GDP不到200亿,房价却直逼一线!这个小县城怎么了?
叶檀财经
2021-06-10 10:26

海南“壮士断腕”两年多,却断出个全国县城房价第一!

这算啥?医学奇迹,断臂再生啦?!

6月9日,经济参考报发文,说的是海南打出组合拳,摆脱对房地产的依赖,其中摆出了很多数据,比如商品房销售面积大幅下降,从17年的2292万平方米下降至20年的751万平方米,再比如房地产开发投资占固投比例由15年的50.8%下降至20年的38.7%。

这一条条,都可以看出,自19年海南以“壮士断腕”之势要摆脱房地产依赖症,这两年多来成效还是比较明显的。

然而,一则关于它岛上一小县城的消息,却好像一记回旋踢,结结实实招呼在它的脸上。

这个小县城,叫陵水。

5月27日,新华视点报道过,根据海南省统计部门数据,今年一季度,陵水的新房销售均价达到了29343元每平米,虽然同比下降2.3%,但价格仍然领先其他县城。

香水湾那边一季度均价超过3万,富力湾超过4万,清水湾差不多也有2万5。

了不得,了不得......

结合网上平台整合的数据来看,这个“领先其他县城”,恐怕不是指的海南的其他县城,而是全国其他县城,而且稍微查一下,就会发现这个消息从17年开始就有。

这个第一不是第一次当上,是蝉联。

那么问题来了,这么一个你八成不认识的小县城,怎么会有购买力把房价顶这么高的?

海南这是断臂再生啦?医学奇迹啊!

三亚受限 陵水飞升

首先,我们可以确定的是,陵水这个县城,并不是很强。

虽然在5月28日,也就是新华视点报道了现在国内县城房价高得离谱的第二天,就有一篇赞扬陵水GDP34年翻了115倍的文章出现,但是怎么看,似乎都是在为陵水的高房价“洗白”。

那实际的陵水是啥样的呢?

根据2020年的陵水国民经济报告,这里的GDP是195.5亿,三产结构为26.5:15.7:57.8,常住人口40万不到,全县城镇居民人均可支配收入完成33602元。

看得出来,并不出彩,甚至比较拉跨,是一个没有能力发展二产,只能寄望于大力发展三产来跟上节奏的小县城。

这样的小城国内很多,状态也很平常,一般来说和高房价是不相干的。

而陵水偏偏不走寻常路,它成功让自己的房价可以和南京杭州这样的区域中心城市一较高下。

为啥?秘诀是啥?

陵水:是旅游,我加入了旅游!

这样表述可能还不是非常准确,再准确点,秘诀其实是三亚。

数据来源:百度地图

从地图上看就一目了然了,陵水和三亚非常近,差不多就60公里,属于由三亚、万宁、五指山、东方、保亭、乐东等6个市县所组成大三亚旅游圈。

陵水和三亚一样,有着大片沿海资源,再加上居住成本远低于三亚,自然也成了游客们愿意去落脚的一个地方。

原本因为名气原因,外省的游客们,如果要购置房产,还是喜欢在三亚,但是18年开始,海南实行了全岛限购,而且还给自己的城市们分了三档,限购要求还各不相同。

而三亚,就属于第一类,外省人要在这里买房,只能以家庭为单位买一套,首付还不得低于70%,5年限售不说,城市限购区域买的话,还得有60个月的个税或社保缴费记录。

再加上三亚房价高地很感人,所以不少人海景房的梦想,就被堵住了。

但是门堵死了,窗户却没焊上,三亚不行,那就边上呗,这不有个陵水吗?

说的没错,陵水这类属于第三类其他县市的,要求相对会低很多,其中最重要的,就是不需要缴费记录了,7成首付,5年限售,外加一家一套。

其实从开头新华视点的总结中也可以看到,陵水列举的楼盘,都是这个湾那个湾,我查了下,的确都是海景房,很是满足消费者的需求,尤其是这些从三亚市场溢出的。

而且!五指山、保亭等大三亚旅游圈成员,属于第二类市县,压根不能卖给外地人,只能面向当地居民家庭销售!

竟然还有这种好事?估计陵水自己都没想到会这样发展!

这些需求成功让陵水吃了个饱,据统计,去年9月,陵水均价达到了31413元一平,甚至超过了它的“热力源头”三亚!

真的是三亚被限,陵水飞升呐。

海南的高房价 什么时候是个头?

陵水和三亚,或者说卖得动房子的三亚城市中,其实本质上是差不多的,当地人的收入很难负担得起,真正的主力军,更多是外省人。

18年时,我们有写过一篇文章,讲的同样是海南的一个小城——儋州

儋州房价被大肆炒作起来时,海南还没限购,它赶上了当时海南房价上行的顺风车,而具体上行的原因,就是海南购房客买房观念的改变:他们不再一味追求投资,而是转向了居住需求,旅游地变成了旅居地

据链家旅居产业研究院数据显示,2016年,各个年龄段的人群中,每年要在海南待上2-5个月的比例超过50%,讲简单点,就是为了度假以及养老,其中养老需求占到了受访人群的近三成。

而且在这些购房者中,超7成在海南有自己的亲属。

而据房管局等相关统计,儋州的购房者中,有11%是北京来的,而东北三省和河北的持平都是9%,并列第二。

那现在,陵水其实面对的,和儋州是一样的局面,地理位置和限购等政策的刺激,让它成了海南楼市最耀眼的“明星”(实际上13年时就出现过爆炸性增长),但是依靠外省人建立的强劲楼市,却无法长久支撑这个市场。

以上,就算不算上即将到来的调控的影响,陵水这样的楼市,自己也无法维持太久,在目前的大环境下,房价上当出头鸟,算不上明智的选择,对于一再坚称已经不再依赖房地产的海南来说,更像是重重的一巴掌。

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