（来源|风财讯 作者|王婷婷）

7月2日，中骏商管(HK:00606)在联交所主板上市。

按昨日最后交易，9时中骏商管股价一度涨24.86%，后在集合竞价股价回调，正式交易时间股价维持在4港元左右，涨幅3.51%。

中骏商管此次上市全球发售5亿股，其中在港发售5000万股，国际发售4.5亿股，在港公开发售获1.3倍认购，按3.7港元发行价，募得款项净额17.68亿元，当中50%将用于战略收购及投资其他物业管理公司及服务提供商。

中骏商管“小切口”入市 期待高于怀疑

在目前港股上市的物业公司中，若按主营业务包含商业筛选，只有中骏商管、宝龙商业、华润万象生活、星盛商业、新希望服务、合景悠活、绿城管理控股、奥园健康8只股。

由于商管利润率高于普通住宅管理，商管物业的赛道，也一度被称为“风口中的风口”。

中骏商管全称“中骏商管智慧服务控股有限公司”，在商管赛道中，有对服务功能进一步细分的倾向，即主攻数字物管、数字商管。

在物业管理领域，细分、细分再细分，使得中骏商管定位的切入点偏小。

与此同时，由于中骏商管的服务项目中，来自中骏集团的占到96%，贡献了收入的98%，这意味着中骏商管的服务客户范围也偏窄。

不过从目前的市场反响来看，对中骏商管以“小孔发力”开始的这个策略，资金们的期待高于怀疑。

除上市首日表现外，中骏商管在暗盘交易时的热度便偏高，暗盘收涨6.49%，最高涨幅超过了13%，即按发行价3.7港元计算，每手最高能赚500港元。

风财讯注意到一个细节，上市前两天，中骏商管分布了一则澄清公告，称上市后基石投资者禁售股份占公司股权的7.35%，而非29.36%。

禁售比例较小，理论上基石投资者若大幅撤股，则会引起较大的股价和估值波动。

不过从中骏商管上市的交易量等情况看，该股得到的市场认可度不低，不少机构投资者和散户关注，预计能稳住市场预期。

50%募资用于扩容 带给未来多少空间？

在中骏集团的物业管理业务中，商管运营部分收入持续在增长。

这一占比分别为38.4%、42.0%、45.4%，逐年提升，随之纯住宅物业管理收入的占比有所缩减。

但商管运营扛大旗带来的好处是毛利率提升。

2018年-2020年9月30日中骏商管运营毛利率分别为47.6%、51.3%、58.8%，比纯住宅服务的毛利率基本高出近20个百分点。

中骏商管分拆独立上市后，通过资产重新整理，中骏商管呈现出不一样的面貌。

2018年-2020年9月30日，中骏商管的营业收入为3.97亿元、5.75亿元、5.30亿元，同比增幅在30%-40%。

同期公司的净利润也从3480万元增加1.23亿元，逐年的同比增幅在115%-122%的范围，可谓翻倍增长。

期内中骏商管的净利率从8.8%猛增到23.3%，毛利率从4.6%涨到44.3%，幅度都颇为惊人，并且均高于行业的平均水平（2020年上半年分别对应行业净利率12.1%、毛利率29.8%）。

未来中骏商管的走势会怎样？

风财讯注意到，中骏商管的业绩空间和估值空间，更多来源于规模。

中骏商管此次上市所得款项净额17.68亿元，安排了50%用于战略收购及投资其他物业管理公司及服务提供商。

这意味着，中骏商管拉动估值，相较“技术和模式创新”这种受器重、难度大的方式，它更愿意选择直接，也已被市场验证的方法——做大规模。

“金科、中骏等很多公司都喜欢用智慧命名，但大家都知道，目前来说技术创新是远景、是愿望，要做大估值，最明显的还是放大规模。其实收购一些科技创新能力还不错的企业，也是一种方法，但国内有这样能力的公司其实不多，需要花很多功夫甄别、筛选与谈判。” 中银证券分析师赵可表示。

知名评论员柏文喜认为，港股市场中以非住宅项目运营为主的公司依然十分稀缺，如果商管企业能够以一定的规模保持稳健运行的同时，又能以较高的ROE与成长性呈现给资本市场，那么获得较高的估值也是顺理成章的事情。