在新房限价&房票进一步稀贵的上海楼市，二手房房价地图或是最能代表市场冷暖的参数。

（一）购房者看房价地图，“不可不信也不可全信”的背后是理解客观误差

但是，和新房“有推盘→有成交→影响房价变动”导致区域量价的客观误差，二手房市场也面临着“部分或高价或低价房源的成交在成交不活跃区域可能影响均价表现”的现象，所以二手房地图“要在比较中分析”，一种是和新房进行比较（但目前因为限价关系比较价值有限），另一种是和上月的二手房房价比较，显示一个月的房价变动活跃度。

（二）二手房均价回暖至6万以上，显示市场热度

上海房价不论是新房或二手房，长期均值在5万加已经两三年。可能受制于新房预售发布的区域调控，也可能受制于个案的限价调控，但二手房市场的真实水位首次突破6万均价，是市场真实力量和需求在推动房价浮出水面。

虽然上一段落已经有言在先：二手房市场的数据也存在客观偏差，但褪去部分的成交拉动区域均价之外，至少成交可以看出该区域部分房源的“价格变动”作为领先指标，当然这个背后都会有大致的诱因导致。

现象一：北外滩消息面活跃，虹口二手房终于超过杨浦。

随着上海最大的旧改东余杭路入市，随着北外滩城市界面改造的大手笔，更随着“虹口一哥”瑞虹新城的入市，都带动了虹口楼市开始从长久压制其上的杨浦楼市逆袭。

要特别注明的是：瑞虹新城虽然也受新房限价，但获批均价已经接近市场真实水位，或者说以瑞虹新城为代表，周边的一二手倒挂现象没有内环内其他区域那么严重，所以所谓的“买到就赚到”虽然也存在，但并不极端，也就不会触动该区域业主的折腾，即“卖掉二手房去打新房”，所以人为导致的折腾成交量能可能有限，区域市场的客观价值占大多数。

现象二：徐汇反超黄埔，是学区持续发力在作祟。

长期的上海房价制高点黄浦区，正在面临“教育医疗资源冠绝上海”的徐汇区全面围剿。

曾经的“地段地段还是地段”金科玉律，正在被楼市中的学区房焦虑所颠覆，这甚至可以说是房价走势中的“中国特色”。

虽然黄浦区是曾经的黄浦、南市和卢湾三区合并而来，其中南市区曾经一度拉低新黄浦区的均价，但毕竟是内环内、黄浦旁，随着这些年旧改的力度，原南市区的区域界面和形象都在持续提升之中，所以徐汇房价超过黄浦区不是黄浦区落后了，而是徐汇区更强了。

而这个所谓的更强，主要是近期上海房价特别是市中心老破小全面逆袭且幅度惊人（部分区域涨幅达到40%），究其原因都拜学区房（焦虑），而黄埔和徐汇都是市中心老破小密集大区，所以这个背景要提醒购房者。

现象三：浦东房价太过宽泛，对购房者而言参考价值有限。

今天的浦东虽然在行政区域上只能一言蔽之，但因为热点板块不断催生，所以以浦东板块的价格来定义虽然标准没错，但参考价值有限，比如临港近期表现活跃，但它不能代表浦东却又客观误导了对于浦东二手房近期动态的认知。

看似6万的浦东均价，内部可能涵盖了陆家嘴的20万加，也包括临港的5万加，特别是临港均价要结合最近三个月的走势来看，所以一个浦东数据和环比值，内里的板块运动没有得到精准阐述。

现象四：外环外的郊区楼市，平静之下的暗涌。

首先，还是要密切关注五个新城的房价变动，这是在丈量上海城市下一步发展的布点，也是关注产业发展是否带动楼市的同步升级。

其次，作为外环外区域房价相对市中心而言还比较亲民，在新房推盘中每个月都是集中大户，往往是“内环发一张证，外环要配四五张证”的预售搭配战略。

再者，五个新城除了南汇新城归入浦东地区房价所以未单列之外，松江、青浦、奉贤、嘉定都有不错表现，显性层面来看二手房均价都3.5万加，结合上述区域“幅员辽阔”导致的拉低均价，可见近期二手房市场成交有所放大。

现象五：有些区域该被购房者放弃，而有些区域长期被低估。

均价2万以下的崇明和金山，虽然各有便宜的道理，但结合两个区域的发展定位，产业导入和人口导入的前景有限，所以对购房者而言，虽然房住不炒，但心理上还是希望房价增值来为自己的家庭投资做出认可。

宝山区其实算“上海市区”但可能长期因为交通问题、城市界面、集卡现象，导致购房者特别是新上海人不愿意选择宝山，其实这些年宝山的上述陈垢在改善，考虑到其距离市区的（相对）较劲，部分在浦东、东北角上班的刚需群体，其实宝山4.7万的均价是值得考虑的，当然宝山区域内部也分形象、环境、便捷程度的三六九等。

（三）再次提醒购房者，远离网红盘。

网红楼盘之所以成为网红楼盘，内里一定有原因，而且这个原因多数是正向的。

但是网红盘的副作用是迅速带动周边二手房的报价底气，这波人为的、可能局部非理性的的溢价潮，可能在短时期内会愿者上钩地让不甚精通的购房者为此付出代价。

“只是蹭了网红盘的知名度”却为此付出较高溢价，购房者要警惕这种追风行为的对价。

综合以上，六月份的上海房价地图，其“中心思想”无外有三：

1、上海二手房均价突破6万，证明近期市场成交的热度；

2、徐汇跑赢黄埔，“学区焦虑”带动的老破小行情还在持续发酵；

3、五个新城在推进，但五个新城的房价已经体现出来，购房者尽早决策。