文/风财讯 黄小妹

近一周，远在美国的贾跃亭双喜临门。

7天前，法拉第未来赴美上市，贾跃亭笑的合不拢嘴，称有计划回国，会彻底解决债务问题。

紧接而来的是旗下最值钱资产世茂工三历经4次流拍终于转手，中植系16.45亿元接盘。

2016年5月，贾跃亭以“外行价”近30亿元从世茂集团手上买下世茂工三，接手不到半年，乐视网资金危机降临，贾跃亭开始为世茂工三寻找新主人。期间融创、万科都曾洽谈，如今虽然半价卖给中植系，对于贾跃亭来说值得庆贺，毕竟面对债务压顶和法拉第未来上市，贾跃亭手上多了一些筹码。

谁来接盘

“眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了”，5年间，世茂工三一路见证贾跃亭的商海沉浮。

2016年5月6日，世茂股份当晚发布公告称，贾跃亭通过乐视控股拿下世茂股份的北京“世茂广场•工三”购物中心，总耗资近30亿元。

世茂股份在这一买卖中受益匪浅，股权交易预估收益高达7亿元。世茂股份彼时称，将通过此次合作与乐视控股在多元化领域展开合作，进一步优化公司业务结构。

外界却对这笔交易感到吃惊，称贾跃亭无知者无畏，开了一个“外行价”。不过彼时身处风口上的贾跃亭并不在意价格，高调宣布要将世茂工三打造成拥有乐视生态世界、产品展示等功能体的项目。

好戏尚未登台，乐视的危机接踵而至。世茂工三还没捂热，2016年末乐视资金链危机引爆，贾跃亭便将世茂工三股权全部质押给中信银行，融资约20亿元。

面对巨额债务，融资20亿元无异于杯水车薪，2017年6月，乐视控股打算40亿元出售世茂工三。为贾跃亭带来150亿元资金的孙宏斌与贾跃亭的交集便始于世茂工三，一番长谈之后无疾而终。万科也曾参与洽谈该项目，但乐视报价40亿元，万科出价不超过20亿元，双方谈判终止。

最后，世茂工三走向拍卖台，时至今日历经4次流拍，2019年1月，世茂工三首次进行拍卖，起拍价格为23.02亿元。2019年4月第2次拍卖，起拍价格为21.87亿元。2019年8月，世茂工三进行第3次拍卖，起拍价格为21.87亿元，与第2次拍卖时持平。这3次拍卖最终均流拍。

今年4月，世茂工三第4次拍卖，评估价约为29.29亿元，起拍价约20.5亿元，最终流拍。4次拍卖，世茂工三挂牌价从23.02亿元，一路下调至20.5亿元，累计减价2.52亿元。相比贾跃亭29.29亿元的购入价，此次中植系更是以16.45亿元腰斩接盘。这笔交易对于贾跃亭来说，纸面上亏损近13亿元，但亦可解债务之急。对于中植系而言，16.45亿元的交易价格尚属合理。

第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想向风财讯表示，“16.45亿元的价格比较符合世茂工三项目的目前状况，中植系的入手时机比较精准。针对城市更新、法拍房交易，机构投资者投资项目之前都会有严格的前期尽调、研判以及内部过会的流程，期间机构投资者会仔细研判项目的投资价值、入手价格、未来经营思路，此次拿下世茂工三说明中植系已经充分准备好要买该项目。”

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，中植系16.45亿元竞得世茂工三，相比贾跃亭近30亿元的购入价相当于打半折，此次中植系的竟得价格可以说相当便宜了。“但是一个物业的价值一方面取决于周边同类物业的交易比价，这个受市况的影响很大，也就是说和物业自身的资产流动性高度相关；另一方面更主要的还和物业本身能带来的以租金为主的净现金流有关，这一点与租金水平及满租率、租户结构关系密切。”

“16.45亿元的成交价偏低，一方面由于商业地产本身在近几年多被低估，尤其是受去年疫情影响，不少地区的商业项目经商状况不甚理想，更是加剧了这一趋势。另一方面也和贾跃亭及其企业的现状有关，接手方会选择更大幅度地压低价格。”资深地产人士张波表示。

如何盘活

公开资料显示，世茂工三位于三里屯商业区，紧邻使馆区及CBD等黄金区域，坐拥北京市朝阳区工人体育场北路13号院3号楼、5幢地下一层部分商业及车位，总建筑面积超过21万平方米，包括商业、产权式酒店、智能写字楼等业态。最初是由世茂集团打造的城市综合体项目。

贾跃亭将世茂工三收入囊中之后，几次易主无疾而终，4次流拍，一定程度表明该项目质地一般。

市场观点指出，世茂工三经营惨淡体现在三方面，分别是体验感不强、业态分布不均及品牌定位不明晰。紧邻使馆区及CBD等黄金区域的世茂工三本应享受到一部分太古里外溢的客流量，但进驻品牌、商场定位与太古里差异性太大，不能与太古里形成互补。虹吸效应使得太古里周边几乎没有堪称成功的购物中心。

李想曾在2019年进行市场调查时发现，世茂工三项目拥有写字楼、购物中心、产权式酒店公寓三种业态。其中，购物中心、写字楼两种业态已经陷入低水准的运营状态。

“购物中心业态的品牌运营非常糟糕，包括一些餐饮、教育、儿童等业态都充斥着中低端品牌，中庭的位置像大卖场一样摆了很多服装零售的摊位；写字楼业态有一部分被散售；酒店式公寓租给周边的外籍人士或高端客户，运营情况尚可。”

关于中植系将如何接管该项目，柏文喜指出，按照中植系的操作方式，预期世茂工三被接管后，可能会由项目公司持有以隔离风险，并委托给委托专业的运营公司管理，后续可能还会在改善经营甚至升级改造后实施资产证券化以尽快实现投资回流。

李想则认为，中植系操盘思路有两种可能性，一是仍然按照购物中心的模式打造，二是“商改办”，这两种模式都有挑战、但也兼具合理性。

从商改办的角度来看，办公业态仍是北京商办市场最为主流、最稳定的业态，如果进行有效的升级改造，且后续招商运营良好的话，其收益稳定、比较可期。商改办相较购物中心来说，难点在于如何改造，但后续运营较购物中心来说简单一些，且三里屯商圈的办公物业竞争不会那么激烈。而购物中心的招商运营有其自身特征，且世茂工三所在区域是北京潮流汇聚之地，拥有三里屯太古里、通盈中心等极具竞争力的购物中心，未来还有会升级改造后的工体商业配套入市，意味着世茂工三面临着很大的竞争压力。

“现在世茂工三有运营经验的机构接盘，最起码能把这个项目激活，这是一个很好的信号。” 李想强调。

世茂工三几经“漂流”，终于遇到了新主人，对于世茂工三未来的运营路径依旧值得期待。

不容忽视的是，中植系接盘世茂工三亦面临着许多未知。

柏文喜表示，接手世茂工三，中植系将面临目前市况不佳，租金不理想以及满租率较低的压力，同时还要承担较高的维护成本甚至需要较大的投入进行物业的升级改造。

资深地产人士张波分析，下一步重新包装和定位后，会以写字楼的方式对外经营，但由于近几年一线城市写字楼出租率一直偏低，如果没有稳定且大客户的资源，后续经商也会存在一定压力。

贾跃亭终于甩掉了世茂工三，奔赴向他的汽车之梦。中植系接盘后，面临许多的未知，世茂工三将如何焕新，值得期待。