证券时报记者 吴家明

曾经火爆的深圳二手房市场，在二手房参考价推出后迅速降温，这个“调控利器”也被越来越多的城市使用。由此可见，多地楼市的调控重点已经转向二手房市场。

预计多地将推出二手房参考价

今年以来，深圳、上海、西安、成都、三亚、东莞等城市陆续推出参考价，控制虚高挂牌、完善二手住房网签交易价等针对二手房市场的措施。对于二手房参考价，深圳、成都、西安由住建部门发布价格，三亚市由三亚市房地产中介协会建立商业小区二手住宅成交参考价格发布机制。

近日，西安市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，明确西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，形成二手住房成交参考价格。涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。此外，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。

而从7月9日起，上海在已实施房源挂牌核验的基础上，增加了价格信息的核验。上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。具体操作中，一般先由房产中介等机构向官方平台提交拟挂牌的相关房源信息进行核验，除了房源所在小区、楼层等自身信息外，还要提交拟挂牌价格进行核验。如果提交的价格高于该小区的市场真实价格，则不能通过核验，该房源也就不得对外发布。

此前，多个城市的二手房市场都曾出现一些“乱象”，例如小区业主集体“控盘”，炒房客集中买入某些小区并顺势抬高价格等。由此可见，二手房价格怎么定，怎么发布，多地都开始将调控焦点放在二手房的价格之上。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“从深圳开始，楼市调控重点转向二手房市场，大家要适应这种变化，因为多数重点城市的楼市是以二手房为主，如果不把二手房市场控制住，新房价格就很难管控，例如多个城市此前出现的一二手房价格倒挂现象，助长打新和投机炒作。”李宇嘉还表示，“关键是政府要把基础数据完善起来，同时把银行杠杆也控制好。”

在“房住不炒”之下，或有更多城市进入“二手房参考价时代”。“这说明当前在管控房地产方面，各城市越来越细致。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“对于二手房市场来说，价格管控确实有必要，预计后续其他省会城市也会加入。”

二手房市场量价拐点初现

深圳早在今年2月就已经推出二手房参考价，与其他城市不同，目前深圳各房产中介门店和网上平台展示的均为参考价格，各银行也执行相关政策，购房者只能以参考价来贷款，由于业主的挂牌价格、实际成交价与参考价之间仍普遍存在距离，导致购房首付比例均有所增加，杠杆率自然也有所下降。

那么，二手房参考价的威力到底如何？以深圳市场为例，今年上半年深圳全市二手房网签套数30505套(含自助)，同比下滑48%。此外，6月深圳二手房过户2575套，环比下跌14%，同比下跌75%。除了成交量大幅下降，记者在深圳罗湖、福田和南山多地调查时发现，主动降价的二手房业主越来越多，愿意按照参考价卖房的业主也越来越多。福田八卦岭片区堪称深圳学区房“魔幻”表现的代表，记者在当地采访时，资深房产中介黄经理正在向客户推销一套鹏益花园两房单位，业主按参考价出售。“由于在建的荔园小学东校区，八卦岭的房价最疯狂的时候曾经在一年多时间内翻倍，但我发现今年前来咨询的购房者理性多了，主动降价的房源也在增多。”

乐有家研究中心最新发布的报告显示，据乐有家门店数据监控显示，“2·8参考价”新政出台后，从4月份开始市场上的挂牌房源逐月增多，还纷纷开始下调报价，下调报价房源占比从41%上涨至55%，回到年初，这个占比还不到20%。此外，由于二手房首付成本的上升，银行资格审核门槛趋严，导致贷款客户的占比降低，收益预期大幅减少，投资客占比也在趋减。2021年上半年购买二手房的客户，68%为刚需客，21%为改善客。

与去年的火爆行情相比，参考价的出现让深圳二手房市场“量价拐点”初现。与此同时，“深圳十四五规划”当中关于住房的计划也正迅速落地。

近日，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房发展2021年度实施计划》，深圳市规划和自然资源局一口气放出多项大招，以保障居住供地。除了公布2021年度第二轮公开挂牌集中出让的22宗居住用地信息，新发布的《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》中更提出“原批准土地用途为商业的，可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途，其中商品住房面积按所调整商业建筑面积的30%确定，其余住宅建筑面积作为出售的公共住房”。可见，深圳也开始推动“商改居”政策。严跃进认为，深圳推出的措施实际上都从土地供应量的角度出发，能够在很大程度上使得居住用地的供应得到保障。尤其是一些商业办公用地，既面临调整用地属性，也面临增加开发强度等机会，对于后续增加住房供应等有积极的作用。

有分析人士表示，未来二手房成交量价持续火热的城市及一二手房价倒挂严重城市，将迎来“二手房参考价时代”，特别是效仿深圳和成都模式，把二手房参考价与银行贷款挂钩，进一步推动房地产市场平稳健康发展。