7月19日，保利物业(06049)收盘报49元/股，涨幅5.04%，创下近两个月股价涨幅新高。

资本市场向来用脚投票。前一个交易日，保利物业发布公告称，更改全球发售所得款项用途，将战略投资和数字化发展资金挪至增值服务业务，目前增值服务业务资金占比提升至62.5%。

公告显示，为进一步做大做优增值服务业务，保利物业建议将进一步开拓集团的增值服务用途的范围修订为“开拓社区、商办、城市管理等生活场景相关及物业、车位、商铺租售等资产相关的增值服务产品及服务，升级硬件以及开拓智慧社区及商业设施运营服务，以及开拓写字楼等商业运营相关增值服务”，并将用于增值服务用途的所得款项分配比例由35.0%提升至62.5%。

此外，考虑到市场上寻获业务范围及规模等方面符合公司发展策略的标的仍需一定时间等客观因素，为提升资金使用效率，保利物业建议将用于“把握战略投资机会，择优并购，以及进一步发展战略联盟及扩大集团物业管理及增值服务业务规模”及“升级集团的数字化及智能化管理系统”的资金的所得款项分配比例下调。

调整后，保利物业资金用于战略投资和数字化的比例同时减半，合计27.5个百分点。相应，用于发展增值服务的资金比例增长27.5百分点至62.5%。保利物业将用于战略投资和数字化27.5%资金挪至增值服务。

市场观点表示，保利物业将全球发售所得款重仓于发展增值服务，可见保利物业下一阶段的发展重心为与物业、车位、商铺租售等资产相关的增值服务产品及服务。

细究之下，保利物业此番资金调整以增值服务为发力点，或许为了改善过往盈利能力不高的困境。

财报显示，保利物业2020年全年收入约为80.37亿元，同比增长约34.7%；毛利约为14.99亿元，同比增长约23.8%；毛利率约为18.7%；同比下降约1.6个百分点；盈利约6.96亿元，同比增长38.3%；净利率约8.7%，同比增长约0.3个百分点。

保利物业毛利率下滑的趋势自2018年起就有所体现。数据显示，2018年保利物业毛利率20.1%，为近五年新高，随后便呈现下滑趋势，2020年其毛利率为18.7%，相比2018年高点，下滑1.4个百分点。

区别于毛利率下滑趋势，保利物业净利率自2016年以来持续增长，2020年保利物业净利率8.7%，创下近五年新高。

柏文喜表示，保利物业这种毛利率下滑、净利率上升的情况，反映出保利物业的盈利模式面临压力，未来业绩持续增长难度较大。

风财讯查询财报发现，保利物业毛利率下滑是由于其增值服务毛利率持续下滑所致。

保利物业收入来自三项主要业务板块，包括物业管理服务；非业主增值服务；小区增值服务。数据显示，保利物业2018年社区增值服务毛利率48.4%，为近五年新高，随后便呈现出下滑趋势，2020年毛利率30.3%,相比2018年高点，下滑18.1%个百分点。

保利物业物业管理服务、非业主增值服务毛利率自2016年以来呈现为一条平滑的直线，2020年毛利率分别为20.1%，14.2%。

此番保利物业将资金重仓于增值服务的心思即为提升增值服务毛利率。落位到具体举措方面，保利物业于公告中指出，将进一步开拓集团的增值服务用途的范围修订为“开拓社区、商办、城市管理等生活场景相关及物业、车位、商铺租售等资产相关的增值服务产品及服务，升级硬件以及开拓智慧社区及商业设施运营服务，以及开拓写字楼等商业运营相关增值服务。”

向内细究，保利物业此番将资金重仓增值服务是为了改善其盈利，不容忽视的是，保利物业此番调整亦有提振估值的目的。

柏文喜指出保利物业发布将战略投资和数字化资金挪至增值服务业务，目前增值服务业务资金占比提升至62.5%。这一调整的背后不能说与盈利困境无关。因为对于上市公司而言必须把投资布局于能够维持公司规模与业绩可持续增长的领域内，而战略投资未必有增值服务见效那么快，因此改变资金投向在可以带来更好的预期业绩之外，还能进而能起到提振估值的作用。

招银国际表示，物管板块股价已从之前峰值回落20%以上，主要由于估值修正，与全球增长板块的下行步调一致。随着市场不确定性增加，认为行业估值的关键支撑已转向增值服务和零售/租金增长，而在管面积的增长更多是防御性驱动力。

文/风财讯 黄小妹