作者：二鸣

青岛终于放下姿态，“零门槛”落户了。

近日，山东省人民政府办公厅印发《关于支持青岛西海岸新区进一步深化改革创新加快高质量发展的若干措施》通知。

其中提到青岛西海岸新区（黄岛+胶南）要进一步降低落户条件全面放开落户限制，实现落户“零门槛 ！

2020年青岛楼市大跌登上了热搜，原因主要是前期供应量太大，限购政策太严格等。

▲该数据是从各城市历史高点至2020年10月

今年3月15日，青岛全域就已经出台了放松落户的政策，不过那一次只能说是降低了落户门槛，想要拿到青岛市区户籍，还是有一定条件的，比如需要大专以上学历，技能人才需要有职业资格证明等等。

而这一次，在青岛西海岸，这些门槛通通取消，要全面放开落户限制，实现“零门槛”落户。

今年上半年，青岛楼市呈现缓慢上升的的趋势，如今西海岸取消落户限制一定会刺激当地楼市增长。

并且《通知》中关于房地产还提到“支持西海岸新区在青岛市房地产市场调控“一城一策”框架范围内，探索实施差异化精准调控政策。”

青岛楼市迎来大利好,但是如果你只关注这次政策对房地产的影响，那只能说格局小了。

1

吸引人口，追赶深圳

山东省经济发达，但一直缺少拔尖的城市，2019年山东省各级领导大批到南方学习考察后提出了：

济南提出学习上海，青岛则要追赶深圳。

2019年济南率先吞并莱芜，让济南面积超过1万平方公里，GDP也稳居全省第二，汇聚资金总量则巩固了第一的位置。

济南通过扩大辖域面积来做强省会，那青岛呢？

事实上青岛的面积已经达到了1.18万平方公里，青岛不缺土地，也不缺钱，缺的是人口。

2021年，青岛市常住人口为1007.2万人，首次突破1000万，但是从人口增长率和净增长数量来看，青岛已经连续两年出现下滑。

从主城区常住人口角度看，青岛跻身全国16个超大、特大城市行列，但列“特大城市”最后一名，排名不如济南、郑州和西安。

在全国小学生人数最多的60的城市中，青岛只排在第49名，在省内也明显少于临沂、潍坊、济宁、菏泽这样的人口大市。

青岛提出了学习深圳的目标，过去10年深圳吸引了全国最多的人口，小学生人数是青岛的两倍，也让深圳成为更年轻更有活力的城市。

现在青岛全面放开了西海岸的落户限制，意味着未来青岛人口会更多流向西海岸。

不仅如此，在这次山东省发布的12条举措中，也具体提到了将来如何建设西海岸，可以说未来青岛发展的箭头就是西海岸。

2

大胆放权，鼓励民营企业

12条政策里，包括“提升科技创新能力、加快发展海洋经济、大力发展“四新”经济”等等，既全面，又具体。

如果你是青岛人或者将来想到青岛发展，强烈你建议到官网仔细阅读一下原文，非常震撼。

全文很长，我就不成段摘抄了。总体可以拆分成两个方面来理解——是什么、怎么做

是什么：

提升西海岸在山东的地位，比如参与国家“科技创新2030”重大项目、打造国家海洋科技城、创建全国海洋经济发展创新示范区，建设国内一流的工业互联网产业园区等等。

怎么做：

支持重大基础设施建设

交通：打造胶东“一小时交通圈”，强化青岛西站枢纽功能

教育、医疗：推动优质教育资源在西海岸新区均衡布局，引导省、市属基础教育名校在西海岸新区设立分校。争取省级综合性和专科医疗机构入驻西海岸新区。

最重要的，西海岸新区未来将更多的获得省级以上的资源注入。

另外一个亮点就是政策在用人、选人上的放权。

除了全面放开落户限制外，还提到了“探索实施聘任制、绩效考核制，允许实行兼职兼薪、年薪制、协议工资制等薪酬制度。”、“允许西海岸新区在编制限额内，每年自主确定公务员招录人数，由青岛市委编办报省委编办备案。”

这12条举措中，有许多支持、争取，优先这样的表述，多为政策性，而不是命令式的直接注入资源，也就是让西海岸放手去干，利用好政策红利，自己多去争取科研院所或者项目落地。

全文只有一处提到了：鼓励和支持海洋领域的民营企业总部、区域总部、采购中心、研发中心、财务管理中心和结算中心等总部经济项目优先在西海岸新区落户。

在山东涉海领域没有提到国有企业，而是专门点到了“民营企业”。

山东之前经常被人诟病官办思想严重，但这次山东变了，放开了种种钳制，让西海岸找到自己的道路。

3

全国第三大国家级新区

在此之前，青岛的海洋科技重镇一直是蓝谷，并且在这里成立了国家海洋试点实验室，但是蓝谷位置太偏了，发展了几年周边还是一片荒芜。

而这次山东省发文，强调西海岸科创中心的地位，未来青岛可能将重心倾向于西海岸。

作为国家级新区，西海岸也确实配得上山东的关照。

经济实力上，2020年，山东省136个县（市、区）GDP排名，西海岸新区以3721.68亿元高居第一，比第二和第三名加起来的和还多。

人口方面，七普数据显示，过去10年西海岸人口增量超过51万，位居青岛第一。这一数据，也占到山东总体增量的9%左右。

做大做强西海岸，就是青岛提升首位度的捷径。

对房地产能有什么影响呢？

4

在青岛西海岸如何买房

今年上半年，青岛新房成交量价还是保持一个缓慢上升的态势。

从区域来看，上半年青岛新房主要集中在城市近郊，以城阳、黄岛，胶南（西海岸）为主。

青岛面积很大，楼市区域分化也很明显。

主城区（市北、市南、四方、李沧、崂山）均价2万以上，改善需求集中，其中市南和崂山是青岛传统的豪宅区。

城市近郊城阳、西海岸均价在1.4万元以上，主要是新移民和刚需客户；高新区、即墨区新房成交均价在1.2-1.4万之间，主要是当地居民自住；远郊三市（胶州、平度、莱西）不考虑。

所以青岛买房的选择逻辑很简单。

不过近郊这几个区面积很大，房源分散，所以买房就得特别小心，篇幅有限，今天主要概括一下西海岸的选筹逻辑。

西海岸很大，主要是在胶南市基础上从主城区沿着海岸线发展，沿海板块包括金山滩、黄岛老城区、黄岛、灵山湾、海洋活力区、世博城、古镇口军民融合创新示范区、黄岛交通商务区、临港产业区等等。

用当地人的话讲，几乎再造了一个青岛，西海岸是2019年青岛置业成交量最大的区域，也是2020年青岛供应量最大的区域。

也因此，在西海岸买房需要精选，至少有80%的房子是不能买的。

西海岸有着媲美青岛市南崂山的优质海岸景观资源、旅游资源和气候环境资源。

但是目前开发相对成熟的区域仅限于金沙滩、老黄岛、灵山湾板块、再到海洋活力区、世博城等，价格几乎是与距离市中心远近依次递减的。

▲图片来源于：一修聊房

西海岸轨交非常重要，主要是滨海大道沿线以及地铁6号线和13号线沿线，但如果距离太远，过了灵山湾就不建议了。

最后这次青岛西海岸全面放开落户，对于当地的楼市一定是个利好，而且1.4万的均价对比济南或者是差不多的大连也是非常有优势的。

其实刚需的话，现在买入西海岸还是比较适合的，但是大家千万不要着急，西海岸区域面积很大，而且是青岛主要的供应区，库存效应也比较大。

现在政策一出肯定有一波炒作，大家切忌追高，避免买入高价盘。