在“滴滴”没有普及之前，大家都还是出租车公司。

随着万物互联时代的到来，数字化转型成为各类企业抢占流量“入口”的关键。在这一点上，中骏商管走在了前面。

2018年以来，物管公司赴港上市的“热潮”一直在持续，2021年依旧如此。据统计，于2018-2020年上市的物管公司数量分别达到6、9和18家。而在2021仅半年内，已递表的物管公司数量便已超过20家。

6月21日，中骏集团旗下中骏商管公布拟于港交所主板上市计划，并于同日正式开始面向全球公开招股，预期将于7月2日正式挂牌上巿。中骏商管表示，募集所得资金将用于战略收购及投资其他物业管理公司及服务提供商、投资科技以及扩展价值链上业务以及培养人才等。

牛伟先生，执行董事兼首席执行官；黄伦先生，执行董事兼董事会主席；孙强先生，执行董事兼副总裁（左起）

智慧+商管凸显差异化优势

从中骏商管的命名便可以看出其对于商管赛道的突出定位。目前，港股上市的轻资产商管属性公司仅4家，智慧 商管物业股在港股中更是稀缺标的。有别于其他同业竞争者，中骏商管正持续聚焦在智慧商管、智慧物业赛道，并逐步取得领先优势。

在今年的新年致辞上，中骏集团董事局主席黄朝阳曾对外表示，“中骏商管将通过购物中心百货化经营及数字化运营，兑现并持续提升商业经营能力”，可见数字化的商业实践是这家企业发展与运营的关键标签之一。

据了解，借助自主研发数字化及运营自动化系统，中骏商管拥有着多数商管、物管公司缺乏的优质数据资产。依托这些优质的数据资产，中骏商管能有效提高务质量及客户满意度，减少对劳动力的依赖并降低成本。

与此同时，中骏商管还能凭借来自DMP大数据平台的数据，尤其是整合其商业物业管理及运营服务业务中产生的绝大部分数据，例如商业交易数据、访客和车辆交通数据及会计数据；通过数据清理、数据建模及计算，为品牌商家提供精准地引流，以及精准分析，并通过对数据资产地研究，优化物业租赁面积，实现更高的坪效，这就是这家智慧商管服务商独特商业模式的“精妙”之处。

在此背景下，运营水平方面，于往绩记录期内，包括中骏商管泉州世界城、南安世界城、水头世界城及仙游世界城在内的四个在管购物商场于开业起或2018-2020年间维持了超过99.1%的较高整体物业管理费收取率及超过93.2%的较高平均占用率。

有业内人士分析称，中骏物管的上市不仅成功填补了港股市场数字物管、数字商管领域的空白，也让市场对物业管理、商业管理在数字经济产业链的价值、作用和意义有了更为深刻的认知。

中骏商管主席黄伦也曾表示，中骏商管的优势是以智能型管理先行，追求高运营效率和服务质量。同时，中骏商管拥有中骏集团多元化的物业组合及强大的品牌认可度为其重要支持。作为智慧商管服务与智能型物业管理行业的领先者，在科技赋能以及数字化与智能化技术平台的驱动下，近年来中骏商管的管理规模和行业综合实力有了快速提升。

根据招股书所示，截至2020年12月31日，中骏商管拥有104个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1620万平方米，以及总签约建筑面积约为3660万平方米，在管总建筑面积、总签约建筑面积分别较2019年的规模提升37.3%、62.7%，而后者增速高于前者，为公司未来在管规模实现稳健且较快的提升奠定了基础。而根据仲量联行的资料，截至2020年12月31日，公司的在管总建筑面积在中国提供商业物业管理及运营服务的物业管理公司中排名第15位，该排名某种程度上能反映出公司在行业内的领先水平。

值得留意的是，中骏商管本次招股中成功引入4名基石投资者，包括安踏体育副主席兼执行董事丁世家的家族信托公司和盛海外、恒安国际执行董事许清流全资拥有的King Terrace Limited、九牧王投资部主管林婉莹以及在大中华市场采取基本面由下而上的价值投资策略为全球的机构投资者管理资本的TX Capital。

不难看出，安踏体育、恒安国际、九牧王等中国知名企业，作为零售行业的翘楚，「世界城」的合作伙伴均对中骏商管的营运投下信心的一票。更可看出近年来闽商一直支持企业数字化、智能化改造及谋求在全国领先优势的初心不变，再一次力证他们长期对中国数字化经济加速转型等大趋势的正确判断。

在2019年12月宝龙商业IPO之时，同样地，安踏体育、恒安国际相关要员、高层及其家族信托也曾充当其基石投资者，证明了对国内对商业物业管理这一细分领域未来发展前景的长期看好。而据wind统计数据显示，宝龙商业自登陆港股以来实现的累积涨幅超过200%，备受相似的或同类型资本青睐的中骏商管，上市后的走势能否复制宝龙商业的表现？

据中泰国际研报分析称，以3家港股商管概念华润万象生活(01209)、宝龙商业(09909)及星盛商业(06668)作为同业比较,估值方面，2020年,中骏商管市盈率约为43.3-53.9倍，高于同业平均水平，21年同业的预测市盈率平均约为38.7倍。同时，中骏商管基本面稳健，依托母公司，“商业 住宅”双轮驱动，未来增长可见性高；且未来母公司丰富的项目储备可为公司带来业绩增长带来强大支持。

一体两翼相得益彰 核心城市频频落子

中骏集团于2017年正式提出2020年“千亿级规模”战略目标。在此期间，公司进一步确立了以地产开发为主体，以商业购物中心及长租公寓为两翼的“一体两翼”核心业务发展模式，由此而奠定了如今的中骏商管在商管赛道的布局。

依托“一体两翼”战略的持续深化落地，中骏商管业务于近几年间实现了显著增长，并形成了多元化的业务形态，在管物业涵盖住宅物业、购物商场、商业街、写字楼、学校、图书馆及其他物业。其中，中骏商管自2003年以来一直以“世邦泰和”、“中骏世界城”及“中骏广场”三个品牌提供物业管理服务;就购物商场而言，公司也以“都市流行”、“品质生活”及“都市奥莱”三种不同的市场定位策略迎合不同城市和地区客户的物业需求。

截至2020年12月31日，中骏商管签约管理221个项目，布局全国55座城市。其中，以签约建筑面积计算，位于海峡西岸经济区、长江三角洲经济区、中西部地区、环渤海经济区及粤港澳大湾区的占比分别为42.4%、21.2%、14.9%、10.9%及10.6%，地域分布上也形成了多元化的物业组合。

据了解，中骏商管于2019年开始提供购物商场的开业前管理服务，作为中骏集团扩大其购物商场组合战略的一部分。同时中骏集团为进一步扩张业务，2019年开始收购混合用途土地，可供开发购物商场的同时开发住宅项目。

2018-2020年间，中骏商管商管业务规模实现了显著增长。按物业类型划分，公司商业物业收入占比分别为38.4%、42%和46.3%，逐年增多，相应的住宅物业收入占比分别为61.6%、58%和53.7%，2020年商业物业与住宅物业收入几近平分。

凭借着中骏集团“一体两翼”的协同效应，中骏集团于2020-2021年在土拍市场上保持活跃。其中，2020年中骏集团新增38幅优质地块，其中23为支撑“一体两翼”协同战略的综合性用地，包括新增中骏世界城购物中心19座，新增方隅公寓9个。

进入2021年，中骏接连在北京、合肥、上海、杭州等核心一二线重点城市频频布局，仅5月单月便在全国连落四子，先后以底价摘获北京首个高铁 地铁TOD综合体项目，超26万方北京大兴新城核心区D、K组团地块；杭州临平新城鼎湖社区地铁1号线南苑站上且毗邻余杭高铁站超143万方综合体地块；天津北辰14万方环内优质住宅地块，天津北辰超26万方住宅 公寓地块，6月3日，中骏首入安徽合肥，竞得包河区地铁5号线上超52万方优质地块，其中将打造体量不低于8万方的集中式购物中心。

截至6月15日，2021年中骏集团新增土储面积585万方，总货值达804亿，其中包含中骏世界城购物中心6座和方隅公寓14个。在集中供地潮下全国土拍市场“总动员”中，中骏集团频频发力聚焦优质综合性地块，不难看出其背后的“一体两翼”战略强有力的支撑。

早在去年年初，中骏集团明确“五年百城”的计划，预计至2025年开业及在建的商管项目将有100座“中骏世界城”。中骏商管主席黄伦表示，中骏集团打造的“百城计划”的目标将赋能中骏商管实现稳健及长远的增长，未来中骏世界城会以长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区、中西部核心城巿以及海西经济区为重点发展目标，逐步铺开全国化连锁发展版图。 

总的来说，背靠稳健发展的中骏集团，处于集团重要战略发展位置的中骏商管，有望在前者的充分支撑下实现持续的、长足的进步，长期投资价值也因此得到不断的夯实和巩固。与此同时，拥有的数字化及运营自动化系统，且掌握商贸领域核心数据资产的中骏商管，或可凭借差异化优势和技术壁垒，不断深挖护城河，其未来估值和想象空间，将远大于其他物管、商管类公司。