“近期国家发改委提出要扩大试点范围就是一个非常积极的信号，我认为公募REITs未来一定会逐步扩展到‘商写’领域。”

7月15日，世茂写字楼体系发布暨杭州世茂智慧之门全球推介会在杭州启幕。发布会上，世茂股份写字楼管理部总监杨煜深入讲述了对于“未来办公”的思考，并详细解读了“全场景生态办公体系”的内涵。

一贯低调的世茂股份写字楼业务，也因为这样一次盛大的发布会吸引了市场的关注。

7月16日，上海世茂大厦。凤凰网房产和刚刚从会议中抽身的杨煜，就世茂股份写字楼业务的打法和策略规划做面对面的交流。

“他山之石可以攻玉，你可以看到境外很多资产经营管理能力强的公司，通过公募REITs的发行，迅速扩大它的资产规模。”显然，尽管世茂股份的写字楼业务并不经常曝光在聚光灯下，但杨煜对团队的能力很有信心，“2020年，在全国乃至全球写字楼租赁受疫情影响空置率攀升、租金下降的整体大环境下，我们世茂股份出租率基本不变，展现了韧性，如果剔除纾困扶持、减免租金影响，可以说是逆势上扬。“

据介绍，目前，世茂股份写字楼在管面积超300万㎡，成熟期项目整体出租率超95%，续租率超70%，优质租户占⽐超60%，即便是去年疫情下新入市的两个项⽬，年租赁⾯积也超过了40,000平方米。

如深圳前海世茂大厦作为深圳前海的300米旋转艺术地标，入市仅1.5年即已达到80%的出租率，租金也领先于前海片区的平均水平。

除此之外，长沙世茂环球金融中心作为长沙的核心城市封面，入驻了多家500 强及独角兽企业；上海世茂大厦出租率长期稳定在99%；成都世茂大厦、北京世茂大厦出租率长期保持在90%以上，超出区域市场满租项目平均水平。

“所以在资产管理领域，我们世茂股份可以说是厚积簿发，积累了独特的心得和打法。我们认为，它可以帮到资产所有者实现资产增值。”谈及轻资产业务的战略布局，杨煜坦言，“目前还谈不上有特别具体的目标，但我们判断，这是一个很大的蓝海。因为现在大家都知道，其实市场整体的供应量是很大的。所以我们计划在3年内实现轻资产品牌在全国重点城市的布局，完成管理服务内容的全链条覆盖，把我们的在管面积持续扩大。当然，区位上我们不会跑偏，世茂将站位北上⼴深主要⼀线及杭州、成都、南京等强⼆线城市，在这些经济活跃的地区寻找商业机会。”

北京、上海、广州、深圳写字楼租金、空置率 来源：戴德梁行

全国甲级办公楼重点城市租金和同比涨幅 来源：仲量联行

数据显示，到2020年末，中国写字楼总面积已达7亿平方米左右，一线城市写字楼的空置率已高达20%，上海和深圳一度超过25%，全国的平均空置率则接近30%。

这些空置，不但是业主的损失，也是整个经济发展的损失。要激活这庞大的资产，使其发挥应有价值，甚至创造更大的价值，那就只能靠运营管理的强化与提升了。而这，正是世茂股份新近发布的全场景商务品牌“MWORKS”要做的事。

“MWORKS会提供租户全周期、一站式的服务。比如装修是众多企业头疼的问题，世茂基于MWORKS的全场景商务服务能力，以精装修定制化办公服务，为入驻企业提供解决方案。”在杨煜看来，“MWORKS”更是一个开放的生态链，它可以联合其他优秀的供应商，一起为租户提供服务。比如与喜马拉雅、知乎、西西弗等品牌合作，设立贴合年轻人的文化空间，让写字楼成为“有趣的灵魂”。

世茂写字楼“全场景生态办公体系”示意图

此外，世茂还联合项目所在地政府共同成立政企服务平台，人才、法律、融资等专业企业服务，都被世茂纳入自己协助企业成长的服务体系之内。 比如，在杭州世茂智慧之门项目，世茂就与滨江区政府部门协同成立了政企服务平台，协助政企交流与协作；与浙江清华长三角研究院达成合作，为租户提供人力资源服务，推动产学研一体化；与杭州银行达成战略合作，为企业提供融资等支持。 总而言是，世茂股份通过“MWORKS”，打破了管理服务的空间壁垒，从而真正实现“Create For All”。而这当中的重要组成部分就是给城市赋能。

对此，杨煜表示：“商业地产作为楼宇经济、产业经济链条上不可或缺的一环，是中国社会和经济发展的重要缩影。多年来，世茂股份写字楼已进驻全国10余座城市，项目平均建筑高度超220米，这些楼宇往往也成为了当地的地标和城市名片。同时，世茂股份写字楼服务了1100余家入驻企业及6.5万办公人群，不仅给入驻企业带来全新的办公体验，更是作为区域发展的引擎之一，改变了所到之处的商务格局。”

的确，过去这些年，世茂股份让写字楼成为产业聚集的核心载体，打造出一系列成功标杆，实现了自身发展与城市发展的双赢。 在上海，世茂结合陆家嘴金融贸易区的产业聚集基础，将集团总部大厦——上海世茂大厦，发展成以金融服务业为核心的金融机构聚集地。

在南京，世茂跟随城市步伐，建立了集创新科技、建造研发基地、现代服务业于一体的南京河西世茂智汇园，并与致力壮大金融服务产业的建邺区合作，将其打造成南京首个证券投资基金集聚区。

在成都，世茂结合四川大力发展天然气、页岩气等能源产业的导向，将成都世茂大厦定位于能源产业的聚集地。 2020年的两个重量级项目，深圳前海世茂大厦肩负起了“前海深港专业服务业集聚区建设”的使命，吸引了毕马威、珍爱网中国区总部、华润元大基金等知名企业入驻；地处长沙芙蓉中央商务区的长沙世茂环球金融中心，则以金融、TMT、服务业产业为核心，吸引了东亚银行、保乐力加、欧姆龙、维宁尔、太平洋人寿保险、太平养老保险、神州数码等优秀企业入驻。

长沙第二高，世茂环球金融中心实景图

在此过程中，世茂写字楼不仅形成了行业领先的规模优势和多元化的产品优势，还拥有“投融建管退”全链条管理的总部职能团队，以及熟悉核心城市及区域的专业资产管理团队，具备写字楼品牌和资源输出实力。

都说房地产行业进入了“后开发时代”，对此杨煜深表认同，他指出，未来世茂股份将依托精细化运营和资产管理能力，一方面持续深耕重资产领域，目标成为有独特影响力的写字楼运营商；另一方面全面启动轻资产业务，致力于塑造全生态的世茂资管平台。随着众多优质项目持续入市、规模化全国布局，以及全生态的资管平台逐渐成熟，世茂股份有望在实现资产管理规模稳健增长的同时，引领商办行业的精细化服务品质，成为未来全场景生态办公践行者。