最近，中山各种热点频发。深中通道收费的谣言，路上都有人讨论。

很多人没发现，深圳和中山的关系已然进入了新阶段。

实地多番调研后，住鉴局推出深中系列报道，第一篇就引发了激烈讨论。（点击蓝字可回顾：4张图揭秘深中关系：原来中山才是深圳“亲兄弟”？）

有粉丝在群里直言，即便中山是深圳的“亲兄弟”，但近几年中山留不住人，房价压根涨不起来。

依我拙见，中山的房价涨跌，取决于深圳人，而不是中山人。

深圳对于中山的意义，超乎你的想象。

三点告诉你——中山房价取决于深圳

近几年的中山，饱受争议。

因为近年经济成绩单失色，看空楼市的论调多了起来，似乎中山房价下跌成了板上钉钉的事情。

的确，这些现状不能忽视，但以此来得出中山房价会因此下跌的结论，我不赞同。

如开头所说，我认为中山的房价取决于深圳。

（△深中通道桥墩）

通常情况下，影响一座城市房价的因素有：土地存量、人口流动、经济发展、人们对于社会经济发展的长期预期等。但讨论房价时，不该把刺激这些因素的外在因素给忽视，低估它的潜力。

把这些因素一一对应到中山，你就知道为什么我会有上面的结论。

第一，别说中山城市“咖位”小，深中碰撞的能量很惊人！

虽然属于粤港澳大湾区，但中山的存在感并不高，GDP甚至在湾区九城里垫底，仅高于肇庆。

然而从深圳和中山两地规划来看，深中的合作将是转机。

长期来看深圳能给到中山的扶持，超乎想象。

大家老生常谈的深圳都市圈虽然中山没被划入这个圈，但是深圳西进、深中通道连接翠亨新区，我们可以理解为，中山变相的也在这个圈里。

圈里的“深中CP”，从科技到民生等各方面都有深度合作。

例举几个大的政策让大家从宏观上感受一下：

《粤港澳大湾区发展规划纲要》明确强调要促进东西两岸协同发展，深圳作为大湾区中心城市之一，中山作为珠江西岸的重要节点城市，近年来两市加强在交通、产业、科技、文化、民生等领域合作。

省发改委发布的《关于广东省十三届人大三次会议第1366号代表建议答复的函》中，表示对深中两市的融合发展进行深入研究，推动珠江东西两岸协同发展。

深圳“十四五”规划纲中提到促进珠江口东西两岸融合互动中，也明确提到将“加强与珠江西岸先进设备制造业联动发展，研究规划建设深圳-中山产业拓展走廊”。

三个政策，都提到了“协同发展”、“融合互动”这样的词。可见，无论是都市圈还是大湾区的发展规划中，深圳都和中山进行了深度互动。

通过以上的政策，我想告诉大家的是——

中山发展规划有深圳带飞，不必担心未来发展滞后。

深圳和中山的融合，大层面上来说将推动珠江东西两岸协同发展，直接影响湾区发展格局。

第二，别再diss中山产业不行，深圳把中山软肋变成铠甲

从规划上看，深中两地进行“互补性”合作，产业模式会有新“变革”。

中山是以镇域经济为主的城市，制造业是中山经济的支柱产业。但凡去过中山，都能发现皮具厂、制衣厂、电子厂等很常见。

这些曾经撑起中山经济半壁江山的实体产业，现在成了软肋。

因为社会快速发展，以制造业为主的城市都面临转型升级的困境。核心竞争力下降，经济也跟着放缓，中山亦是如此。

（△中山电梯工业厂房）

打破这个困局的，便是深圳。

在《粤港澳大湾区发展规划纲要》中，明确表示：深中两市产业结构互补性强，合作基础良好。

依靠着深圳的力量，中山把软肋变成铠甲。

目前，近几年有160多家深圳企业落户中山。深圳中兴智慧产业园、医疗器械协会园区项目、前海股权交易中心等都已落地中山市，逐步建立起“总部+基地”“研发+生产”等产业链分工和协作体系。

再有就是，在深中通道的红利影响下翠亨新区率先进行产业升级转型，已经有50多家科创平台和高新技术产业入驻。

中山产业疲软？没关系，有深圳在撑腰。

（△翠亨新区项目用地 仅供参考）

第三，别怕中山留不住人，深度合作后深圳企业、人才都会来中山！

落后产业在淘汰和外迁的过程中，产业人口也会随之迁出。

对于新的人才来说，中山的吸引力也大大减弱，人口增速放缓。

有数据统计，中山12年人口增长56万人。2010年之后，常住人口增长幅度呈断崖式下跌，每年增加只有几万人。

但深圳这几年企业人才外溢、居住人群外溢都已成为不争的事实。

仅仅是一条深中通道，就吸引了不少深圳人过去。但从各种规划上可发现，深中两地可不只限于这座桥。

“深中CP”的合作，未来中山汇聚大量高薪产业之后，引入人才也是自然而然的事情。

所以人口问题，也会有所改善。

总结三个方面，可以发现，中山不少规划、产业、人口等指标，都跟深圳息息相关，所以我认为中山的房价取决于深圳。

中山房价涨跌，跟本地人没太大关系

一番宏观辩论之后，我们再聚焦到楼市。

毫不夸张的说，中山房价涨跌，无不与深圳客有关。

多方采访了解中山楼市情况，我得到两点反馈：

1.过往中山楼市的火热和房价上涨，都得益于深圳购买力的进入

2.深圳客不入场，中山本地人也观望，今年楼市就趋向冷清

通过各类新闻报道还发现，中山楼市火爆时期深圳人一定有“深圳大部队”。有中介曾夸张表示，100个客户有80个是深圳人。

可以发现，中山楼市的冷暖受到深圳人很大的影响！

过去几年，随着深圳人进入市场中山房价从四位数涨五位数，城市价值被迅速拉升。

6月结束，中山很多楼盘铆足劲冲刺半年度业绩，通过加推、特价房、折扣、送家电等多重优惠叠加输出的方式，吸引客户上门看房。

虽有部分楼盘成功收获一波成交，但整体楼市成交数据并不乐观。

某代理公司中山负责人透露，6月中山来访和成交都下滑了三分之二，下滑严重。

疫情、停贷、首付款来源严查，这几个原因综合导致楼市变冷。

我采访了一些深耕中山楼市的代理公司和经纪人，关于中山楼市冷，他们都反馈到了一个点：

缺少深圳客户入场。

过去几年，随着深圳客的涌入，中山一手住宅网签量稳居高位，深圳人在中山购房占比高达50%。

可以说，深圳客撑起中山楼市半壁江山。

但现在深圳客减缓入场速度、持续观望，市场不温不火。

乐有家中山资深经纪人坦言，近两年买中山的深圳客整体比较稳定，没有明显增长，成交的客户群是本地刚需和改善型群体为主。

前期已经有很多深圳投资客买了，现在购房热情有所下滑，还有一些客户是在等待时间。

缺少深圳客户入场，中山客户更会观望。

这如同一个死循环，没有深圳客带动，中山本地人即没有购买力也没有购买欲。

（△中山某盘周末营销中心）

某种程度上，深圳人决定了中山房价跌或者不跌。

就拿现在最火的翠亨新区来说。作为深中的桥头堡，直接对接深圳，各类企业未来有深度合作。

但因为现在还在建设中，要配套没配套，本地人是嫌弃的。但在深圳人看来却是块香饽饽，大量涌入直接把这里的房价拉到中山房价最高价：3万左右一平。

中山人或许无法理解深圳有钱也买不到房的苦衷，深圳人觉得未来马鞍岛各种配套会逐渐备齐，现在3万/平的价格太“香”了。

谁都阻挡不了深圳人来中山买房的脚步，这也是为什么我说中山的房价跟本地人无关。

▼

身处大湾区和都市圈里，未来任何一个城市的发展，都无法只当依据个体去判断。

深圳的核心地位正不断被强化。而在快速发展的40年里，企业、产业、人口等都在向周边城市外溢。

未来大深圳的范围，也将刷新固有的地缘认知。

深圳与中山的联动合作，将两个城市的发展紧密地绑定在一起。中山的未来、房价的涨跌，都要站在深圳+中山的角度去判断。

下一篇，我们将系统中山楼市现状，探究中山应该怎么买。

请持续留意后面《深中双城独家系列报道》的内容更新~