“就像一架飞机一样，花样年是机身，美易家和彩生活就是两只机翼。”

2015年中期业绩会上，潘军用这句话形容了美易家与彩生活对于花样年的重要性。

时至今日，美易家新三板摘牌，“物业第一股”彩生活估值走低，这两只机翼似乎并没有带着花样年飞得够高。

如今潘军的另一步棋开始启动，分别从美易家、彩生活这两只机翼各拆出一个叶片，组装成了一个新的螺旋桨，带着花样年再次冲入资本市场。

“做大”美易家

7月26日，花样年控股和彩生活联合公告称，正考虑寻求将各自商业及综合用途的物业管理业务、商业运营管理业务进行分拆，于联交所主板单独上市。

公告显示，花样年分拆及彩生活分拆将导致拟于开曼群岛注册成立的一间实体所持单一集团的单独上市。分拆集团将从事提供有关商业物业、综合混合用途物业、公共设施、及工业物业的物业管理服务、及商业营运服务。

市场观点认为，根据公告内容，潘军正把彩生活剥离出去的商管业务，装入花样年旗下的商管平台美易家，打包冲刺IPO。

“美易家做加法，彩生活做减法，区别于彩生活住宅物业，实现花样年物业双子布局，避免与彩生活的同业竞争的同时，易能抢占商管新赛道。”

动作已早早开始启动。

7月5日晚间，花样年控股和绿地控股共同发布公告，花样年拟通过下属子公司深圳富昌收购绿地全资子公司上海绿闵100%股权，对价12.6亿元。

美易家是富昌旗下子公司。4月25日，彩生活联合富昌商业服务、深圳市美利家投资合伙企业（有限合伙）共同成立深圳市美易家住宅物业服务集团有限公司。

此次交易，花样年花费12.55亿元，按照绿闵物业2020年约237.61万元的净利润计算，此次收购的PE约为530倍，该笔交易溢价超200倍。

即便绿地控股向花样年承诺，未来五年内，作为战略优先级商业物业管理服务提供商，花样年从绿地集团取得每年原则上不低于500万平方米，且5年总计不低于2500万平方米的商业办公及综合体项目；交易完成后的3年内，花样年还将额外从绿地集团取得一二线城市的商办综合体项目面积总计不低于60万平方米；此外，本次交易完成后的1年内，花样年额外再获得总面积约 33 万平方米的郑州绿地全球商品贸易港项目的管理权。

换句话说，未来五年内，绿地控股予以花样年的商业物业管理服务面积不会少于2593万平方米。

但这一次超倍溢价依然将花样年得野心暴露无遗。

潘军曾表示，2017年底，美易家已在新三板退市，希望未来可以放到更大的平台上。彼时，潘军就已经在考虑整合美易家。

柏文喜表示，花样年斥巨资收购绿地商管物业确实有分拆商业管理板块上市的可能性，而今天花样年控股和彩生活关于分拆商办物业业务单独上市的公告证实了这一点。

“腾挪”彩生活

一方面，近期花样年收购绿闵物业以培育商业管理能力，另一端，彩生活多次向关联方转让旗下商业企业。

企查查显示，自5月9日至今，近3个月时间，彩生活先后退出了13家冠名商业管理服务的企业，将股权均转给了关联公司深圳市花漾乐商业服务有限公司(下称“花漾乐”)。

5月9日，彩生活退出全资子公司深圳市开际商业物业管理有限公司投资人行列，花漾乐成为深圳市开际商业的最新大股东；最近一期是7月10日，南京锦壹商业物业管理有限公司大股东由彩生活变更为花漾乐。

从地域来看，有3家位于深圳，3家位于成都，2家位于成都，北京、上海、四川内江、广西柳州、湖南益阳各一家。

企查查显示，花漾乐今年3月16日成立，注册资本100万元，由境外公司邻里乐(香港)有限公司100%持股。花漾乐法人、总经理兼执行董事陈新禹，现为彩生活执行董事及首席财务官。

市场观点分析，“潘军此番腾挪，除了‘瘦身’彩生活，或也有铺垫未来商业管理服务单独上市之意。”

美易家做加法，收购绿地商管做大业务基本盘，彩生活瘦身剥离商管，这是花样年物业双子布局：以彩生活为主的住宅物业，以美易家为主的商管物业。

更为重要的是，“物业第一股”彩生活低估值的现状之下，花样年以美易家为主体瞄准高估值商管业务不失为另一出路。

柏文喜表示，以商办、工业物业、公共设施等为代表的非住宅物业管理业务由于定价不是政府指导价，盈利模式更加市场化，因而具有更强的成长性，相对于住宅物业管理业务而言更受市场青睐和更容易获得更好的估值，所以近来一些房企甚至是物业股分拆商业物业管理板块上市成为泛房地产板块的一个现象。

“日前，花样年控股与彩生活拟分拆各自商业及综合用途物业管理业务于联交所主板单独上市的计划就是其中的代表，而之前以商办物业管理为主的华润生活服务上市以后获得了远远优于其他以住宅物业管理为主的估值具有较强的示范作用。”

毕竟从目前市场反馈来看，以非住宅运营为主的商管企业阵营中，华润万象生活（01209.HK)、宝龙商业（09909.HK)、卓越商企（06989.HK）、中骏商管（00606.HK)等企业，商管物企毛利率几乎为住宅物业毛利率的两倍左右，股价整体表现优于住宅物企。

关于花样年商管业务这只螺旋桨能带花样年这架飞机飞的有多高，市场会给出答案。