近日，据券商人士透漏，2021以来，监管部门对于试点房企“三道红线”监管之外，还重点关注另外三个维度-----房企商票数据；当年累计权益拿地金额/累计权益销售金额<40%；以及过去三年经营活动产生的现金流净额不能连续为负。

01 监管扩容

“三道红线”后，又添“三道补丁”

2020年8月20日， 住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上明确指出，为控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”，并对重点房企按照“红-橙-黄-绿”四挡管理，要求试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。

2020年8月23日， 央行和住建部官网发布通稿，披露了“2点禁令”：

1）拿地销售比不超过40%；

2）近三年经营现金流是否连续为负。

若是拿地金额占比>40%, 将会被逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。

对于近三年经营现金流为负的企业， 则需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。

2020年10月， 监管部门紧接着又下发了三张监测表，分别为《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》，《试点房地产企业融资情况统计监测表》，《试点房地产企业表外相关负债监测表》，要求试点房企每月15号提交。

其中，《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》中，除了“三道红线”指标外，还对权益拿地金额与权益销售额、以及经营性现金流作为监管机构重要参考指标。

2020年12月底， 央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“房地产贷款占比”以及“个人住房贷款占比”这“两道红线”， 与“三道红线”共同构筑中国楼市调控的信贷防火墙。

2021年6月30日， 为切实降低房企的 " 真实负债率 "，央行已经开始启动“将商票纳入房企债务监管”的试点工作，要求房企每月上报商票数据。

近日，据券商人士透漏，监管部门除关注“三道红线”外，还重点关注房企商票数据、权益拿地金额占比以及近三年经营现金流情况。

02 三道补丁

商票、权益拿地销售比、经营现金流

补丁一：商票违约频发，商票被纳入监管

2021年6月30日，央行已经开始启动“将商票纳入房企债务监管”的试点工作，要求房企每月上报商票数据。那么为何要将商票纳入“三道红线”监管呢？

商票规模高速增长，房企隐形杠杆增加

在“三道红线”以及银行贷款“两道红线”的双重监管下，房企债券、贷款等融资规模明显收缩，房企资金压力更甚。

商票作为一种未被央行纳入监管且不计入有息负债范畴的融资渠道，不受银行授信额度和监管政策等限制，所以，不少房企在面临“三道红线”的融资压力下，加大商票使用规模，借此降低净负债率，提高现金短债比。

2020年，在“三道红线”的压力下，商票作为监管之外的融资工具迅速增长。据上海票据交易所数据显示，2020年中国商票签发金额3.62万亿元，同比增长19.77%，其中，在TOP19房企中，其总体商票承兑余额达到3355.74亿，较2019年增长了36.59%。

应付票据/有息债务占比增大，商票违约频现

“商票”是商业汇票的简称，是出票人签发的，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据。根据承兑人的不同，可进一步划分为银行承兑汇票和商业承兑汇票。房企商票就是属于后者，在财报中，体现在“应付票据”栏目中。

根据风财讯智库统计，截至2020年末，20家代表房企应付票据金额为4148.6亿元，其中中国恒大应付票据金额达2057亿元，同比增长24.32%，较2019 末增长了407亿元。

华润置地、绿地控股、融创中国这三家企业的应付票据规模均在200-300亿元之间，碧桂园、中海、世茂、保利、中南建设这5家企业的应付票据规模在100-200亿元之间。

表：2020年20家代表房企应付票据规模

数据来源：企业年报，风财讯智库整理

从应付票据占有息债务比值来看 ，20家代表房企该比值均值为8.9%， 恒大、华润置地、绿地控股、世茂、中南置地、祥生这6家企业该比值均高于均值，其中恒大该比值达到28.6%。

因为商票是基于信用进行的，如何房企商票频繁违约不仅会加大整个地产行业的信用风险加大，还会对下游供应商的资金周转造成压力，从而加大系统性风险。 2021年以来，房企债券违约、商票违约等问题频现。

补丁二：权益拿地金额/权益销售金额<40%

2021年5月，因“传融创疯狂拿地被监管部门排查”这一消息， “拿地销售比不超过40%” 这一标准开始被重点关注。之后融创回应称，央行并没有单独对融创进行针对性的排查，央行只是对试点企业进行例行管理，其作为试点企业之一每月都会给央行报送相关资料和保持汇报沟通。

土地和资金是房地产市场供应端的两大闸门。“三道红线”下，房企纷纷通过“开源节流”来降低负债率，而土地投资和开发是房企主要资金流出渠道，央行规定拿地销售比不得超过40%，以回款率80-90%计算，预期拿地预算控制销售回款的45-50%之间。

2021年以来，在“三道红线”和“供地两集中”的影响下，房地产企业投资意愿降低。2021年上半年，房地产市场投资意愿下降，土地购置金额占销售金额比重仅为24.5%，较去年同期下降7.5个百分点，整体距离央行规定的“拿地销售比不超过40%”还有一定距离。

图：2016年以来土地购置金额/商品房销售金额

数据来源：国家统计局，风财讯智库整理

分企业来看， 在销售金额TOP20房企中，“绿档”企业拿地积极，招商蛇口和华润置地的拿地销售比超40%，其余企业均在“安全线”以下。2021年上半年，“买买买”的融创拿地销售比也仅为16.6%，距央行“拿地销售比不得超过40%”的观察指标仍有提升空间。

图：2021上半年TOP20房企拿地销售比情况

数据来源：风财讯智库整理

2021年上半年，共有 21 家企业权益拿地销售比超过40%。2020年上半年，在“两集中”供地政策下，房企对于地块争抢激烈，这21家突破央行“拿地销售比不得超过40%”观察指标的企业多为地方性国有企业，在后续的第二轮的供地中，这些企业拿地积极性可能有所下降。

集中供地下，国企的资金优势凸显。在这21家企业中，也不乏有规模房企，越秀地产、保利发展、招商蛇口这三家国有房企拿地较为积极。2021年上半年，越秀拿地动作频繁，区域深耕和规模扩张同步。上半年，越秀在广州斩获9宗地块，拿地金额达223亿元，新增土储达176万㎡，此外上半年首进北京、宁波、东莞等重点城市，企业全国化发展格局再扩大。

表：2021年上半年拿地销售比>40%的企业

数据来源：风财讯智库整理

补丁三：近三年经营活动产生的现金流不能连续为负

经营活动产生的现金流净额体现了这家公司“真实”的盈利能力。部分公司虽然营收和净利润都不错，但经营性现金流为负，说明这一年实际上没有赚到钱，由于赊销等原因，只是账面上赚钱，并非真正的现金流入。因此监管部门将“近三年经营活动产生的现金流净额”作为重要观察指标。

若近三年房企经营活动产生的现金流净额均为负，这表示企业采取的是扩张战略，房企在市场份额增长的过程中，资金周转压力较大，在融资监管持续收紧的当下，企业资金链风险更甚。

2020年，房企经营现金流情况明显改善，2020年，TOP50房企经营活动产生的现金流净额为4914.7亿元，同比大幅增长125%。在TOP50企业中，华夏幸福、绿城中国和正荣地产这三家企业经营活动现金流净额已经连续三年为负。

研究员：蔡艳平