港交所又将迎来一家中小物业企业，这一次是来自广州的越秀服务。

6月15日，越秀服务举行首次公开募股（IPO）发布会。越秀服务管理层在会上透露，IPO计划发行约3.7亿股股份，每股招股价为4.88至6.52港元之间，集资约18.04亿至24.1亿港元。越秀服务计划于6月16日起招股，6月21日定价，6月28日挂牌。

越秀服务颇具野心。在6月15日举行的网上新闻发布会上，越秀服务管理层表示，希望在未来的3-5年，能够跻身于物管行业第一梯队。但是，受限于母公司的规模，越秀服务是一家在业务上面没有太多亮点的企业，无论是营收或是利润，短期内都没有爆发增长的可能。

越秀服务区别于其他物业企业模式的亮点在于，它讲了一个“地铁服务”的故事，越秀服务也冀望这是一个新的利润增长点。在越秀服务之前，没有其他上市的物业企业打出过这样的概念。这也就意味着，越秀服务的概念没有参照物，这样的故事对资本市场来说是新鲜的。

然而，一个残酷的现实是，资本市场对于传统行业，已经越来越不相信概念与故事了。在物业管理行业，能够让投资者用脚投票的惟有基础服务能力以及规模拓展能力。从这个角度来看，越秀服务的“地铁”概念，还会是一个好故事吗？

管理层希望3-5年跻身“第一梯队”

从现有发展情况来看，越秀服务的营收、规模都并不出众。

根据越秀服务此前披露的数据，公司收入由2018年的7.63亿元增长至2019年的8.96亿元，并进一步增至2020年的16.8亿元；净利润由2018年的4730万元增长至2019年的9320万元，2020年的2.04亿元。

规模方面，招股书显示，截至2020年12月末，越秀服务总在管面积为3265万平方米，在管物业数量为215个。

如果与目前在港股上市的公司做一个简单的对标，佳兆业美好的在管面积截至2020年年底是5750万平方米，时代邻里也有9870万平方米，上述两家企业母公司的规模都与越秀服务相当，但在管面积很明显都要高于越秀服务。

在越秀服务的规模之中，来自母公司的输送依然是其中的重头戏。其中，来自越秀地产及其关联方开发的物业，近三年来分别占在管项目总数约86.3%、80.5%及79.5%。同时，这些物业创造的物业管理服务收益，三年来亦分别占越秀服务营业收入总额的约91.7%、88.6%及90.0%。

尽管各方面表现平平，但越秀服务还是有比较积极的目标。越秀管理层在发布会上称，我们希望在未来的3到5年，能够跻身于这个行业的第一梯队，需要管理层共同努力。

据越秀服务的管理层介绍，具体的实现路径包括，第一是母公司越秀地产的支持，未来在这一方面，越秀地产每年的竣工面积大概在500万到600万平方米左右，未来3年可以稳定贡献2000万平方米的面积；第二是通过外拓，越秀地产准备好了一支80人的外拓队伍；第三是收并购。

越秀服务本次募资的一个目的，就是收并购。招股书中强调，“展望将来，我们拟透过战略性收购或投资扩大业务规模。此次筹资的六成将用于收并购。”

但正如越秀服务的管理层所言，外拓需要有一些核心能力，这也正是投资者最为关心的地方。

越秀服务的管理层认为，他们的核心能力在于，去年并购了地铁物业，在TOD这个行业走在了其它物业公司的前列；另外，在高端商业的物业管理上也走在了市场的相对前列，比如广州西塔等核心地段物业的管理，越秀服务管理水平不错，在这一块细分领域会持续发力。

不过，在收并购的标的选取上，越秀服务管理层并没有过多细言。其仅表示，在收并购方面，国企相对其他企业有比较大优势，这包括国资委下面大量的物业公司在管物业，也包括母公司越秀地产相当多的国企合作资源。“收并购会发挥好自己的优势，同时也会走市场化的路子，会积极地参与市场上比较好、比较大的标的竞争，希望能有很好的收获。”

公建服务成长性存疑

从越秀地产管理层的介绍中，可以看出，越秀服务寄予厚望的两个业绩增长点，一个是地铁服务，另一个是商业领域。但这是不是好生意呢？

在接受21世纪经济报道记者采访的多名行业观察人士、龙头物企人士看来，事实上，越秀服务能否借此建立起竞争壁垒充满不确定性。再者，尽管它不断强调自己具有国企优势，但在物业服务这个极度依赖于管理的行业，它的优势或许并不明显。

在发布会上，越秀服务非执行董事兼主席林峰介绍称，TOD是越秀服务一个非常重要也是非常有特色的服务的内容，按照去年情况来看，（地铁）物业给营收带来23%的增长，未来相信也是在这样一个水平和速度上面会进一步有所增强。

林峰表示，在国内能够提供比较专业的TOD服务的企业不太多，所以越秀服务也会积极拓展在国内其它城市的TOD服务，因为在这方面还是有一定的专业壁垒的，特别是对于地铁的安全运营和清洁、环境的要求，包括车辆的清洁、站场的清洁等。

一名不愿具名的港股物业服务分析师告诉21世纪经济报道记者，地铁服务的概念其实属于公建服务，保利物业、中海物业等做得也比较多，贡献也都很大。“地铁服务或者轨交服务这个概念并不新鲜，而且越秀服务目前也就在广州区域有点优势，别的地方还有待观察，这个也不会是它受到（投资者）青睐的原因。”

至于越秀服务所说的商业领域，目前看来，这一板块业务的增长还有待提升。

在越秀服务总在管面积为3265万平方米中，非商业物业部分住宅物业2198.8万平方米，公建物业567.7万平方米，产业园及其他218.8万平方米；商业物业部分写字楼229万平方米，购物商场23.3万平方米，专业市场及其他27.2万平方米，合计仅280万平方米。目前商业与非商业的占比大约是30%与60%。

林峰指出：“希望在3到5年之内，商业要做到40%，非商在60%，我们会向着这个商业增长的目标去做。”

尽管越秀服务的管理层不断释放业绩目标，但越秀服务的资本市场征途是否坦荡依然存疑。

一位龙头物业企业的中层管理人士对21世纪经济报道记者分析称，越秀服务的母公司相对其他开发商来说能够输送的面积不会太多，这是一个不太有利的地方；此外，它毕竟是一个区域型的公司，如果全国扩张的话，这样的标签是一个压力；最后，地铁服务事实上也是在上市之前做的一个准备，而不是自然而然形成的竞争优势，因此在内部整合以及外部拓展这块还是有待实践与观察。

上述不愿具名的分析师也指出，国资背景能够帮助它去拿下一些广州甚至说广东区域的公建项目，但是市场对它的看法其实很一般。“第一，它的规模不算大；第二，它的激励机制不足，而物业服务这个行业，是很讲组合和管理的行业，越秀在这个方面的劣势比较明显。”