年内首次物业IPO折戟:世纪金源服务现大盘隐忧 招股书失效
风财讯 王婷婷
2021-07-20 10:25

风财讯报道 7月20日,世纪金源服务集团有限公司(以下简称“世纪金源服务”)招股书失效。

该份招股书在2021年1月20日递交,至今届满六个月,达成失效,世纪金源服务尚未重新递交。

世纪金源服务曾在新希望服务德信服务之后递表港交所,如今两家已经成功上市,世纪金源服务惨遭IPO折戟。

据风财讯统计,2020年以来17家在港IPO的物业服务企业,多数为一次性通关,成功登陆港交所。曾经有过波折的宋都服务、星盛商业也都在二次交表后成功上市。

由华泰国际担任独家保荐人的世纪金源服务首发失败,为近两年较少的情况。

造城商人黄如论

“大盘物业”谋上市

世纪金源服务前身为福州金源物业,1992年成立,由福建商人、世纪金源集团董事长黄如论创立。

黄如论年轻时远下南洋,在菲律宾发家创办公司,后延伸到香港、新加坡、马来西亚、西班牙等地,回国后进入房地产领域。

黄如论先后在福州、南昌等地打造了地标,但其“成名作”要数多个超大盘。

例如,在昆明打造的超大房地产项目昆明世纪城,占地3680亩,总建筑面积达400万平,共分为26个区,如今商圈称为昆明市南区人口密度最大的片区。其在昆明的“世纪金源大饭店”也成为当地老牌高级酒店。

例如,世纪金源在北京投资170亿元开发的北京世纪城,位于海淀区,三期占地120公顷,仅绿化带就达27公顷,另规划了1个教育区、建设了一个超60万平的北京世纪金源购物中心,是当时世界最大的单体商业建筑。

“动辄征地数千亩、投资百亿、做造城大盘”一度成为世纪金源集团的标签,这也成为世纪金源服务冲刺IPO的一个包装点。

2021年1月20日晚间,世纪金源服务正式在港交所提交招股书,在招股书中,公司以“大盘模式 机器人”博得资本市场关注。

“大盘模式”,是指世纪金源服务,基本围绕“世纪金源集团”的物业,为母公司的超大地产项目,提供配套的物业管理。

“机器人”则是指,世纪金源服务子公司(北京宜宅科技)在2020年12月以4000万元注资的方式,收购长沙万为机器人25%股权,发展科技化物业,例如保安机器人、养老机器人等。

大盘的隐忧:

过度依赖母公司 收费率降低

世纪金源服务的规模属于中型。截至2020年9月30日,公司的物业管理服务覆盖50个城市,主要位于北京、福建省、云南省、安徽省和贵州省,总合约建筑面积为7410万平方米、在管总建筑面积为6390万平方米。

据风财讯了解,世纪金源服务目前运营「世纪城物业管理」和「世纪生活」两大子品牌,分别着重物业管理服务和社区增值服务。

但由于公司的服务,都围绕世纪金源集团的物业,这使得世纪金源服务对母公司的依赖度很高。

招股书显示,截至2018年和2019年12月31日以及2020年9月30日,世纪金源集团所开发的物业分别占世纪金源服务在管建筑面积91.0%、75.1%和74.7%,贡献总收入的97.6%、89.3%和82.9%。

另外,世纪金源服务的增值服务贡献率在行业处于高位,上述期内,收入占比分别为25.2%、22.7%和19.5%。毛利率在31.8%-32.1%左右,也高于百强均值。

增值服务部分,主要是来源于母公司的大盘配备了非住物业,产生了诸如社区生活服务、社区空间运营服务、社区新零售服务等业务。

但也因为服务项目往往非常大,管理能力相形见绌。

举一个例子,世纪金源服务在管住宅物业成立业委会的仅有27个,很多大盘几乎没有成立业委会。

这使得世纪金源服务物业管理费收缴率逐年下降,2018年、2019年及2020年前三季分别为99.1%、95.3%和92.4%。

世纪金源服务表示,倘未能提高物业管理费费率,且经扣除物业管理成本后出现营运资金短缺的情况,公司将寻求降低成本,以减少差额。

“然而,我们未必能成功通过节约成本措施降低该等亏损,且我们节约成本的努力可能对我们物业管理服务的质量造成负面影响,继而进一步削弱业主向我们支付物业管理费的意欲,并对我们的业务、财务状况和经营业绩造成不利影响。”

文字丨王婷婷

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