涨11基点；二套房贷款平均利率为5.61%，较2020年底上涨8基点。这也是自2月份以来，房贷利率连续4个月回升。

招联金融首席研究员董希淼表示，下一步在房价上涨较快的热点城市，或房贷利率相对较低的地区，房贷利率小幅上涨可能会成为趋势。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，若接下来房地产市场持续升温，特别是一线城市房价上涨势头向二三线城市扩散，未来不排除5年期LPR报价单独小幅上调的可能。

随着房地产贷款集中度管理制度开始施行，中信证券银行业首席分析师肖斐斐称，根据对国内部分上市银行的调研，受房地产集中度管理影响，部分超限银行按揭贷款增速将有所压降，同时对于未超限银行，也需考虑“房住不炒”导向，适当控制按揭贷款增速。